20/05/2020 – Festa em apartamento põe em risco saúde de vizinhos

A isolamento tornou a vida em condomínio mais restrita. Quando o assunto é festa, fatores como o barulho e a presença de convidados externos podem incomodar os vizinhos e gerar riscos para a saúde. Segundo o advogado Rodrigo Karpat, o ideal é adiar festas e comemorações para depois da pandemia.

 

“É um momento crítico, com muita contaminação”, justifica. Neste momento, ele recomenda apostar nas alternativas virtuais e, em casa, limitar a interação com quem mora junto. Caso um morador queira tocar violino na sacada, por exemplo, a mesma ação que relaxaria algumas pessoas, poderia prejudicar outras. Além disso, iniciativas do tipo precisam da autorização do síndico para acontecer.

 

“É necessário ter ponderação e se colocar no lugar do outro. No interior de outras unidades pode ter gente doente, se recuperando, em luto, etc”, diz o advogado Alexandre Berthe. Decretos estaduais e municipais impedem aglomerações por causa da pandemia. Devido o excesso de pessoas circulando no prédio, Karpat destaca que uma festa com convidados externos pode colocar a saúde de vizinhos e funcionários do condomínio em risco.

 

O síndico não pode interferir dentro da unidade e nem proibir que as pessoas entrem. Porém, ele deve zelar pelo interesse coletivo. Assim, caso um morador perturbe o sossego e coloque os outros em risco, o síndico deve aplicar advertência e, se for o caso, multa. Síndicos e vizinhos também podem chamar a polícia e, se necessário, entrar com ação na Justiça.

 

Desde que a pandemia começou, o síndico Reginaldo Queiroz, 48 anos, tem acompanhado as recomendações das autoridades de saúde para implementá-las em um condomínio da Chácara Klabin (zona sul). No prédio, é necessário utilizar máscaras e as áreas comuns estão fechadas. Além disso, ele orientou os moradores a evitarem receber visitas neste período. “O pessoal aceitou muito bem e até agora não tivemos nenhum problema.”

 

Queiroz também é dono de uma administradora de imóveis. A empresa teve contato com um caso de uma festa, com som alto até a madrugada e vários moradores na mesma unidade, em um condomínio na zona leste. Houve muita reclamação e “isso gerou um desconforto bem grande”. A situação resultou em multa.

 

Fonte: Cidade Verde

18/03/2020 – Prédios residenciais começam a fechar áreas comuns por causa do coronavírus

Especialistas entendem que, na situação de emergência, síndico pode tomar decisão mesmo sem assembleia. Para Secovi-SP, questão é de bom senso entre moradores.

 

Marcio Rachkorsky, especialista em condomínios, fala sobre fechamento de áreas comuns dos prédios por causa do coronavírus

 

Piscina, parquinho, salões de festa… áreas comuns de prédios residenciais estão começando a ser fechadas como medida preventiva para o contágio do novo coronavírus no Brasil.

 

“Nada de muita gente junta no mesmo ambiente. É para o síndico fechar academia, piscina, brinquedoteca… Parquinho ao ar livre é a última área a ser fechada, mas deve fechar tudo”, disse Marcio Rachkorsky, especialista em condomínios, no SPTV1.

 

Rachkorsky afirma que, pelo mesmo motivo, festas e churrascos devem ser cancelados: “Tem muita gente chiando, mas tem que cancelar.”

A mesma orientação vale para assembleias de condomínio e reuniões presenciais. Na última segunda (16), o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) recomendou que elas sejam evitadas.

 

Síndico pode fechar áreas?

 

“O síndico tem a obrigação de zelar pelo bem estar do condomínio e isso inclui a autonomia de vedar o uso de áreas comuns do condomínio durante períodos emergenciais, como o que vivemos”, disse Ronaldo Coelho Neto, vice-presidente administrativo do Secovi Rio.

 

“O normal é que se faça uma assembleia, com quórum [número suficiente de moradores para deliberar]. Mas como fazer isso se estamos recomendando que assembleias sejam adiadas?”, observou.

O Secovi-SP entende que não cabe ao condomínio proibir a utilização dos espaços, devendo, no entanto, manter as áreas limpas e esterilizadas.

“Cumpre esclarecer que, neste momento, caberá ao bom senso dos condôminos e moradores a evitarem o máximo situações favoráveis ao contágio, devendo aqueles que resolverem utilizar as áreas comuns como academias deverão fazer uso das medidas de higiene já citadas”, disse, em nota, Ingrid Ferreira da Silva Gomes, advogada e assessora jurídica do Secovi-SP.

 

“Síndico representa condomínio jurídica e civilmente. É ele quem responde em ações judiciais e tributárias”, aponta Coelho Neto. “Uma eventual negligência pode ser contra ele. O certo é convocar assembleia, mas estamos recomendando acabar com aglomerações porque é um caso emergencial.”

 

Rachkorsky foi questionado por um telespectador do SPTV1 sobre casos de morador em quarentena: o síndico pode proibir quem está nessa situação de sair de casa? Segundo o especialista, o síndico não ter poder de polícia, ele pode apenas recomendar não sair.

“A consciência é sua: talvez você possa pedir para alguém ir ao mercado para você, pedir a um vizinho…”, sugeriu.

 

Evitar aluguel temporário

 

Para Rachkorsky, mesmo o aluguel de curto prazo, como o promovido por aplicativos, devem ser canceladas. “Já pensou, você toma todos os cuidados e, a cada dia, chegam 15, 20 hóspedes diferentes, você não sabe se onde vêm”, alerta.

 

Lojas em prédios residenciais

 

Em prédios que tenham algum tipo de comércio nas dependências, o síndico não tem autonomia para fechar esses lugares, disse Coelho Neto, do Secovi Rio.

“A loja está exercendo atividade dentro do espaço que lhe compete, e o síndico não tem poder de obrigar um comerciante a fechar. Mas pode fazer recomendações, acho que deve”, completou.

 

Orientações a funcionários

 

Para o representante da Secovi Rio, síndicos e as administrações precisam passar recomendações para a equipe que trabalha nos condomínios.

Os porteiros devem fazem higiene quando recebem pessoas, lavando as mãos e usando produtos antissépticos. Síndicos também têm que fornecer e incentivar que os profissionais de limpeza façam uso dos equipamentos de proteção individual (EPI), disse Coelho Neto.

 

Além disso, é preciso ter cartazes com orientações nas áreas comuns e intensificar procedimentos de limpeza, várias vezes ao dia.

 

“Tem que ter álcool em gel disponível na portaria, incentivar e determinar maior higienização dos elevadores, pisos e portas. Estimular uso das escadas e evitar o uso do elevador com muitas pessoas”, afirmou Neto.

 

Prédios que têm serviços de manobrista devem fornecer produtos para limpeza durante a manobra, aconselhou.

 

E se tiver um caso confirmado?

 

De acordo com porta-voz da Secovi Rio, é preciso comunicar o condomínio se um caso de coronavírus for confirmado, sempre mantendo a privacidade da pessoa que está doente.

“Se souber de um caso no prédio, deve ser alertado sem dizer quem é. É importante alertar para os cuidados que todo mundo tem que ter. Prevenção é fundamental: não adianta o síndico fazer o trabalho sozinho, os moradores têm que tomar cuidados também”, explicou.

 

Fonte: G1

09/03/2020 – Afaste de vez a infiltração!

A infiltração é um dos pesadelos mais frequentes no âmbito da construção civil. Quem já não se deparou com bolhas ou rachaduras em superfícies, seja dentro da unidade residencial ou em áreas comuns do condomínio? Além da estética comprometida, o problema pode interferir até mesmo na estrutura da obra e, por isso, jamais deve ser negligenciado.

 

Existem tipos distintos de infiltração. Isso porque a água pode permear nos sistemas construtivos por diversos mecanismos. Pode haver pressão positiva, ou seja, o fluido tende a adentrar por pressão atmosférica ou pela gravidade diretamente na superfície. É o caso das chuvas em lajes ou de águas em áreas molhadas (banheiros, sacadas, varandas etc). Existe também a penetração negativa, ou seja, aquela por capilaridade ou percolação, por exemplo quando a umidade ascende pelo solo. Há ainda a condensação, isto é, quando a água penetra no estado gasoso (vapor d’água) e condensa (volta ao estado líquido) no poro. É o que acontece em saunas úmidas e banheiros. Também não se pode deixar de citar os vazamentos nas instalações hidráulicas, cujo impacto é bastante complexo.

 

As infiltrações podem atingir diversos ambientes, como explica Rafael Castelo, professor do departamento de Engenharia Civil do Centro Universitário FEI. “Geralmente são afetados pontos nos pisos próximos aos ralos ou a registros, conexões das instalações hidráulicas, reservatórios de água, floreiras e lajes de coberturas. Inegavelmente, em função de sua condição de uso, banheiros, varandas, áreas de serviços e cozinhas demandam um cuidado especial quanto às impermeabilizações. Nas áreas comuns, o que se observa atualmente são inúmeras infiltrações em garagem e subsolos, nas paredes que recebem a umidade do solo ou na laje”, afirma o docente.

 

Como bem se sabe, é melhor prevenir do que remediar. E essa máxima vale também, claro, no caso das infiltrações. “Os condomínios devem possuir um plano baseado na NBR 5674, fazendo as manutenções preventivas para duração dos sistemas impermeabilizantes”, aponta o engenheiro Felipe Binas, da Polican.

 

Os sistemas de impermeabilização disponíveis no mercado hoje são bastante eficientes e versáteis desde que selecionada a técnica adequada ao local e situação de umidade em que será aplicada. “A execução das impermeabilizações com bons profissionais, com um bom projeto, seguindo as prescrições do fabricante são o sucesso para a estanqueidade dos sistemas construtivos. É importante lembrar que todo e qualquer sistema construtivo requer manutenções periódicas e que elas aumentam significativamente a vida útil da construção”, afirma Castelo.

 

E fique esperto. A época em que estamos é a ideal para apostar em impermeabilização, pois novembro ainda é considerado um mês seco. “É recomendável que os serviços sejam executados na estiagem, isto é, não sejam realizados no período de chuvas”, diz Virginia Pezzolo, diretora técnica da Proassp, empresa que atua na área de projetos, consultoria, assessoria e gerenciamento voltada especificamente à área de impermeabilização.

 

No caso de infiltrações já instaladas, o reparo deve ser feito considerando a utilização do mesmo sistema original, de modo que haja compatibilidade entre os sistemas executados, orienta Virginia. “Se os primeiros sinais forem negligenciados, o que pode ocorrer é um aumento na região afetada”, alerta.

 

“O principal dano causado pelas infiltrações às estruturas de concreto armado é o processo de corrosão das armaduras internas, que em alguns casos necessitam de reparos mais caros que o serviço de impermeabilização e até mesmo podem causar o colapso da estrutura”, completa o especialista da Polican.

 

Responsabilidade de quem?

 

Quando a infiltração aparece, uma dúvida sempre a segue: de quem é a responsabilidade? No caso da patologia em apartamentos, é importante apurar com cautela sua origem, sendo necessário, muitas vezes, a contratação de profissional técnico especializado para verificar com exatidão a causa do problema.

 

“Se a laje de cobertura de determinado edifício for concebida como área comum (onde não há apartamento de cobertura) e se ocorrer problemas no sistema de impermeabilização, cujo dever de manutenção cabe ao condomínio, será deste a responsabilidade por sanar os danos gerados nos apartamentos abaixo. Se houver apartamento de cobertura, cabe ao proprietário deste as despesas de conservação de modo a evitar danos nas unidades inferiores. Outra hipótese de responsabilidade do condomínio é quando ocorrem danos à prumada (rede vertical de água e esgoto) do edifício. Neste caso, como ela faz parte da área comum, será deste a responsabilidade civil por reparar os danos decorrentes de falta de conservação”, detalha o advogado Leonardo Frade, do escritório Frade Guímaro Barreto Advogados.

 

O especialista ressalta ainda que nos casos em que os problemas constatados nos apartamentos forem causados por defeitos e anomalias construtivas existentes na área comum do edifício, e estando o imóvel dentro dos prazos de garantia (cinco anos, segundo Artigo 618 do Código Civil) ou prescrição (10 anos, segundo Artigo 205 do Código Civil), o proprietário como consumidor que é na relação com a construtora poderá exigir dela a indenização correspondente.

 

No caso de infiltrações em áreas comuns, o síndico deve, em primeiro lugar, se certificar de que tal problema não decorre de defeito de manutenção ou conservação por terceirizada ou profissional contratados pelo condomínio. “Nesta hipótese, ele poderá exigir da empresa responsável o reparo ou a indenização correspondente. Se tratar-se de vício construtivo e o imóvel estiver dentro do prazo de garantia, o síndico deverá comunicar imediatamente a construtora para reparação”, finaliza Frade.

 

Fonte: Revista Área Comum

06/03/2020 – o inquilino pode ser síndico?

Você sabe se inquilino pode ser síndico do condomínio? Essa é uma questão que ainda causa muita confusão Brasil à fora. Para dar fim às especulações, resolvemos trazer esse post explicando o que diz a legislação sobre o assunto.

 

O síndico que foi eleito é inquilino, e agora? 

 

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “

 

Sendo assim, inquilinos podem atuar como síndicos do condomínio sem problema algum.

 

Mas, a convenção do condomínio contém uma cláusula que proíbe inquilinos de se candidatar ao cargo. O que fazer? 

 

Essa medida pode ser ignorada, pois nenhum documento interno pode contrariar uma lei municipal, estadual ou federal.

 

E afinal, quem pode ser síndico?

 

O artigo 1.347 do novo Código Civil, deixa claro que qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função de síndico de um condomínio. Isso quer dizer que: locatários, proprietários e ocupantes podem assumir o cargo.

 

E quem não pode ser síndico?

Algumas pessoas não podem assumir o papel de síndico, como: diretores de faculdades e colégios, magistrados e grão mestres da maçonaria são proibidos de assumir o cargo, tanto como síndicos profissionais ou moradores. Os moradores inadimplentes também entram nessa lista, o art. 1.335 determina que apenas condôminos que estão em dia com o pagamento possuem o direito de votar e participar. 

 

02/03/2020 – Grupo de whatsapp no condomínio: qual a responsabilidade do síndico

A comunicação digital é uma das grandes tendências não só de empresas públicas e privadas, mas de qualquer um que deseja utilizar a tecnologia que tem em mãos. O celular é usado tanto para otimizar o tempo quanto para encontrar soluções rápidas para possíveis problemas. Gestores de condomínios, inclusive, já estão aderindo a aplicativos para facilitar a comunicação entre síndico e moradores, assim como para melhorar consideravelmente a administração do local. E uma dessas ferramentas que está cada vez mais comum no dia a dia é o grupo de whatsapp no condomínio.

Quando bem administrada, uma ferramenta como o grupo de whatsapp no condomínio pode servir de grande ajuda para a organização local. O problema é que nem todos os moradores conseguem enxergar o lado positivo dessa história, não só pelo grupo desse aplicativo em si, mas por qualquer dispositivo de mensagem. É preciso que tanto os síndicos quanto os administradores e moradores consigam ver com outros olhos essas novas tecnologias, que podem ter como base auxiliar a gestão e criar novos tipos de serviços. 

Não é que a comunicação à “moda antiga”, como avisos em quadros e elevadores, não seja eficaz, muito pelo contrário. É importante manter os tradicionais avisos aos moradores, já que nem todos têm acesso a uma conexão. Envio de e-mail também é muito eficiente. A questão é que o grupo de whatsapp no condomínio tem o poder de atingir os moradores de uma forma geral, inclusive aquele condômino que nunca aparece nas assembleias.

O que preciso fazer para criar um grupo de whatsapp no condomínio?

O primeiro fato a ser levado em conta é que em nenhuma hipótese o síndico pode criar esse grupo sem o aval dos moradores. O número de telefone é um dado pessoal, por isso, é responsabilidade do síndico/administrador zelar pelo sigilo.

O ideal é convocar uma assembleia com todos os condôminos e explicar a situação. Falar sobre os motivos de ter um grupo de whatsapp no condomínio e conferir se estão de acordo. Se necessário, fazer uma votação formal. Por isso, caso esteja pensando em adotar um aplicativo para facilitar a gestão, por mais simples que seja, o indicado é informar os moradores antes da aplicação dessa ferramenta.

Outra dica é criar regras para a utilização desse grupo. Nada de mensagens pessoais, correntes, memes ou mensagens de bom dia/boa noite. O grupo de whatsapp será um local destinado exclusivamente para tratar assuntos do condomínio, assim como avisos simples da gestão. Colocar esse tipo de limite evitará possíveis confusões entre os condôminos.

Quais são as responsabilidades do síndico e dos condôminos em relação ao grupo de whatsapp?

Quando aprovado, o grupo do aplicativo whatsapp deve ser administrado exclusivamente pelo síndico e/ou administradores.Caso o uso tenha sido aprovado via votação, aqueles que não querem fazer parte não são obrigados a entrar. Além disso, o síndico não tem responsabilidade legal pela criação do grupo.

Quem nunca teve problemas com os condôminos em relação a pagamentos ou brigas entre vizinhos? É de extrema importância que o síndico saiba como intervir nessas situações com calma e soluções adequadas para os envolvidos. Assim, não deve ser permitido que dentro do grupo ocorram crimes contra a honra, que se classificam como injúria, calúnia e difamação. Isso abrange tanto o síndico quanto qualquer morador. A pena pode ser financeira, com pagamento de indenização, ou até judicial.

É importante entender também que o grupo do whatsapp não pode ser utilizado para cobranças pessoais. Por exemplo, o síndico nunca deve cobrar o valor do condomínio em atraso pelo grupo, assim como já não era permitido no mural de recados.

Informações pessoais nunca devem ser expostas nesse grupo. Existe uma Lei geral de proteção de dados que garante que isso não aconteça. Dados sobre as finanças devem continuar no caderno original. Ainda não há uma lei que permita que esses números possam servir como documentos no mundo digital.

Assembleia virtual: é possível realizá-la?

Aprovado em agosto de 2019, o Projeto de Lei (PL) 548/2019 “permite que, quando o quorum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião” (trecho coletado no Senado Federal).

Esse voto virtual seria de grande ajuda para a gestão, já que é bom para agilizar os processos dos condomínios e manter “por perto” aqueles condôminos que nunca aparecem nas reuniões. O PL está tramitando na Câmara dos Deputados.

Se implementado, o síndico deverá oferecer aos moradores dispositivos para a realização dessa votação. Lembrando que a assembleia virtual não anula a presencial. Ainda é melhor conversar presencialmente com as pessoas.

 

Fonte: Kiper

27/02/2020 – O condômino pode fazer alterações na fachada do imóvel?

Antes de mais nada, é importante saber que fachada é tudo aquilo que compõe a área visível das faces de um imóvel. Ela pode ser externa (frente, laterais e fundo do prédio) e interna (corredores e portas dos apartamentos, garagem e outros espaços de área comum).

 

Para mudar fisicamente a estética da fachada, deve-se seguir regras estabelecidas na convenção de condomínio ou no regulamento interno. Isso vale tanto para condomínios verticais como para os horizontais. Na ausência de disposição nas leis condominiais, deve haver deliberação em assembleia. O quórum para aprovar alteração na fachada é a unanimidade dos condôminos.

 

Via de rega, a convenção estabelece como deve ser feita a padronização dos espaços, indicando materiais, cores e todo o necessário para manter a harmonia do condomínio.

Se o condômino resolve alterar a fachada do prédio por conta própria, o síndico pode notificá-lo e pedir, inclusive, para que faça os ajustes necessários para restabelecer o padrão original.

 

Importante ter em mente que a colocação de vidros incolores, desde que aprovada em assembleia, não é alteração de fachada. Porém, se o condômino colocar cortinas junto aos vidros, isso configurará alteração na fachada externa, sendo necessária a unanimidade de votos.

 

A colocação de telas de proteção, por sua vez, não precisa ser decidida em assembleia, por ser um item de segurança, mas sua cor sim.

 

Já quanto à troca de porta do apartamento, é preciso unanimidade de votos. Há locais, porém, que permitem a padronização por andar.

 

Fonte: Revista Área Comum

 

26/02/2020 – Previsão Orçamentária: Saiba como fazer

O primeiro mês do ano já está quase acabando, mas algo que não para de pipocar na cabeça dos síndicos é: como saber se a minha previsão orçamentária está bem feita? Por onde começar?

 

A previsão orçamentária é um dos principais instrumentos para uma gestão eficaz. É uma bússola a ser seguida o ano inteiro. Deve ser elaborada com cuidado, uma vez que essa projeção gera uma expectativa na massa condominial de que esses valores serão suficientes para passar o ano.

 

E esse “passar o ano” engloba muitos itens como: salários dos funcionários, sejam orgânicos ou terceirizados, as contas mensais, manutenções, ajustes de salários, possíveis emergências, etc.

 

“A previsão orçamentária é algo extremamente complexo. Não adianta só querer aplicar um reajuste, como a inflação, e achar que vai ser o suficiente para tudo que o condomínio pode precisar durante o ano”, aponta o advogado especializado em condomínios Márcio Spimpolo.

 

COMO MONTAR UMA BOA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA?

 

Para Nilton Savieto, síndico profissional, é fundamental olhar para o passado e para o ano que se inicia, para começar a montagem da previsão orçamentária.

 

“Se o condomínio acabou de atualizar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), geralmente no próximo ano haverá menos custos envolvendo diversos itens de manutenção”, analisa ele.

Para ele, o ideal é fazer um grande estudo de todos os gastos do condomínio no último ano, não apenas para ver onde o dinheiro foi gasto, mas também para entender quais as necessidades que poderão vir à tona no período que se inicia.

 

Para isso, um bom caminho é saber dividir para onde vai o dinheiro do condomínio. Confira!

 

GASTOS BÁSICOS:

 

– Custos com pessoal: além de analisar o quanto foi gasto esse ano, deve-se verificar a inflação, o dissídio da categoria, e os benefícios envolvidos, como vale-transporte ou de refeição e plano de saúde.

 

Caso os funcionários sejam orgânicos, esse é o momento de perguntar: o número de funcionários está ok, ou há excesso de pagamento de horas extras? Tem quem faça a cobertura de férias? Algum colaborador de licença? Todas essas informações são importantes para que se saiba se é necessário contratar mais alguém, ou se há funcionários “a mais”.

 

Além do número de funcionários, é importante saber qual o mês em que ocorre o dissídio da categoria na sua região. Em São Paulo, por exemplo, isso acontece em novembro. Então, até esse mês, a previsão não precisa contemplar esse reajuste.

-Férias e 13 salário: devem ser contados separados do gasto mensal. É uma forma de evitar que esse dinheiro “sobre” na conta e seja gasto ao longo. O ideal é, inclusive, colocar esse valor em uma conta separada, se isso for possível.

Aqui é importante saber também se os colaboradores vão tirar os 30 dias seguidos ou se vão dividir os dias de férias, de forma a organizar melhor a escala.

– Concessionárias: gastos com água e luz podem sofrer alterações diversas no seu custo, como vimos que aconteceu nos últimos anos, com a tarifa de energia. A dica é seguir as notícias da mídia.

Para evitar flutuações na cota condominial, uma boa alternativa é cobrar à parte esses valores, de acordo com o que for consumido mensalmente nas áreas comuns.

 

– Contratos de manutenção: a grande maioria dos contratos já conta com os índices de correção a serem usados no final da vigência do mesmo.

 

Um dos contratos de maior valor do condomínio é o de manutenção dos elevadores. Analisando o último ano, é importante saber se o mesmo está adequado.

 

Há dois tipos de contratos para elevadores – de manutenção, que inclui as peças a serem trocadas – e o de conservação, sem as peças. Se essa for a opção do seu condomínio, discuta com a empresa uma projeção de quanto deverá ser gasto com as peças no período de forma a já incluir esse gasto na previsão. Com esse valor em mãos, também fica mais simples de comparar se o que vale mais a pena é um contrato de conservação ou manutenção. Fique de olho!

 

 

Além desses gastos, outro ponto que deve ser levado em conta ao se fazer a previsão orçamentária são as prioridades do condomínio para o novo ano.

O paisagismo será alterado? O CFTV precisa de modernização? A fachada será pintada? Antes de apresentar a previsão orçamentária é importante ter os valores básicos dessas melhorias.

“É importante saber quais as necessidades do condomínio para que isso seja levado em consideração, afinal ninguém gosta de taxa extra”, pondera Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

 

QUANDO APLICAR O ÍNDICE DE REAJUSTE

 

A maioria dos contratos, seja de manutenção ou de mão-de-obra, usa o IGPM para o reajuste anual. Para que a projeção da previsão orçamentária seja a correta, deve-se levar em consideração o mês de vencimento dos contratos.

 

INADIMPLÊNCIA

 

Outro ponto a ser considerado para uma boa previsão orçamentária é o nível de inadimplência.

“Se hoje há, por exemplo, 5% de inadimplência no condomínio, é importante que isso seja levado em conta”, aponta Márcio Spimpolo.

 

E, para manter esse ponto das finanças o mais baixo possível, o síndico deve estar sempre de olho nos devedores do condomínio.

“É uma preocupação que o síndico deve ter sempre. Acompanhar de perto e tomar sempre as medidas cabíveis para coibir os inadimplentes é fundamental”.

 

OLHAR DE LONGO PRAZO

 

Tão importante quanto fazer uma boa previsão orçamentária é saber olhar para o condomínio com os olhos para médio e longo prazo também.

 

“O síndico profissional que fica mais tempo no condomínio é aquele que tem mais cuidado com esse patrimônio, e que pensa além do seu mandato”, analisa Gabriel Karpat.

 

Isso porque esse olhar das necessidades globais do condomínio a longo tem diversos pontos positivos: diminui consideravelmente os gastos com manutenção corretiva ao longo dos anos, impacta positivamente no valor desse patrimônio e a comunidade sabe quais são as necessidades da edificação a curto, médio e longo prazo.

 

“Se em 2022 a fachada vai precisar de uma pintura, por exemplo, porque já não discutir isso com os moradores? A arrecadação para a benfeitoria é menor por mês, e quando a pintura for cotada, o condomínio vai ter condições de dar uma entrada maior e de negociar com mais folga com o prestador de serviços”, ensina Gabriel.

 

Fonte: Universo Condomínio

25/02/2020 – Aluguel das áreas comuns do condomínio

A locação das áreas comuns é um dos assuntos que causa conflitos no condomínio. A gestão condominial é uma das preocupações da coletividade, seja através dos síndicos ou integrantes do condomínio (proprietários ou inquilinos). O síndico deve estar atualizado e adotar critérios para que a administração seja adequada e nos padrões de qualidade.

Na verdade, em razão da disseminação imediatista de informações, acabamos agindo inconscientemente e automaticamente. Repetindo gestos, palavras e atitudes fundamentadas apenas nas ocorrências diárias, sem uma reflexão mais aprofundada do que queremos.

O síndico em sua função, é essencial ao condomínio. Na medida em que ele gerencia os conflitos diários, planeja e estrutura as ações a serem adotadas. Além das obrigações adequadas à importância de sua função.

Muitas vezes, na intenção de obter bons negócios que irão favorecer toda coletividade, no aspecto financeiro, o síndico acaba sendo envolvido numa visão mais restritiva, onde a arrecadação de verbas é o que importa. Isso ocorre, por exemplo, com a locação de áreas comuns do condomínio para o mais variado tipo de usos. Um exemplo é o caso da instalação de antenas para captação de sinais de celulares. Ou ainda com a pura e simples locação do imóvel destinado à moradia do empregado.

Importante salientar, no caso da concessão onerosa das áreas comuns, que há diversas implicações que deverão ser sempre analisadas com muita cautela e rigor técnico, porquanto é o próprio síndico em primeiro lugar que poderá ser atingindo em seu patrimônio, na hipótese de sua gestão ser considerada como inadequada.

É necessário o debate com todos os interessados ao tema. Assim, a locação de áreas comuns do condomínio deverá ser analisada sob vários prismas, entre eles o tributário. No aspecto tributário a situação é regida pela Instrução Normativa SRF nº 15 de 6 de fevereiro de 2001, onde no artigo 4º é determinado que:

”Os rendimentos comuns produzidos por bens ou direitos, cuja propriedade seja em condomínio ou decorra do regime de casamento, são tributados da seguinte forma:

I – na propriedade em condomínio, a tributação é proporcional à participação de cada condômino;

II – na propriedade em comunhão decorrente de sociedade conjugal, inclusive no caso de contribuinte separado de fato, a tributação, em nome de cada cônjuge, incide sobre cinquenta por cento do total dos rendimentos comuns;

III – na propriedade em condomínio decorrente da união estável, a tributação incide sobre cinquenta por cento do total dos rendimentos relativos aos bens possuídos em condomínio, em nome de cada convivente, salvo estipulação contrária em contrato escrito.

Parágrafo único. No caso do inciso II, os rendimentos são, opcionalmente, tributados pelo total, em nome de um dos cônjuges.”

Assim, na hipótese de locação de área comum, seja qual for o locatário ou mesmo a finalidade desse novo tipo de utilização, as rendas obtidas deverão ser tributadas, ou seja, o imposto sobre essa renda deverá ser pago.

O condomínio é isento de imposto de renda, mas as pessoas físicas ou jurídicas não são. Assim, a arrecadação obtida com a locação deverá ser tributada em nome de cada um dos condôminos. Eles terão receita decorrente da locação de uma área que lhes pertence.

Na locação de espaços comuns para a instalação de antenas de captação de ondas de celular, é necessário observar outros itens relativos à estrutura da edificação, bem como a legalidade dessa instalação.

Há muitas empresas que propõem diversas vantagens econômicas. Porém não alertam para os aspectos aqui mencionados. E o síndico acaba sendo envolvido desnecessariamente em uma situação problemática.

Recomendamos que o síndico ao receber qualquer proposta nesse sentido procure obter o maior número de informações junto daquele que fez a proposta. Além disso, com as respostas de suas indagações, deve promover reuniões com os condôminos para ouvir suas opiniões e informar aos mesmos aquilo que obteve, para avaliar o custo-benefício.

Por: Rubens J. Reis Moscatelli

Fonte: Viva o condomínio

13/02/2020 – Evite atrito com as vagas de garagens, saiba o que fazer

O que é permitido ou não quando o assunto é vagas na garagem e como resolver problemas corriqueiros de seu uso no dia a dia.

 

Vizinho que para na vaga errada, espaço usado como depósito, transtornos com vagas presas, automóvel maior do que a área… Quando o assunto é vaga nas garagens, o dia a dia traz diferentes situações comuns, mas que acabam causando incômodo aos moradores e, consequentemente, ao síndico, que recebe as reclamações.

 

Medidas simples e informação sobre o que é permitido ou não nesse espaço, no entanto, ajudam a facilitar a vida de todos. Para começar, o Código Civil, de forma propositada, não traz muitas regras sobre vagas de garagem, limitando-se a tratar de deveres e direitos dos condôminos sobre as áreas comuns e privativas, explica o advogado Alberto Calgaro.

 

Alberto Calgaro: é dever do condômino se informar sobre como funciona a garagem antes de adquirir uma unidade

“Reconhecendo que cada condomínio possui uma realidade própria e diferente, o legislador deixou espaço livre para que a convenção de cada condomínio possa estipular as regras mais adequadas para os seus moradores”, detalha Calgaro.

 

Uma das poucas regras específicas sobre o assunto que está prevista no Código Civil, entretanto, consta no artigo 1.331. Ela estabelece que as vagas de garagem não poderão ser vendidas ou alugadas para pessoas estranhas ao condomínio. “Salvo se houver autorização expressa na Convenção, essa regra vale para todos os condomínios”, destaca o advogado.

 

Vagas diferentes, regras distintas

 

Antes de esmiuçar o tema, é importante entender os diferentes tipos de garagens, já que cada um tem regras distintas. Segundo o advogado Calgaro, o espaço pode ser classificado da seguinte forma: vagas privativas que possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis (também conhecidas como “vagas autônomas”), vagas privativas que não possuem matrícula própria (vaga vinculada), e vagas que são parte da área comum.

 

As vagas privativas que possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis são de propriedade individual do condômino, sendo consideradas áreas privativas. Elas possuem uma metragem própria e representam uma fração do condomínio. “Essas vagas podem ser vendidas de forma separada do apartamento, pois possuem uma matrícula própria”, explica Calgaro.

 

As vagas privativas que não possuem matrícula própria, por sua vez, são vinculadas ao apartamento. Elas também são de propriedade individual do morador e são consideradas privativas, com metragem própria. Porém, são vinculadas à matrícula de um apartamento, estando incluídas na fração ideal da respectiva unidade, não podendo ser vendidas de modo separado do apartamento.

 

Por último, existem as vagas de garagem que são parte da área comum do condomínio, ou seja, não são de propriedade privativa de nenhum condômino. Elas são consideradas áreas comuns do condomínio e seu uso depende de normas internas do edifício, como as baseadas na Convenção ou em assembleia geral. Essas vagas não podem ser vendidas, pois são de propriedade comum do condomínio, e os moradores têm apenas o direito de uso.

 

Nesse caso, geralmente há sorteio para determinar qual vaga será utilizada por cada morador. Também há edifícios em que o condômino estaciona no espaço que estiver livre no momento, sem predeterminação.

 

Regras para o uso das garagens: uma necessidade

 

As convenções e regimentos abordam o uso das garagens de maneira bastante variada, comenta o advogado Calgaro, já que existem diferentes realidades. Regras mais detalhadas costumam ser deliberadas quando as vagas fazem parte do espaço comum do condomínio, sendo “importante que a Convenção traga regras para o uso pacífico das vagas existentes, considerado o direito igualitário de todos os condôminos sobre as respectivas áreas”, comenta Calgaro.

 

Para facilitar a rotina nesse caso, o advogado dá a dica: se na área comum houver o número de vagas de garagem igual ao número de moradores com automóvel, a Convenção pode estabelecer regras de sorteio ou atribuição do direito de uso de uma vaga pré-determinada para cada apartamento. Também é possível estabelecer que cada condômino terá direito a usar uma vaga, estacionando naquela que estiver livre no momento.

Mas se o número de vagas em área comum for inferior ao de condôminos com veículo, a Convenção poderá trazer o seguinte critério: o uso de uma vaga por condômino será livre enquanto houver vagas disponíveis, sempre levando em consideração que os critérios devem ser justos e respeitar o direito igualitário de todos os moradores sobre as áreas comuns.

 

Quando o condomínio tem vagas privativas, não há necessidade da criação de muitas regras, conforme Calgaro. “O importante é assegurar o direito do seu proprietário de usar e livremente dispor de sua vaga, evidentemente, sem prejudicar o mesmo direito de uso dos demais condôminos sobre suas próprias vagas”.

 

Embora o conjunto de regras seja aplicado para garantir a organização e os direitos, é comum a reclamação por parte dos moradores. O síndico, no entanto, não tem responsabilidade sobre o formato pré-determinado, destaca o advogado. Segundo ele, é dever do condômino se informar detalhadamente sobre como funciona a garagem antes de adquirir uma unidade.

 

“Ao comprar um imóvel pronto em condomínio, deve-se prestar especial atenção em todas as suas características. Depois de comprar, tendo a oportunidade de verificar as características da vaga de garagem, ficará difícil reclamar algo contra o vendedor”, esclarece.

 

Vagas presas: como evitar confusões?

 

Imagine ter que pedir para o vizinho retirar o carro todas as vezes que você precisar entrar ou sair da garagem. A situação é desagradável, mas ocorre em condomínios mais antigos, que possuem as chamadas “vagas presas”. Nas edificações novas, no entanto, a atual legislação da maioria dos municípios estipula que as construtoras não podem projetar vagas presas para condôminos diferentes, explica Calgaro. “Assim não há conflito, pois um mesmo condômino será o proprietário da vaga que prende as demais”.

 

Quando o condomínio foi projetado regularmente, mas traz vagas presas para moradores distintos, algumas soluções incluem: deixar o veículo solto para que possa ser empurrado, disponibilizar a chave reserva do veículo ao vizinho, ou incluir na equipe um manobrista.

 

Carro maior que a vaga: de quem é a responsabilidade?

 

Hoje no mercado existem várias opções de carros grandes e caminhonetes, mas um pequeno detalhe pode causar transtornos à vida coletiva no condomínio: quando o veículo é maior que a vaga e acaba prejudicando a mobilidade na garagem. Nessas situações, de quem é a responsabilidade?

 

Conforme o advogado Calgaro, ao ultrapassar os limites da vaga, o condômino está utilizando indevidamente uma área comum que, via de regra, serve para manobra e passagem de outros veículos. Sendo assim, a culpa recai sobre o proprietário do automóvel. “O box de garagem possui uma metragem definida. Se o veículo do condômino é maior do que as delimitações do box, ele não pode estacionar aquele veículo na vaga de garagem”.

 

Nesse caso, surge a boa e velha prática que deve estar intrínseca aos hábitos de quem vive em comunidade: o bom senso. “A vaga privativa de garagem em condomínio é um direito individual de propriedade, mas não é absoluto, devendo ser exercido conforme a sua destinação e respeitadas as normas condominiais”, destaca o advogado.

Essa consciência sobre o tamanho do veículo escolhido pela família é praticada no Condomínio Filipe, no bairro Jardim Atlântico, em Florianópolis. Segundo o síndico, Willian Vinicius Buss, as vagas no residencial são bastante apertadas, mas nunca houve esse tipo de problema. “O prédio é antigo e todos já sabem dessa dificuldade, então quando o pessoal troca de carro, já escolhe os menores”, conta.

 

 

Os principais problemas e como resolvê-los

 

Veículo parado fora da vaga

 

Embora seja um princípio básico que o morador pare em sua vaga, existem aqueles que insistem em estacionar no espaço alheio.

 

O que fazer: O síndico deve conversar com o infrator, mas caso a situação persista, não deve hesitar em aplicar advertências e multas previstas na Convenção. Se o problema não for combatido imediatamente, pode se tornar uma prática comum. Também é possível realizar campanhas, com cartazes e recados no quadro de avisos para esclarecimento.

 

Uso da vaga como depósito

 

Grande parte dos síndicos já se deparou com algum morador que decidiu usar a vaga na garagem como depósito de materiais. Essa prática, no entanto, é proibida na maioria dos condomínios, e deve ser regulamentada quando não existam regras a respeito. Isso porque prejudica a higiene da área como um todo, pode expor crianças a objetos perigosos e desvirtua o uso do espaço comum, podendo influenciar até mesmo na mobilidade.

 

O que fazer:

 

O síndico deve agir rapidamente, aplicando advertências ou multas se necessário – vale ressaltar que o condomínio pode até ser processado por negligência caso ocorra algum acidente. Cartazes e avisos também podem ser colocados para conscientização. Se muitos moradores reclamarem por um espaço para guardar materiais, uma assembleia pode ser convocada para avaliar a possibilidade de instalar os chamados “home box” – espaço fora das unidades para guardar objetos.

 

Motos ou bicicletas na vaga

 

O estacionamento de motos é permitido, desde que se mantenha nas delimitações da vaga. No caso das bicicletas, também há edifícios que autorizam a prática, seguindo a mesma regra: não prejudicar a mobilidade.

O que fazer: Se houver incômodo em relação à estética da garagem, ou então as vagas sejam reduzidas e não comportem mais de um veículo, pode-se avaliar a instalação de um espaço destinado a motos e também um bicicletário.

 

Síndicos contam suas experiências

 

Síndico Willian Vinicius Buss

Problemas: Vagas presas e depósito de materiais

Soluções: Com oito unidades, o residencial tem uma vaga por apartamento na garagem, sendo quatro delas presas. Para resolver o problema, a opção é deixar com o vizinho a chave reserva. “Geralmente nunca dá problema, o condomínio é pequeno, então todo mundo se conhece bem e confia na pessoa com quem está deixando a chave”.

Outro transtorno enfrentado pelo síndico foi a prática de um condômino de acumular materiais na vaga. “Eram coisas antigas que ele não queria guardar em casa e resolveu deixar na garagem”, relata William. Após chamar várias vezes a atenção do morador, foi aplicada uma advertência e a situação não se repetiu mais.

 

Síndica Janaina Bueno

Condomínio Lago Azul, Abraão, Florianópolis

Problemas: Visitantes que param na vaga de outros moradores e depósito de materiais.

Soluções: Com 10 unidades e uma vaga por apartamento, o condomínio vez ou outra enfrenta uma situação desagradável, em que visitantes instalados por vários dias estacionam na vaga de outros moradores. Para resolver o problema, o grupo de Whatsapp do residencial passou a ser usado para a comunicação entre os condôminos que planejam receber esse tipo de visita. “Quando alguém viaja, já avisa no grupo e coloca sua vaga à disposição, assim o outro faz a reserva”, conta Janaina.

 

O depósito de materiais é uma situação rara, mas que também ocorre no Lago Azul. O condomínio, que possui home box individual para armazenamento dos condôminos, já teve casos de obstrução nas vagas com bicicletas, cadeiras de praia e até geladeira e cabeceira de cama. Para resolver, a síndica logo chama o morador e pede para retirar. “Sou bem tranquila, tem que “pisar na bola” mesmo para eu dar advertência ou multa. Converso bastante primeiro e dá certo”.

 

Síndico Valmir Schmitz

Residencial Porto Rico, Areias, São José

Problema: Visitantes param na vaga de outros moradores.

Solução: Com 64 unidades e uma vaga na garagem por apartamento, o condomínio também enfrenta transtornos com visitantes que estacionam na vaga de outros condôminos. Quando isso ocorre, o morador lesado costuma entrar em contato com o síndico. “Temos monitoramento, então vejo na câmera e já ligo para o morador pedindo para tirar”, conta Valmir, que prefere não aplicar multas ou advertências. “No nosso condomínio resolvemos tudo na conversa”.

 

Fonte: Condomínio SC

12/02/2020 – Campanhas internas em condomínios

Presente em boa parte dos condomínios, as campanhas internas podem e devem ser consideradas um importante meio de comunicação entre síndico e condôminos. Elas servem como ferramenta essencial no trabalho de busca pela conscientização da comunidade condominial.

 

Em um condomínio, onde residem pessoas dos mais diferentes perfis, nem sempre há entendimento geral sobre questões que envolvam o regimento interno ou ações a serem tomadas. Para unificar esse entendimento e até aproximar as pessoas da realidade, as campanhas cumprem bem a função.

 

Contudo, para que a divulgação proposta na campanha interna aconteça de maneira eficaz, o envolvimento da comunidade condominial é essencial. Nesse ponto, entra o importante papel do síndico. Sua ação é determinante no alcance da conscientização desejada, que é conseguida somente com o atendimento de algumas tarefas básicas. Entre elas, vale destacar a definição clara sobre o foco da campanha, bem como os motivos para realizá-la. Tudo isso, dando aos condôminos o protagonismo para o sucesso de cada ação.

 

Outra atuação fundamental do síndico diz respeito à estruturação e preparação de cada campanha interna. É onde tudo começa. No caso de uma campanha de separação de lixo, por exemplo, estruturar quem buscará os lixos, ensinar os condôminos como realizar a separação e garantir local onde os lixos permanecem separados são alguns dos cuidados que devem ser tomados, de forma que a campanha seja bem sucedida. Sem essa etapa de preparação, nenhuma campanha terá o resultado desejado.

 

Outros tipos de campanhas

 

Entre os tipos de campanhas internas realizadas dentro dos condomínios, além da reciclagem de lixo, acima citada, temos aquelas ligadas diretamente à saúde, como as campanhas de vacinação. Essas, inclusive, têm se tornado uma tendência no universo condominial. As vantagens são para todos. O síndico traz essa comodidade para o condômino, ele se sente valorizado por essa iniciativa do síndico e da empresa envolvida nessa parceria. Os funcionários também engajam-se bastante nesse tipo de iniciativa e todos saem ganhando.

 

Outras campanhas internas muito comuns são aquelas envolvendo as questões sociais, como as campanhas de doação de agasalhos, brinquedos e alimentos, entre outras. Nesses modelos, a coletividade pensa para além de seus muros, unindo-se em prol da sociedade, ajudando os menos favorecidos. Trata-se de uma forma ímpar de integrar universos discrepantes como é o condomínio e, em muitas vezes, o seu entorno.

 

Engajamento, um grande desafio

 

Independentemente do tipo de campanha a ser realizada, ela só acontece de forma eficaz se houver engajamento dos condôminos, o que se traduz num grande desafio para os síndicos, uma vez que não é nada fácil engajar diferentes pessoas que, muitas vezes, em comum possuem tão somente o endereço de residência.

 

O sucesso nesse desafio passa por algumas estratégias. O foco é uma das mais importantes. Qualquer que seja a campanha, é fundamental focar e mostrar aos condôminos a importância que o engajamento naquela ação terá, simultaneamente, tanto individualmente quanto para a coletividade.

 

Achar o ponto certo no ato de chamar a atenção das pessoas é igualmente estratégico. Sob esse aspecto, vale lembrar que as pessoas geralmente atentam-se apenas para seus próprios interesses e, para conseguir atrair a atenção geral, o condomínio deve fazer uso de diferentes recursos. A elaboração de cartazes e adesivos, assim como a gravação de rápidos vídeos, peças a serem expostas em elevadores, no hall de entrada ou na garagem, entre outros locais, são alguns exemplos de recursos. Além de serem colocadas em pontos estratégicos do condomínio, essas criações podem ser enviadas por whatsapp ou por aplicativos especialmente desenvolvidos para aquela comunidade condominial. Em campanhas mais complexas, outra estratégia importante é o convite de palestrantes para abordar e esclarecer aos condôminos o assunto em questão.

 

Em cada estratégia escolhida, o que se deve ter em mente é alcançar o emocional do condômino. Nesse sentido, um recurso altamente eficaz jamais deve ser esquecido pelo síndico: o diálogo. É válido ressaltar que, no cumprimento de sua função, o síndico exerce o papel de gestor de pessoas. Uma conversa esclarecedora e bem informativa com condôminos mais influentes, que se comunicam bem com os demais moradores, por exemplo, pode facilitar a disseminação e o engajamento da coletividade em uma determinada campanha e fazer total diferença.

 

Fonte: Revista Área Comum