09/03/2020 – Afaste de vez a infiltração!

A infiltração é um dos pesadelos mais frequentes no âmbito da construção civil. Quem já não se deparou com bolhas ou rachaduras em superfícies, seja dentro da unidade residencial ou em áreas comuns do condomínio? Além da estética comprometida, o problema pode interferir até mesmo na estrutura da obra e, por isso, jamais deve ser negligenciado.

 

Existem tipos distintos de infiltração. Isso porque a água pode permear nos sistemas construtivos por diversos mecanismos. Pode haver pressão positiva, ou seja, o fluido tende a adentrar por pressão atmosférica ou pela gravidade diretamente na superfície. É o caso das chuvas em lajes ou de águas em áreas molhadas (banheiros, sacadas, varandas etc). Existe também a penetração negativa, ou seja, aquela por capilaridade ou percolação, por exemplo quando a umidade ascende pelo solo. Há ainda a condensação, isto é, quando a água penetra no estado gasoso (vapor d’água) e condensa (volta ao estado líquido) no poro. É o que acontece em saunas úmidas e banheiros. Também não se pode deixar de citar os vazamentos nas instalações hidráulicas, cujo impacto é bastante complexo.

 

As infiltrações podem atingir diversos ambientes, como explica Rafael Castelo, professor do departamento de Engenharia Civil do Centro Universitário FEI. “Geralmente são afetados pontos nos pisos próximos aos ralos ou a registros, conexões das instalações hidráulicas, reservatórios de água, floreiras e lajes de coberturas. Inegavelmente, em função de sua condição de uso, banheiros, varandas, áreas de serviços e cozinhas demandam um cuidado especial quanto às impermeabilizações. Nas áreas comuns, o que se observa atualmente são inúmeras infiltrações em garagem e subsolos, nas paredes que recebem a umidade do solo ou na laje”, afirma o docente.

 

Como bem se sabe, é melhor prevenir do que remediar. E essa máxima vale também, claro, no caso das infiltrações. “Os condomínios devem possuir um plano baseado na NBR 5674, fazendo as manutenções preventivas para duração dos sistemas impermeabilizantes”, aponta o engenheiro Felipe Binas, da Polican.

 

Os sistemas de impermeabilização disponíveis no mercado hoje são bastante eficientes e versáteis desde que selecionada a técnica adequada ao local e situação de umidade em que será aplicada. “A execução das impermeabilizações com bons profissionais, com um bom projeto, seguindo as prescrições do fabricante são o sucesso para a estanqueidade dos sistemas construtivos. É importante lembrar que todo e qualquer sistema construtivo requer manutenções periódicas e que elas aumentam significativamente a vida útil da construção”, afirma Castelo.

 

E fique esperto. A época em que estamos é a ideal para apostar em impermeabilização, pois novembro ainda é considerado um mês seco. “É recomendável que os serviços sejam executados na estiagem, isto é, não sejam realizados no período de chuvas”, diz Virginia Pezzolo, diretora técnica da Proassp, empresa que atua na área de projetos, consultoria, assessoria e gerenciamento voltada especificamente à área de impermeabilização.

 

No caso de infiltrações já instaladas, o reparo deve ser feito considerando a utilização do mesmo sistema original, de modo que haja compatibilidade entre os sistemas executados, orienta Virginia. “Se os primeiros sinais forem negligenciados, o que pode ocorrer é um aumento na região afetada”, alerta.

 

“O principal dano causado pelas infiltrações às estruturas de concreto armado é o processo de corrosão das armaduras internas, que em alguns casos necessitam de reparos mais caros que o serviço de impermeabilização e até mesmo podem causar o colapso da estrutura”, completa o especialista da Polican.

 

Responsabilidade de quem?

 

Quando a infiltração aparece, uma dúvida sempre a segue: de quem é a responsabilidade? No caso da patologia em apartamentos, é importante apurar com cautela sua origem, sendo necessário, muitas vezes, a contratação de profissional técnico especializado para verificar com exatidão a causa do problema.

 

“Se a laje de cobertura de determinado edifício for concebida como área comum (onde não há apartamento de cobertura) e se ocorrer problemas no sistema de impermeabilização, cujo dever de manutenção cabe ao condomínio, será deste a responsabilidade por sanar os danos gerados nos apartamentos abaixo. Se houver apartamento de cobertura, cabe ao proprietário deste as despesas de conservação de modo a evitar danos nas unidades inferiores. Outra hipótese de responsabilidade do condomínio é quando ocorrem danos à prumada (rede vertical de água e esgoto) do edifício. Neste caso, como ela faz parte da área comum, será deste a responsabilidade civil por reparar os danos decorrentes de falta de conservação”, detalha o advogado Leonardo Frade, do escritório Frade Guímaro Barreto Advogados.

 

O especialista ressalta ainda que nos casos em que os problemas constatados nos apartamentos forem causados por defeitos e anomalias construtivas existentes na área comum do edifício, e estando o imóvel dentro dos prazos de garantia (cinco anos, segundo Artigo 618 do Código Civil) ou prescrição (10 anos, segundo Artigo 205 do Código Civil), o proprietário como consumidor que é na relação com a construtora poderá exigir dela a indenização correspondente.

 

No caso de infiltrações em áreas comuns, o síndico deve, em primeiro lugar, se certificar de que tal problema não decorre de defeito de manutenção ou conservação por terceirizada ou profissional contratados pelo condomínio. “Nesta hipótese, ele poderá exigir da empresa responsável o reparo ou a indenização correspondente. Se tratar-se de vício construtivo e o imóvel estiver dentro do prazo de garantia, o síndico deverá comunicar imediatamente a construtora para reparação”, finaliza Frade.

 

Fonte: Revista Área Comum

26/12/2019 – Atenção redobrada: Uso do elevador durante as férias escolares

No período de férias, aumenta o número de crianças brincando dentro do condomínio e deve aumentar também a atenção dos pais e funcionários. A dor de cabeça dos funcionários de condomínios e do síndico começa no momento em que a criança menor de 10 anos utiliza o elevador sem a companhia de um adulto/responsável.

 

Segundo as normas para elevadores elaborada pela ABNT, é proibida a utilização dos elevadores por crianças menores de 12 anos desacompanhadas. Além disso, na cidade do Rio de Janeiro, a Lei Municipal nº 2.546/97 proíbe a locomoção de menores de 10 anos, se desacompanhados, sob pena de multa ao condomínio.

As crianças não têm maturidade para ficarem sozinhas no elevador, caso ocorra uma pane, elas não saberão contornar a situação e o nervosismo pode tornar o problema maior. É importante destacar que no elevador não se brinca, não deve pular e nem apertar vários botões. Essas brincadeiras danificam o elevador e incomodam outros usuários.

Para evitar problemas no funcionamento dos elevadores é necessário sempre estar de olho na manutenção. Será que está em dia? Um elevador que não possui sua manutenção periódica em dia pode ocasionar acidentes além, é claro, de prejuízos ao condomínio. 

É extremamente importante que os cuidados com a limpeza e a conservação das cabines sejam feitos diariamente. Não somente os funcionários do prédio devem estar atentos às condições de higiene das cabines, como também os moradores devem colaborar, evitando entrar molhados no elevador, além de, obviamente, não descartarem papel ou quaisquer lixos na cabine. As medidas de conservação devem ser feitas com o elevador desligado.

01/11/2019 – Impermeabilização e sustentabilidade

Faz tempo que a preocupação com a preservação do meio ambiente é discutida. Durante todo esse tempo aprendemos que, independentemente do tamanho da nossa ação, por menor que seja nosso esforço, estaremos contribuindo para um ambiente mais sustentável. Por isso, quando o assunto é obra, todas as etapas, através de pequenas atitudes, podem contribuir para um uso consciente dos recursos naturais. Vamos falar hoje sobre Impermeabilização e sustentabilidade.

Sustentabilidade e impermeabilização: como aliá-las?

Tal qual os encanamentos ou a fiação elétrica de uma edificação, a impermeabilização também fica escondida por detrás de pisos e paredes, mas nem por isso deixa de desempenhar um papel muito importante na edificação.

E, seja pela ação do tempo ou pelo emprego de materiais inadequados, é um item super comum de apresentar defeitos e necessitar de reparos.

O que pouca gente parece se dar conta (dada a negligência nas construções quando o assunto é impermeabilizar), é que a impermeabilização bem feita garante a longevidade da edificação, e é essencial para evitar patologias.

Nesse sentido, ao garantir a longevidade da edificação, a impermeabilização é grande aliada da sustentabilidade. 

Isso porque os recursos naturais utilizados na construção da edificação estão sendo preservados, e não precisarão ser utilizados novamente.

Mas, então, toda impermeabilização é sustentável? Não é bem assim…

Na grande maioria das vezes, quando a impermeabilização falha e as infiltrações aparecem, o único reparo possível é a substituição da camada impermeabilizante.

Assim, quando você se depara com os sistemas tradicionais, essa troca só é possível se todo o revestimento do piso e o contrapiso forem quebrados e removidos, gerando um volume de entulho significativo.

Além disso, para a aplicação de uma nova manta, que é derivada de petróleo, será necessário utilizar adesivos também derivados do petróleo, e sobretudo fogo, que usa como combustível o GLP, também derivado do petróleo.

Quando um procedimento precisa ser refeito muitas vezes durante a vida útil de uma edificação, esse uso dos derivados de petróleo deve ser feito muitas vezes (e, a cada refazimento, novo entulho é produzido).

Portanto o uso de energia não renovável está presente em 100% dessa operação, colocando esse método na contramão da sustentabilidade.

Você deve estar se perguntando: existe impermeabilização sustentável?

A resposta é sim!

Uma tecnologia única de revestimento com poliéster flexível de alto desempenho, desenvolvida por uma empresa prestadora de serviços de impermeabilização, pode ser aplicada diretamente sobre o piso existente, dispensando o quebra-quebra ou demolição.

Com isso, não há geração de grandes quantidades de entulho, o que por si só já o torna extremamente sustentável.

O sistema consiste em uma membrana de poliéster de alto desempenho com espessura que varia geralmente entre 3 e 5 mm.

Por não ser necessário qualquer tipo de quebra-quebra, a aplicação é mais rápida, e dispensa a construção de canteiros.

Outro aspecto importante é a durabilidade: quanto mais tempo a impermeabilização, proteger a edificação menor a necessidade de manutenção.

A empresa confia tanto no seu produto e em sua mão de obra especializada que garante a impermeabilização por 15 anos.

A impermeabilização também pode ser sustentável quando ela é capaz, por exemplo de suportar uma laje verde em sua superfície.

O que mais se destaca nele é a economia que se faz com a refrigeração do ambiente em dias quentes, uma vez que a temperatura interna fica naturalmente reduzida exigindo assim menos ar condicionado.

Por último, e mais importante, manter a impermeabilização em dia transforma o local em que você mora habitável e saudável para você e sua família.

Via Blog da Fibersals

21/10/2019 – Conheça os procedimentos e as precauções necessários para obras em condomínio

Segundo essa normativa, o responsável pelo apartamento deve entregar ao síndico, antes do início das obras, o plano de reforma elaborado por profissional habilitado, bem como outras documentações que comprovem o atendimento às legislações vigentes, normalização e regulamentos para a realização de reformas.

Algumas das informações que devem estar contidas no plano de reforma, a título de exemplo, são: descrição dos procedimentos que serão realizados; ART ou RRT com indicação do profissional qualificado responsável (engenheiro ou arquiteto), bem como seus dados para contato; dados dos colaboradores envolvidos com a obra; e cronograma da obra.

Caso seja constatada qualquer alteração no escopo do serviço, deve ser interrompida a obra e renovada toda a documentação pertinente. Ao final das reformas, deve ser feito termo de encerramento.

Embora o profissional que apresentou ART ou RRT seja o efetivo responsável pela obra, vale lembrar que o síndico tem importante papel na sua fiscalização, pois pode solicitar vistoria por profissional de sua confiança, bem como embargar os trabalhos, apresentando a justificativa técnica legal.

Incumbe a ele verificar a documentação fornecida, fiscalizar a obra e arquivar tudo ao final. Se forem identificadas irregularidades, deve-se denunciar à prefeitura, ou até mesmo entrar na justiça por precaução, se for o caso. Em matéria de estrutura dos prédios, a postergação da tomada de providências pode ter consequências graves.

De nada adiantarão todas essas normas de segurança se elas não forem cumpridas. Por isso, é recomendável que os principais procedimentos sejam incluídos no regimento interno do condomínio e divulgados, para que os condôminos tenham um norte acessível a ser seguido quando houver alguma dúvida.

Também é recomendável inserir disposições no regimento sobre o horário em que serão permitidas as obras, as informações de segurança dos elevadores, o local em que se podem parar caminhões e caminhonetas, a responsabilidade pela limpeza de entulhos, bem como a autorização e o caminho de entrada e saída dos prestadores de serviço que carregarem insumos e ferramentas relacionadas à obra.

Em suma, é valioso o conhecimento dos procedimentos legais a serem adotados em obra ou reforma de apartamento em condomínios, pois é possível evitar muitos problemas. Um regimento interno bem elaborado pode dificultar a desobediência das normas e facilitar a tomada de providências em caso de descumprimento. Tudo deve ser feito com muita cautela visando à prevenção de riscos.

Via Bem Paraná – Por Diana Fernandes é advogada pela UFPR e pós-graduanda pela PUC/PR em Direito Corporativo, sócia em escritório de advocacia.