19/10/2020 – O síndico e seus “mandamentos”

Para que a boa gestão de um condomínio seja plenamente realizada pelo síndico, existem alguns preceitos ou “mandamentos” fundamentais à rotina do cargo. Entre os principais conceitos de administração, você observa:

Comunicação: não só com os funcionários, como prestadores de serviços e todos os condôminos. Não existe uma boa gestão sem um controle dos relacionamentos e uma facilidade de resolver problemas com conversa.

Coordenação e Organização: quadros de horários, folgas, férias, entre outras tarefas apenas relacionadas a um possível funcionário do condomínio. Agora, implementar todas as funções em todos os fronts sem coordenação de equipe, funções e tarefas, fica complicado, certo?

Transparência: em todas as contas relacionadas ao empreendimento. Isso constrói uma confiança dos moradores para com a gestão.

Atenção: precisa ser uma pessoa atenta a tudo que acontece no local, em suas devidas proporções. Segurança é um ponto-chave para alguém escolher a rotina de um condomínio, então, devemos prezá-la sempre.

Planejamento: orçamentário, funcional, de reabertura de áreas comuns, assembleias e obras ou manutenções.

Estes são alguns exemplos entre outras funções que  que cabem aos síndicos de condomínios. Parece trabalhoso, não é mesmo? Entretanto, você consegue aliviar e otimizar esse dia a dia com a ajuda de uma administradora especializada no assunto. Entre em contato conosco, da Zirtaeb, e confira todos os serviços que oferecemos para você e seu condomínio.

 

30/09/2020 – A figura do síndico contemporâneo

Com perfil mais arrojado, os novos gestores estão preocupados em trazer o profissionalismo para o condomínio, focados na valorização patrimonial.

Os estereótipos que envolvem a figura do síndico estão ficando no passado. Hoje a maioria dos síndicos são empresários ou profissionais liberais, que têm como desafios mediar as relações interpessoais do condomínio, investir em ações que valorizem os imóveis e atender às demandas burocráticas e estruturais, compartilhando-as com administradoras ou empresas especializadas. Esse novo perfil de gestor aponta para uma qualificação da função, em que a presença de uma pessoa habilitada é essencial para o bom funcionamento da dinâmica do espaço, que muitas vezes pode ser equiparado pela lei a grandes empresas, com inúmeras obrigações contábeis, trabalhistas, fiscais e previdenciárias.

De acordo com Angélica Arbex, a atividade tem uma enorme responsabilidade, sendo que as suas atribuições vão além do que está definido no Código Civil Brasileiro. “Eles caminham para serem agentes transformadores dos bairros e das cidades. Um estudo que realizamos recentemente mostrou que está aumentando a disputa pelo cargo de síndico, e que os candidatos estão cada vez mais jovens e mais conectados com o seu verdadeiro papel para o condomínio, para o bairro e para a cidade. São pessoas genuinamente preocupadas com a formação das comunidades, com o fomento à convivência, com a construção de vizinhanças mais amáveis e colaborativas e que entendem o compromisso que devem cumprir”, explica.

A verticalização das cidades já é um fato e até 2030, cerca de 90% da população brasileira estará vivendo em áreas urbanas. Nos anos 1980 esse percentual era, segundo o IBGE, de 67,7%. “No mundo contemporâneo, entendemos que os síndicos exercem um papel muito importante, até fundamental, na gestão das cidades. Cuidar desses espaços, que muitas vezes são minicidades, é uma tarefa que vem se transformando completamente nos últimos anos e que tem pela frente um futuro instigante e promissor”, avalia Angélica.

Além disso, ela destaca que a inovação também é pauta constante desse novo perfil de gestor, que se interessa por serviços integrados, otimização de recursos, novos formatos de contratação de mão de obra e um desenho claro de plano de trabalho com apresentação de resultados. “Espera-se que, além de toda a parte burocrática, os síndicos tenham capacidade de inovar na gestão, incluindo iniciativas de sustentabilidade e de mobilização dos moradores em torno de questões que envolvem a participação coletiva, como a segurança do edifício, a correta utilização das áreas comuns e o uso racional da água”, conclui.

Fique atento

A primeira coisa que o gestor tem que transmitir para o grupo é que ele tem comprometimento com o prédio e está totalmente envolvido com todas as questões que envolvem esse universo. E isso não será demonstrado pela fala, mas sim por atitudes e na apresentação de resultados.

A atividade do síndico deve ocupar uma posição estratégica dentro do condomínio e ele deve estar sempre atento às necessidades dos condôminos. É muito importante que ele faça consultas com os moradores para traçar um plano de prioridades, dividindo com eles a responsabilidade nas escolhas.

Para trazer o profissionalismo, é fundamental que o síndico encare a função com integridade e ética, utilizando técnicas de gestão como baliza para a gestão do orçamento. Só assim será possível atingir as metas projetadas para o ano e apresentar um balancete com dados que mostrem tudo o que foi melhorado, sempre da forma mais transparente possível.

Ter um plano de comunicação com os moradores, que saia apenas do livro de ocorrência na portaria. Aqui é possível ter um canal via e-mail ou aplicativos de gestão online onde as pessoas possam fazer suas pontuações e trocar uma ideia diretamente com o gestor.

Fonte: CondominiosSC

20/05/2020 – Festa em apartamento põe em risco saúde de vizinhos

A isolamento tornou a vida em condomínio mais restrita. Quando o assunto é festa, fatores como o barulho e a presença de convidados externos podem incomodar os vizinhos e gerar riscos para a saúde. Segundo o advogado Rodrigo Karpat, o ideal é adiar festas e comemorações para depois da pandemia.

 

“É um momento crítico, com muita contaminação”, justifica. Neste momento, ele recomenda apostar nas alternativas virtuais e, em casa, limitar a interação com quem mora junto. Caso um morador queira tocar violino na sacada, por exemplo, a mesma ação que relaxaria algumas pessoas, poderia prejudicar outras. Além disso, iniciativas do tipo precisam da autorização do síndico para acontecer.

 

“É necessário ter ponderação e se colocar no lugar do outro. No interior de outras unidades pode ter gente doente, se recuperando, em luto, etc”, diz o advogado Alexandre Berthe. Decretos estaduais e municipais impedem aglomerações por causa da pandemia. Devido o excesso de pessoas circulando no prédio, Karpat destaca que uma festa com convidados externos pode colocar a saúde de vizinhos e funcionários do condomínio em risco.

 

O síndico não pode interferir dentro da unidade e nem proibir que as pessoas entrem. Porém, ele deve zelar pelo interesse coletivo. Assim, caso um morador perturbe o sossego e coloque os outros em risco, o síndico deve aplicar advertência e, se for o caso, multa. Síndicos e vizinhos também podem chamar a polícia e, se necessário, entrar com ação na Justiça.

 

Desde que a pandemia começou, o síndico Reginaldo Queiroz, 48 anos, tem acompanhado as recomendações das autoridades de saúde para implementá-las em um condomínio da Chácara Klabin (zona sul). No prédio, é necessário utilizar máscaras e as áreas comuns estão fechadas. Além disso, ele orientou os moradores a evitarem receber visitas neste período. “O pessoal aceitou muito bem e até agora não tivemos nenhum problema.”

 

Queiroz também é dono de uma administradora de imóveis. A empresa teve contato com um caso de uma festa, com som alto até a madrugada e vários moradores na mesma unidade, em um condomínio na zona leste. Houve muita reclamação e “isso gerou um desconforto bem grande”. A situação resultou em multa.

 

Fonte: Cidade Verde

18/03/2020 – Prédios residenciais começam a fechar áreas comuns por causa do coronavírus

Especialistas entendem que, na situação de emergência, síndico pode tomar decisão mesmo sem assembleia. Para Secovi-SP, questão é de bom senso entre moradores.

 

Marcio Rachkorsky, especialista em condomínios, fala sobre fechamento de áreas comuns dos prédios por causa do coronavírus

 

Piscina, parquinho, salões de festa… áreas comuns de prédios residenciais estão começando a ser fechadas como medida preventiva para o contágio do novo coronavírus no Brasil.

 

“Nada de muita gente junta no mesmo ambiente. É para o síndico fechar academia, piscina, brinquedoteca… Parquinho ao ar livre é a última área a ser fechada, mas deve fechar tudo”, disse Marcio Rachkorsky, especialista em condomínios, no SPTV1.

 

Rachkorsky afirma que, pelo mesmo motivo, festas e churrascos devem ser cancelados: “Tem muita gente chiando, mas tem que cancelar.”

A mesma orientação vale para assembleias de condomínio e reuniões presenciais. Na última segunda (16), o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) recomendou que elas sejam evitadas.

 

Síndico pode fechar áreas?

 

“O síndico tem a obrigação de zelar pelo bem estar do condomínio e isso inclui a autonomia de vedar o uso de áreas comuns do condomínio durante períodos emergenciais, como o que vivemos”, disse Ronaldo Coelho Neto, vice-presidente administrativo do Secovi Rio.

 

“O normal é que se faça uma assembleia, com quórum [número suficiente de moradores para deliberar]. Mas como fazer isso se estamos recomendando que assembleias sejam adiadas?”, observou.

O Secovi-SP entende que não cabe ao condomínio proibir a utilização dos espaços, devendo, no entanto, manter as áreas limpas e esterilizadas.

“Cumpre esclarecer que, neste momento, caberá ao bom senso dos condôminos e moradores a evitarem o máximo situações favoráveis ao contágio, devendo aqueles que resolverem utilizar as áreas comuns como academias deverão fazer uso das medidas de higiene já citadas”, disse, em nota, Ingrid Ferreira da Silva Gomes, advogada e assessora jurídica do Secovi-SP.

 

“Síndico representa condomínio jurídica e civilmente. É ele quem responde em ações judiciais e tributárias”, aponta Coelho Neto. “Uma eventual negligência pode ser contra ele. O certo é convocar assembleia, mas estamos recomendando acabar com aglomerações porque é um caso emergencial.”

 

Rachkorsky foi questionado por um telespectador do SPTV1 sobre casos de morador em quarentena: o síndico pode proibir quem está nessa situação de sair de casa? Segundo o especialista, o síndico não ter poder de polícia, ele pode apenas recomendar não sair.

“A consciência é sua: talvez você possa pedir para alguém ir ao mercado para você, pedir a um vizinho…”, sugeriu.

 

Evitar aluguel temporário

 

Para Rachkorsky, mesmo o aluguel de curto prazo, como o promovido por aplicativos, devem ser canceladas. “Já pensou, você toma todos os cuidados e, a cada dia, chegam 15, 20 hóspedes diferentes, você não sabe se onde vêm”, alerta.

 

Lojas em prédios residenciais

 

Em prédios que tenham algum tipo de comércio nas dependências, o síndico não tem autonomia para fechar esses lugares, disse Coelho Neto, do Secovi Rio.

“A loja está exercendo atividade dentro do espaço que lhe compete, e o síndico não tem poder de obrigar um comerciante a fechar. Mas pode fazer recomendações, acho que deve”, completou.

 

Orientações a funcionários

 

Para o representante da Secovi Rio, síndicos e as administrações precisam passar recomendações para a equipe que trabalha nos condomínios.

Os porteiros devem fazem higiene quando recebem pessoas, lavando as mãos e usando produtos antissépticos. Síndicos também têm que fornecer e incentivar que os profissionais de limpeza façam uso dos equipamentos de proteção individual (EPI), disse Coelho Neto.

 

Além disso, é preciso ter cartazes com orientações nas áreas comuns e intensificar procedimentos de limpeza, várias vezes ao dia.

 

“Tem que ter álcool em gel disponível na portaria, incentivar e determinar maior higienização dos elevadores, pisos e portas. Estimular uso das escadas e evitar o uso do elevador com muitas pessoas”, afirmou Neto.

 

Prédios que têm serviços de manobrista devem fornecer produtos para limpeza durante a manobra, aconselhou.

 

E se tiver um caso confirmado?

 

De acordo com porta-voz da Secovi Rio, é preciso comunicar o condomínio se um caso de coronavírus for confirmado, sempre mantendo a privacidade da pessoa que está doente.

“Se souber de um caso no prédio, deve ser alertado sem dizer quem é. É importante alertar para os cuidados que todo mundo tem que ter. Prevenção é fundamental: não adianta o síndico fazer o trabalho sozinho, os moradores têm que tomar cuidados também”, explicou.

 

Fonte: G1

09/03/2020 – Afaste de vez a infiltração!

A infiltração é um dos pesadelos mais frequentes no âmbito da construção civil. Quem já não se deparou com bolhas ou rachaduras em superfícies, seja dentro da unidade residencial ou em áreas comuns do condomínio? Além da estética comprometida, o problema pode interferir até mesmo na estrutura da obra e, por isso, jamais deve ser negligenciado.

 

Existem tipos distintos de infiltração. Isso porque a água pode permear nos sistemas construtivos por diversos mecanismos. Pode haver pressão positiva, ou seja, o fluido tende a adentrar por pressão atmosférica ou pela gravidade diretamente na superfície. É o caso das chuvas em lajes ou de águas em áreas molhadas (banheiros, sacadas, varandas etc). Existe também a penetração negativa, ou seja, aquela por capilaridade ou percolação, por exemplo quando a umidade ascende pelo solo. Há ainda a condensação, isto é, quando a água penetra no estado gasoso (vapor d’água) e condensa (volta ao estado líquido) no poro. É o que acontece em saunas úmidas e banheiros. Também não se pode deixar de citar os vazamentos nas instalações hidráulicas, cujo impacto é bastante complexo.

 

As infiltrações podem atingir diversos ambientes, como explica Rafael Castelo, professor do departamento de Engenharia Civil do Centro Universitário FEI. “Geralmente são afetados pontos nos pisos próximos aos ralos ou a registros, conexões das instalações hidráulicas, reservatórios de água, floreiras e lajes de coberturas. Inegavelmente, em função de sua condição de uso, banheiros, varandas, áreas de serviços e cozinhas demandam um cuidado especial quanto às impermeabilizações. Nas áreas comuns, o que se observa atualmente são inúmeras infiltrações em garagem e subsolos, nas paredes que recebem a umidade do solo ou na laje”, afirma o docente.

 

Como bem se sabe, é melhor prevenir do que remediar. E essa máxima vale também, claro, no caso das infiltrações. “Os condomínios devem possuir um plano baseado na NBR 5674, fazendo as manutenções preventivas para duração dos sistemas impermeabilizantes”, aponta o engenheiro Felipe Binas, da Polican.

 

Os sistemas de impermeabilização disponíveis no mercado hoje são bastante eficientes e versáteis desde que selecionada a técnica adequada ao local e situação de umidade em que será aplicada. “A execução das impermeabilizações com bons profissionais, com um bom projeto, seguindo as prescrições do fabricante são o sucesso para a estanqueidade dos sistemas construtivos. É importante lembrar que todo e qualquer sistema construtivo requer manutenções periódicas e que elas aumentam significativamente a vida útil da construção”, afirma Castelo.

 

E fique esperto. A época em que estamos é a ideal para apostar em impermeabilização, pois novembro ainda é considerado um mês seco. “É recomendável que os serviços sejam executados na estiagem, isto é, não sejam realizados no período de chuvas”, diz Virginia Pezzolo, diretora técnica da Proassp, empresa que atua na área de projetos, consultoria, assessoria e gerenciamento voltada especificamente à área de impermeabilização.

 

No caso de infiltrações já instaladas, o reparo deve ser feito considerando a utilização do mesmo sistema original, de modo que haja compatibilidade entre os sistemas executados, orienta Virginia. “Se os primeiros sinais forem negligenciados, o que pode ocorrer é um aumento na região afetada”, alerta.

 

“O principal dano causado pelas infiltrações às estruturas de concreto armado é o processo de corrosão das armaduras internas, que em alguns casos necessitam de reparos mais caros que o serviço de impermeabilização e até mesmo podem causar o colapso da estrutura”, completa o especialista da Polican.

 

Responsabilidade de quem?

 

Quando a infiltração aparece, uma dúvida sempre a segue: de quem é a responsabilidade? No caso da patologia em apartamentos, é importante apurar com cautela sua origem, sendo necessário, muitas vezes, a contratação de profissional técnico especializado para verificar com exatidão a causa do problema.

 

“Se a laje de cobertura de determinado edifício for concebida como área comum (onde não há apartamento de cobertura) e se ocorrer problemas no sistema de impermeabilização, cujo dever de manutenção cabe ao condomínio, será deste a responsabilidade por sanar os danos gerados nos apartamentos abaixo. Se houver apartamento de cobertura, cabe ao proprietário deste as despesas de conservação de modo a evitar danos nas unidades inferiores. Outra hipótese de responsabilidade do condomínio é quando ocorrem danos à prumada (rede vertical de água e esgoto) do edifício. Neste caso, como ela faz parte da área comum, será deste a responsabilidade civil por reparar os danos decorrentes de falta de conservação”, detalha o advogado Leonardo Frade, do escritório Frade Guímaro Barreto Advogados.

 

O especialista ressalta ainda que nos casos em que os problemas constatados nos apartamentos forem causados por defeitos e anomalias construtivas existentes na área comum do edifício, e estando o imóvel dentro dos prazos de garantia (cinco anos, segundo Artigo 618 do Código Civil) ou prescrição (10 anos, segundo Artigo 205 do Código Civil), o proprietário como consumidor que é na relação com a construtora poderá exigir dela a indenização correspondente.

 

No caso de infiltrações em áreas comuns, o síndico deve, em primeiro lugar, se certificar de que tal problema não decorre de defeito de manutenção ou conservação por terceirizada ou profissional contratados pelo condomínio. “Nesta hipótese, ele poderá exigir da empresa responsável o reparo ou a indenização correspondente. Se tratar-se de vício construtivo e o imóvel estiver dentro do prazo de garantia, o síndico deverá comunicar imediatamente a construtora para reparação”, finaliza Frade.

 

Fonte: Revista Área Comum

06/03/2020 – o inquilino pode ser síndico?

Você sabe se inquilino pode ser síndico do condomínio? Essa é uma questão que ainda causa muita confusão Brasil à fora. Para dar fim às especulações, resolvemos trazer esse post explicando o que diz a legislação sobre o assunto.

 

O síndico que foi eleito é inquilino, e agora? 

 

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “

 

Sendo assim, inquilinos podem atuar como síndicos do condomínio sem problema algum.

 

Mas, a convenção do condomínio contém uma cláusula que proíbe inquilinos de se candidatar ao cargo. O que fazer? 

 

Essa medida pode ser ignorada, pois nenhum documento interno pode contrariar uma lei municipal, estadual ou federal.

 

E afinal, quem pode ser síndico?

 

O artigo 1.347 do novo Código Civil, deixa claro que qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função de síndico de um condomínio. Isso quer dizer que: locatários, proprietários e ocupantes podem assumir o cargo.

 

E quem não pode ser síndico?

Algumas pessoas não podem assumir o papel de síndico, como: diretores de faculdades e colégios, magistrados e grão mestres da maçonaria são proibidos de assumir o cargo, tanto como síndicos profissionais ou moradores. Os moradores inadimplentes também entram nessa lista, o art. 1.335 determina que apenas condôminos que estão em dia com o pagamento possuem o direito de votar e participar. 

 

02/03/2020 – Grupo de whatsapp no condomínio: qual a responsabilidade do síndico

A comunicação digital é uma das grandes tendências não só de empresas públicas e privadas, mas de qualquer um que deseja utilizar a tecnologia que tem em mãos. O celular é usado tanto para otimizar o tempo quanto para encontrar soluções rápidas para possíveis problemas. Gestores de condomínios, inclusive, já estão aderindo a aplicativos para facilitar a comunicação entre síndico e moradores, assim como para melhorar consideravelmente a administração do local. E uma dessas ferramentas que está cada vez mais comum no dia a dia é o grupo de whatsapp no condomínio.

Quando bem administrada, uma ferramenta como o grupo de whatsapp no condomínio pode servir de grande ajuda para a organização local. O problema é que nem todos os moradores conseguem enxergar o lado positivo dessa história, não só pelo grupo desse aplicativo em si, mas por qualquer dispositivo de mensagem. É preciso que tanto os síndicos quanto os administradores e moradores consigam ver com outros olhos essas novas tecnologias, que podem ter como base auxiliar a gestão e criar novos tipos de serviços. 

Não é que a comunicação à “moda antiga”, como avisos em quadros e elevadores, não seja eficaz, muito pelo contrário. É importante manter os tradicionais avisos aos moradores, já que nem todos têm acesso a uma conexão. Envio de e-mail também é muito eficiente. A questão é que o grupo de whatsapp no condomínio tem o poder de atingir os moradores de uma forma geral, inclusive aquele condômino que nunca aparece nas assembleias.

O que preciso fazer para criar um grupo de whatsapp no condomínio?

O primeiro fato a ser levado em conta é que em nenhuma hipótese o síndico pode criar esse grupo sem o aval dos moradores. O número de telefone é um dado pessoal, por isso, é responsabilidade do síndico/administrador zelar pelo sigilo.

O ideal é convocar uma assembleia com todos os condôminos e explicar a situação. Falar sobre os motivos de ter um grupo de whatsapp no condomínio e conferir se estão de acordo. Se necessário, fazer uma votação formal. Por isso, caso esteja pensando em adotar um aplicativo para facilitar a gestão, por mais simples que seja, o indicado é informar os moradores antes da aplicação dessa ferramenta.

Outra dica é criar regras para a utilização desse grupo. Nada de mensagens pessoais, correntes, memes ou mensagens de bom dia/boa noite. O grupo de whatsapp será um local destinado exclusivamente para tratar assuntos do condomínio, assim como avisos simples da gestão. Colocar esse tipo de limite evitará possíveis confusões entre os condôminos.

Quais são as responsabilidades do síndico e dos condôminos em relação ao grupo de whatsapp?

Quando aprovado, o grupo do aplicativo whatsapp deve ser administrado exclusivamente pelo síndico e/ou administradores.Caso o uso tenha sido aprovado via votação, aqueles que não querem fazer parte não são obrigados a entrar. Além disso, o síndico não tem responsabilidade legal pela criação do grupo.

Quem nunca teve problemas com os condôminos em relação a pagamentos ou brigas entre vizinhos? É de extrema importância que o síndico saiba como intervir nessas situações com calma e soluções adequadas para os envolvidos. Assim, não deve ser permitido que dentro do grupo ocorram crimes contra a honra, que se classificam como injúria, calúnia e difamação. Isso abrange tanto o síndico quanto qualquer morador. A pena pode ser financeira, com pagamento de indenização, ou até judicial.

É importante entender também que o grupo do whatsapp não pode ser utilizado para cobranças pessoais. Por exemplo, o síndico nunca deve cobrar o valor do condomínio em atraso pelo grupo, assim como já não era permitido no mural de recados.

Informações pessoais nunca devem ser expostas nesse grupo. Existe uma Lei geral de proteção de dados que garante que isso não aconteça. Dados sobre as finanças devem continuar no caderno original. Ainda não há uma lei que permita que esses números possam servir como documentos no mundo digital.

Assembleia virtual: é possível realizá-la?

Aprovado em agosto de 2019, o Projeto de Lei (PL) 548/2019 “permite que, quando o quorum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião” (trecho coletado no Senado Federal).

Esse voto virtual seria de grande ajuda para a gestão, já que é bom para agilizar os processos dos condomínios e manter “por perto” aqueles condôminos que nunca aparecem nas reuniões. O PL está tramitando na Câmara dos Deputados.

Se implementado, o síndico deverá oferecer aos moradores dispositivos para a realização dessa votação. Lembrando que a assembleia virtual não anula a presencial. Ainda é melhor conversar presencialmente com as pessoas.

 

Fonte: Kiper

27/02/2020 – O condômino pode fazer alterações na fachada do imóvel?

Antes de mais nada, é importante saber que fachada é tudo aquilo que compõe a área visível das faces de um imóvel. Ela pode ser externa (frente, laterais e fundo do prédio) e interna (corredores e portas dos apartamentos, garagem e outros espaços de área comum).

 

Para mudar fisicamente a estética da fachada, deve-se seguir regras estabelecidas na convenção de condomínio ou no regulamento interno. Isso vale tanto para condomínios verticais como para os horizontais. Na ausência de disposição nas leis condominiais, deve haver deliberação em assembleia. O quórum para aprovar alteração na fachada é a unanimidade dos condôminos.

 

Via de rega, a convenção estabelece como deve ser feita a padronização dos espaços, indicando materiais, cores e todo o necessário para manter a harmonia do condomínio.

Se o condômino resolve alterar a fachada do prédio por conta própria, o síndico pode notificá-lo e pedir, inclusive, para que faça os ajustes necessários para restabelecer o padrão original.

 

Importante ter em mente que a colocação de vidros incolores, desde que aprovada em assembleia, não é alteração de fachada. Porém, se o condômino colocar cortinas junto aos vidros, isso configurará alteração na fachada externa, sendo necessária a unanimidade de votos.

 

A colocação de telas de proteção, por sua vez, não precisa ser decidida em assembleia, por ser um item de segurança, mas sua cor sim.

 

Já quanto à troca de porta do apartamento, é preciso unanimidade de votos. Há locais, porém, que permitem a padronização por andar.

 

Fonte: Revista Área Comum

 

26/02/2020 – Previsão Orçamentária: Saiba como fazer

O primeiro mês do ano já está quase acabando, mas algo que não para de pipocar na cabeça dos síndicos é: como saber se a minha previsão orçamentária está bem feita? Por onde começar?

 

A previsão orçamentária é um dos principais instrumentos para uma gestão eficaz. É uma bússola a ser seguida o ano inteiro. Deve ser elaborada com cuidado, uma vez que essa projeção gera uma expectativa na massa condominial de que esses valores serão suficientes para passar o ano.

 

E esse “passar o ano” engloba muitos itens como: salários dos funcionários, sejam orgânicos ou terceirizados, as contas mensais, manutenções, ajustes de salários, possíveis emergências, etc.

 

“A previsão orçamentária é algo extremamente complexo. Não adianta só querer aplicar um reajuste, como a inflação, e achar que vai ser o suficiente para tudo que o condomínio pode precisar durante o ano”, aponta o advogado especializado em condomínios Márcio Spimpolo.

 

COMO MONTAR UMA BOA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA?

 

Para Nilton Savieto, síndico profissional, é fundamental olhar para o passado e para o ano que se inicia, para começar a montagem da previsão orçamentária.

 

“Se o condomínio acabou de atualizar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), geralmente no próximo ano haverá menos custos envolvendo diversos itens de manutenção”, analisa ele.

Para ele, o ideal é fazer um grande estudo de todos os gastos do condomínio no último ano, não apenas para ver onde o dinheiro foi gasto, mas também para entender quais as necessidades que poderão vir à tona no período que se inicia.

 

Para isso, um bom caminho é saber dividir para onde vai o dinheiro do condomínio. Confira!

 

GASTOS BÁSICOS:

 

– Custos com pessoal: além de analisar o quanto foi gasto esse ano, deve-se verificar a inflação, o dissídio da categoria, e os benefícios envolvidos, como vale-transporte ou de refeição e plano de saúde.

 

Caso os funcionários sejam orgânicos, esse é o momento de perguntar: o número de funcionários está ok, ou há excesso de pagamento de horas extras? Tem quem faça a cobertura de férias? Algum colaborador de licença? Todas essas informações são importantes para que se saiba se é necessário contratar mais alguém, ou se há funcionários “a mais”.

 

Além do número de funcionários, é importante saber qual o mês em que ocorre o dissídio da categoria na sua região. Em São Paulo, por exemplo, isso acontece em novembro. Então, até esse mês, a previsão não precisa contemplar esse reajuste.

-Férias e 13 salário: devem ser contados separados do gasto mensal. É uma forma de evitar que esse dinheiro “sobre” na conta e seja gasto ao longo. O ideal é, inclusive, colocar esse valor em uma conta separada, se isso for possível.

Aqui é importante saber também se os colaboradores vão tirar os 30 dias seguidos ou se vão dividir os dias de férias, de forma a organizar melhor a escala.

– Concessionárias: gastos com água e luz podem sofrer alterações diversas no seu custo, como vimos que aconteceu nos últimos anos, com a tarifa de energia. A dica é seguir as notícias da mídia.

Para evitar flutuações na cota condominial, uma boa alternativa é cobrar à parte esses valores, de acordo com o que for consumido mensalmente nas áreas comuns.

 

– Contratos de manutenção: a grande maioria dos contratos já conta com os índices de correção a serem usados no final da vigência do mesmo.

 

Um dos contratos de maior valor do condomínio é o de manutenção dos elevadores. Analisando o último ano, é importante saber se o mesmo está adequado.

 

Há dois tipos de contratos para elevadores – de manutenção, que inclui as peças a serem trocadas – e o de conservação, sem as peças. Se essa for a opção do seu condomínio, discuta com a empresa uma projeção de quanto deverá ser gasto com as peças no período de forma a já incluir esse gasto na previsão. Com esse valor em mãos, também fica mais simples de comparar se o que vale mais a pena é um contrato de conservação ou manutenção. Fique de olho!

 

 

Além desses gastos, outro ponto que deve ser levado em conta ao se fazer a previsão orçamentária são as prioridades do condomínio para o novo ano.

O paisagismo será alterado? O CFTV precisa de modernização? A fachada será pintada? Antes de apresentar a previsão orçamentária é importante ter os valores básicos dessas melhorias.

“É importante saber quais as necessidades do condomínio para que isso seja levado em consideração, afinal ninguém gosta de taxa extra”, pondera Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

 

QUANDO APLICAR O ÍNDICE DE REAJUSTE

 

A maioria dos contratos, seja de manutenção ou de mão-de-obra, usa o IGPM para o reajuste anual. Para que a projeção da previsão orçamentária seja a correta, deve-se levar em consideração o mês de vencimento dos contratos.

 

INADIMPLÊNCIA

 

Outro ponto a ser considerado para uma boa previsão orçamentária é o nível de inadimplência.

“Se hoje há, por exemplo, 5% de inadimplência no condomínio, é importante que isso seja levado em conta”, aponta Márcio Spimpolo.

 

E, para manter esse ponto das finanças o mais baixo possível, o síndico deve estar sempre de olho nos devedores do condomínio.

“É uma preocupação que o síndico deve ter sempre. Acompanhar de perto e tomar sempre as medidas cabíveis para coibir os inadimplentes é fundamental”.

 

OLHAR DE LONGO PRAZO

 

Tão importante quanto fazer uma boa previsão orçamentária é saber olhar para o condomínio com os olhos para médio e longo prazo também.

 

“O síndico profissional que fica mais tempo no condomínio é aquele que tem mais cuidado com esse patrimônio, e que pensa além do seu mandato”, analisa Gabriel Karpat.

 

Isso porque esse olhar das necessidades globais do condomínio a longo tem diversos pontos positivos: diminui consideravelmente os gastos com manutenção corretiva ao longo dos anos, impacta positivamente no valor desse patrimônio e a comunidade sabe quais são as necessidades da edificação a curto, médio e longo prazo.

 

“Se em 2022 a fachada vai precisar de uma pintura, por exemplo, porque já não discutir isso com os moradores? A arrecadação para a benfeitoria é menor por mês, e quando a pintura for cotada, o condomínio vai ter condições de dar uma entrada maior e de negociar com mais folga com o prestador de serviços”, ensina Gabriel.

 

Fonte: Universo Condomínio

25/02/2020 – Aluguel das áreas comuns do condomínio

A locação das áreas comuns é um dos assuntos que causa conflitos no condomínio. A gestão condominial é uma das preocupações da coletividade, seja através dos síndicos ou integrantes do condomínio (proprietários ou inquilinos). O síndico deve estar atualizado e adotar critérios para que a administração seja adequada e nos padrões de qualidade.

Na verdade, em razão da disseminação imediatista de informações, acabamos agindo inconscientemente e automaticamente. Repetindo gestos, palavras e atitudes fundamentadas apenas nas ocorrências diárias, sem uma reflexão mais aprofundada do que queremos.

O síndico em sua função, é essencial ao condomínio. Na medida em que ele gerencia os conflitos diários, planeja e estrutura as ações a serem adotadas. Além das obrigações adequadas à importância de sua função.

Muitas vezes, na intenção de obter bons negócios que irão favorecer toda coletividade, no aspecto financeiro, o síndico acaba sendo envolvido numa visão mais restritiva, onde a arrecadação de verbas é o que importa. Isso ocorre, por exemplo, com a locação de áreas comuns do condomínio para o mais variado tipo de usos. Um exemplo é o caso da instalação de antenas para captação de sinais de celulares. Ou ainda com a pura e simples locação do imóvel destinado à moradia do empregado.

Importante salientar, no caso da concessão onerosa das áreas comuns, que há diversas implicações que deverão ser sempre analisadas com muita cautela e rigor técnico, porquanto é o próprio síndico em primeiro lugar que poderá ser atingindo em seu patrimônio, na hipótese de sua gestão ser considerada como inadequada.

É necessário o debate com todos os interessados ao tema. Assim, a locação de áreas comuns do condomínio deverá ser analisada sob vários prismas, entre eles o tributário. No aspecto tributário a situação é regida pela Instrução Normativa SRF nº 15 de 6 de fevereiro de 2001, onde no artigo 4º é determinado que:

”Os rendimentos comuns produzidos por bens ou direitos, cuja propriedade seja em condomínio ou decorra do regime de casamento, são tributados da seguinte forma:

I – na propriedade em condomínio, a tributação é proporcional à participação de cada condômino;

II – na propriedade em comunhão decorrente de sociedade conjugal, inclusive no caso de contribuinte separado de fato, a tributação, em nome de cada cônjuge, incide sobre cinquenta por cento do total dos rendimentos comuns;

III – na propriedade em condomínio decorrente da união estável, a tributação incide sobre cinquenta por cento do total dos rendimentos relativos aos bens possuídos em condomínio, em nome de cada convivente, salvo estipulação contrária em contrato escrito.

Parágrafo único. No caso do inciso II, os rendimentos são, opcionalmente, tributados pelo total, em nome de um dos cônjuges.”

Assim, na hipótese de locação de área comum, seja qual for o locatário ou mesmo a finalidade desse novo tipo de utilização, as rendas obtidas deverão ser tributadas, ou seja, o imposto sobre essa renda deverá ser pago.

O condomínio é isento de imposto de renda, mas as pessoas físicas ou jurídicas não são. Assim, a arrecadação obtida com a locação deverá ser tributada em nome de cada um dos condôminos. Eles terão receita decorrente da locação de uma área que lhes pertence.

Na locação de espaços comuns para a instalação de antenas de captação de ondas de celular, é necessário observar outros itens relativos à estrutura da edificação, bem como a legalidade dessa instalação.

Há muitas empresas que propõem diversas vantagens econômicas. Porém não alertam para os aspectos aqui mencionados. E o síndico acaba sendo envolvido desnecessariamente em uma situação problemática.

Recomendamos que o síndico ao receber qualquer proposta nesse sentido procure obter o maior número de informações junto daquele que fez a proposta. Além disso, com as respostas de suas indagações, deve promover reuniões com os condôminos para ouvir suas opiniões e informar aos mesmos aquilo que obteve, para avaliar o custo-benefício.

Por: Rubens J. Reis Moscatelli

Fonte: Viva o condomínio