09/03/2020 – Afaste de vez a infiltração!

A infiltração é um dos pesadelos mais frequentes no âmbito da construção civil. Quem já não se deparou com bolhas ou rachaduras em superfícies, seja dentro da unidade residencial ou em áreas comuns do condomínio? Além da estética comprometida, o problema pode interferir até mesmo na estrutura da obra e, por isso, jamais deve ser negligenciado.

 

Existem tipos distintos de infiltração. Isso porque a água pode permear nos sistemas construtivos por diversos mecanismos. Pode haver pressão positiva, ou seja, o fluido tende a adentrar por pressão atmosférica ou pela gravidade diretamente na superfície. É o caso das chuvas em lajes ou de águas em áreas molhadas (banheiros, sacadas, varandas etc). Existe também a penetração negativa, ou seja, aquela por capilaridade ou percolação, por exemplo quando a umidade ascende pelo solo. Há ainda a condensação, isto é, quando a água penetra no estado gasoso (vapor d’água) e condensa (volta ao estado líquido) no poro. É o que acontece em saunas úmidas e banheiros. Também não se pode deixar de citar os vazamentos nas instalações hidráulicas, cujo impacto é bastante complexo.

 

As infiltrações podem atingir diversos ambientes, como explica Rafael Castelo, professor do departamento de Engenharia Civil do Centro Universitário FEI. “Geralmente são afetados pontos nos pisos próximos aos ralos ou a registros, conexões das instalações hidráulicas, reservatórios de água, floreiras e lajes de coberturas. Inegavelmente, em função de sua condição de uso, banheiros, varandas, áreas de serviços e cozinhas demandam um cuidado especial quanto às impermeabilizações. Nas áreas comuns, o que se observa atualmente são inúmeras infiltrações em garagem e subsolos, nas paredes que recebem a umidade do solo ou na laje”, afirma o docente.

 

Como bem se sabe, é melhor prevenir do que remediar. E essa máxima vale também, claro, no caso das infiltrações. “Os condomínios devem possuir um plano baseado na NBR 5674, fazendo as manutenções preventivas para duração dos sistemas impermeabilizantes”, aponta o engenheiro Felipe Binas, da Polican.

 

Os sistemas de impermeabilização disponíveis no mercado hoje são bastante eficientes e versáteis desde que selecionada a técnica adequada ao local e situação de umidade em que será aplicada. “A execução das impermeabilizações com bons profissionais, com um bom projeto, seguindo as prescrições do fabricante são o sucesso para a estanqueidade dos sistemas construtivos. É importante lembrar que todo e qualquer sistema construtivo requer manutenções periódicas e que elas aumentam significativamente a vida útil da construção”, afirma Castelo.

 

E fique esperto. A época em que estamos é a ideal para apostar em impermeabilização, pois novembro ainda é considerado um mês seco. “É recomendável que os serviços sejam executados na estiagem, isto é, não sejam realizados no período de chuvas”, diz Virginia Pezzolo, diretora técnica da Proassp, empresa que atua na área de projetos, consultoria, assessoria e gerenciamento voltada especificamente à área de impermeabilização.

 

No caso de infiltrações já instaladas, o reparo deve ser feito considerando a utilização do mesmo sistema original, de modo que haja compatibilidade entre os sistemas executados, orienta Virginia. “Se os primeiros sinais forem negligenciados, o que pode ocorrer é um aumento na região afetada”, alerta.

 

“O principal dano causado pelas infiltrações às estruturas de concreto armado é o processo de corrosão das armaduras internas, que em alguns casos necessitam de reparos mais caros que o serviço de impermeabilização e até mesmo podem causar o colapso da estrutura”, completa o especialista da Polican.

 

Responsabilidade de quem?

 

Quando a infiltração aparece, uma dúvida sempre a segue: de quem é a responsabilidade? No caso da patologia em apartamentos, é importante apurar com cautela sua origem, sendo necessário, muitas vezes, a contratação de profissional técnico especializado para verificar com exatidão a causa do problema.

 

“Se a laje de cobertura de determinado edifício for concebida como área comum (onde não há apartamento de cobertura) e se ocorrer problemas no sistema de impermeabilização, cujo dever de manutenção cabe ao condomínio, será deste a responsabilidade por sanar os danos gerados nos apartamentos abaixo. Se houver apartamento de cobertura, cabe ao proprietário deste as despesas de conservação de modo a evitar danos nas unidades inferiores. Outra hipótese de responsabilidade do condomínio é quando ocorrem danos à prumada (rede vertical de água e esgoto) do edifício. Neste caso, como ela faz parte da área comum, será deste a responsabilidade civil por reparar os danos decorrentes de falta de conservação”, detalha o advogado Leonardo Frade, do escritório Frade Guímaro Barreto Advogados.

 

O especialista ressalta ainda que nos casos em que os problemas constatados nos apartamentos forem causados por defeitos e anomalias construtivas existentes na área comum do edifício, e estando o imóvel dentro dos prazos de garantia (cinco anos, segundo Artigo 618 do Código Civil) ou prescrição (10 anos, segundo Artigo 205 do Código Civil), o proprietário como consumidor que é na relação com a construtora poderá exigir dela a indenização correspondente.

 

No caso de infiltrações em áreas comuns, o síndico deve, em primeiro lugar, se certificar de que tal problema não decorre de defeito de manutenção ou conservação por terceirizada ou profissional contratados pelo condomínio. “Nesta hipótese, ele poderá exigir da empresa responsável o reparo ou a indenização correspondente. Se tratar-se de vício construtivo e o imóvel estiver dentro do prazo de garantia, o síndico deverá comunicar imediatamente a construtora para reparação”, finaliza Frade.

 

Fonte: Revista Área Comum

19/12/2019 -Regulamentação da profissão de síndico: prós e contra

A regulamentação da profissão de síndico é um tema que gera debates acalorados entre os profissionais da área. Há quem seja extremamente favorável à criação de um estatuto legal para a função dos síndicos profissionais. Da mesma forma, há quem discorde totalmente da medida.

Existe um projeto de lei em tramitação no Congresso Nacional que trata do assunto. Mas afinal, o que diz a PL 348/2018 para gerar tanta polêmica? Nesse artigo, vamos destacar os principais argumentos levantados por profissionais da área – sejam prós ou contras – sobre a regulamentação da profissão de síndico.

Regulamentação da profissão de síndico: o que é?

Não é de hoje que a regulamentação da profissão de síndico é discutida, mas ainda gera algumas dúvidas sobre o que realmente ela propõe e como isso poderá ser aplicado na prática.

Segundo o Projeto de Lei 348/2018, apresentado pelo senador Hélio José, a ideia do projeto é que quando o síndico não for um condômino, com a regulamentação da profissão de síndico, o gestor do condomínio deverá ter habilitação profissional certificada pelo CRA – Conselho Regional de Administração.

Outro ponto de mudança com o PL 348/2018 está relacionado a situações que envolvem suspeitas de irregularidades. O texto indica a necessidade de 25% dos moradores participarem de uma assembleia para examinar as contas e decidir quais ações deverão ser tomadas a partir do consenso do grupo.

Resumindo: a regulamentação da profissão de síndico visa que gestores condominiais que não residam no mesmo condomínio em que atuam tenham seu registro junto ao CRA, seguindo as diretrizes do Conselho, assim como seus direitos e obrigações.

Prós da regulamentação da profissão de síndico

Os apoiadores do PL 348/2018 defendem a regulamentação da profissão de síndico como um grande passo dentro da categoria, além de ser benéfico também para os moradores. Para Rosely Schwartz, coordenadora do Grupo de Excelência de Administração de Condomínios (GEAC) em depoimento para o Portal Sindiconet, a regulamentação tende a ser muito positiva. Em sua visão, com o estatuto, os moradores terão mais segurança de que o condomínio estará sob gestão de um profissional capacitado, ético, comprometido e responsável.

Outro ponto positivo, defendido pelo advogado Cristiano de Souza Oliveira, é que o síndico, assim como qualquer outro profissional regulamentado, estará sob a fiscalização de um Código de Ética. Dessa forma, a regulamentação da profissão de síndico dará maior suporte para a sociedade quando for necessário fazer reclamações. Além disso, quando preciso, será possível recorrer ao órgão responsável para seguir com as consequências adequadas para cada situação.

Contras da regulamentação da profissão de síndico

Por outro lado, outros profissionais destacam fatores que acreditam ser desfavoráveis com a implantação do projeto de lei de regulamentação da profissão de síndico.

Segundo o advogado André Junqueira para o Portal Sindiconet, um síndico ocupa um cargo eletivo, ou seja, ele é eleito pelos moradores quando entendem que o profissional é o mais apto para a função. Se a lei for aprovada, o poder de escolha será limitado, não permitindo que os moradores escolham o síndico que melhor os represente.

Isso se aplica principalmente a condomínios menores que, muitas vezes, enfrentam dificuldades para encontrar um síndico apto para a função. Isso na atual situação, sem a obrigatoriedade da certificação. Se for necessário que o profissional seja certificado pelo Conselho Regional de Administração, o cenário pode se complicar e levar à informalidade.

O advogado Rodrigo Karpat defende que a melhor saída seria o reconhecimento da profissão de síndico profissional. Segundo ele, no Brasil, há pouco mais de 79 profissões regulamentadas e mais de 2.400 reconhecidas. Para que uma profissão seja regulamentada, é preciso que haja provas robustas das necessidades dessa regulamentação em função do prejuízo do exercício que essa profissão possa causar caso ela não esteja ligada a uma entidade ou a uma regulamentação específica.

Outras profissões regulamentadas

Veja algumas profissões que foram regulamentadas nos últimos anos:

• Vigia e vigilante

• Secretária

• Detetive particular

• Aeronauta

• Motoboy e mototaxista

• Químico

• Radialista

• Publicitário

• Guia de turismo

 

E você, o que acha da regulamentação da profissão de síndico? Conte para gente os prós ou os contras que você defende nesse debate!

Via: Kiper