09/03/2020 – Afaste de vez a infiltração!

A infiltração é um dos pesadelos mais frequentes no âmbito da construção civil. Quem já não se deparou com bolhas ou rachaduras em superfícies, seja dentro da unidade residencial ou em áreas comuns do condomínio? Além da estética comprometida, o problema pode interferir até mesmo na estrutura da obra e, por isso, jamais deve ser negligenciado.

 

Existem tipos distintos de infiltração. Isso porque a água pode permear nos sistemas construtivos por diversos mecanismos. Pode haver pressão positiva, ou seja, o fluido tende a adentrar por pressão atmosférica ou pela gravidade diretamente na superfície. É o caso das chuvas em lajes ou de águas em áreas molhadas (banheiros, sacadas, varandas etc). Existe também a penetração negativa, ou seja, aquela por capilaridade ou percolação, por exemplo quando a umidade ascende pelo solo. Há ainda a condensação, isto é, quando a água penetra no estado gasoso (vapor d’água) e condensa (volta ao estado líquido) no poro. É o que acontece em saunas úmidas e banheiros. Também não se pode deixar de citar os vazamentos nas instalações hidráulicas, cujo impacto é bastante complexo.

 

As infiltrações podem atingir diversos ambientes, como explica Rafael Castelo, professor do departamento de Engenharia Civil do Centro Universitário FEI. “Geralmente são afetados pontos nos pisos próximos aos ralos ou a registros, conexões das instalações hidráulicas, reservatórios de água, floreiras e lajes de coberturas. Inegavelmente, em função de sua condição de uso, banheiros, varandas, áreas de serviços e cozinhas demandam um cuidado especial quanto às impermeabilizações. Nas áreas comuns, o que se observa atualmente são inúmeras infiltrações em garagem e subsolos, nas paredes que recebem a umidade do solo ou na laje”, afirma o docente.

 

Como bem se sabe, é melhor prevenir do que remediar. E essa máxima vale também, claro, no caso das infiltrações. “Os condomínios devem possuir um plano baseado na NBR 5674, fazendo as manutenções preventivas para duração dos sistemas impermeabilizantes”, aponta o engenheiro Felipe Binas, da Polican.

 

Os sistemas de impermeabilização disponíveis no mercado hoje são bastante eficientes e versáteis desde que selecionada a técnica adequada ao local e situação de umidade em que será aplicada. “A execução das impermeabilizações com bons profissionais, com um bom projeto, seguindo as prescrições do fabricante são o sucesso para a estanqueidade dos sistemas construtivos. É importante lembrar que todo e qualquer sistema construtivo requer manutenções periódicas e que elas aumentam significativamente a vida útil da construção”, afirma Castelo.

 

E fique esperto. A época em que estamos é a ideal para apostar em impermeabilização, pois novembro ainda é considerado um mês seco. “É recomendável que os serviços sejam executados na estiagem, isto é, não sejam realizados no período de chuvas”, diz Virginia Pezzolo, diretora técnica da Proassp, empresa que atua na área de projetos, consultoria, assessoria e gerenciamento voltada especificamente à área de impermeabilização.

 

No caso de infiltrações já instaladas, o reparo deve ser feito considerando a utilização do mesmo sistema original, de modo que haja compatibilidade entre os sistemas executados, orienta Virginia. “Se os primeiros sinais forem negligenciados, o que pode ocorrer é um aumento na região afetada”, alerta.

 

“O principal dano causado pelas infiltrações às estruturas de concreto armado é o processo de corrosão das armaduras internas, que em alguns casos necessitam de reparos mais caros que o serviço de impermeabilização e até mesmo podem causar o colapso da estrutura”, completa o especialista da Polican.

 

Responsabilidade de quem?

 

Quando a infiltração aparece, uma dúvida sempre a segue: de quem é a responsabilidade? No caso da patologia em apartamentos, é importante apurar com cautela sua origem, sendo necessário, muitas vezes, a contratação de profissional técnico especializado para verificar com exatidão a causa do problema.

 

“Se a laje de cobertura de determinado edifício for concebida como área comum (onde não há apartamento de cobertura) e se ocorrer problemas no sistema de impermeabilização, cujo dever de manutenção cabe ao condomínio, será deste a responsabilidade por sanar os danos gerados nos apartamentos abaixo. Se houver apartamento de cobertura, cabe ao proprietário deste as despesas de conservação de modo a evitar danos nas unidades inferiores. Outra hipótese de responsabilidade do condomínio é quando ocorrem danos à prumada (rede vertical de água e esgoto) do edifício. Neste caso, como ela faz parte da área comum, será deste a responsabilidade civil por reparar os danos decorrentes de falta de conservação”, detalha o advogado Leonardo Frade, do escritório Frade Guímaro Barreto Advogados.

 

O especialista ressalta ainda que nos casos em que os problemas constatados nos apartamentos forem causados por defeitos e anomalias construtivas existentes na área comum do edifício, e estando o imóvel dentro dos prazos de garantia (cinco anos, segundo Artigo 618 do Código Civil) ou prescrição (10 anos, segundo Artigo 205 do Código Civil), o proprietário como consumidor que é na relação com a construtora poderá exigir dela a indenização correspondente.

 

No caso de infiltrações em áreas comuns, o síndico deve, em primeiro lugar, se certificar de que tal problema não decorre de defeito de manutenção ou conservação por terceirizada ou profissional contratados pelo condomínio. “Nesta hipótese, ele poderá exigir da empresa responsável o reparo ou a indenização correspondente. Se tratar-se de vício construtivo e o imóvel estiver dentro do prazo de garantia, o síndico deverá comunicar imediatamente a construtora para reparação”, finaliza Frade.

 

Fonte: Revista Área Comum

06/03/2020 – o inquilino pode ser síndico?

Você sabe se inquilino pode ser síndico do condomínio? Essa é uma questão que ainda causa muita confusão Brasil à fora. Para dar fim às especulações, resolvemos trazer esse post explicando o que diz a legislação sobre o assunto.

 

O síndico que foi eleito é inquilino, e agora? 

 

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. “

 

Sendo assim, inquilinos podem atuar como síndicos do condomínio sem problema algum.

 

Mas, a convenção do condomínio contém uma cláusula que proíbe inquilinos de se candidatar ao cargo. O que fazer? 

 

Essa medida pode ser ignorada, pois nenhum documento interno pode contrariar uma lei municipal, estadual ou federal.

 

E afinal, quem pode ser síndico?

 

O artigo 1.347 do novo Código Civil, deixa claro que qualquer pessoa física ou jurídica pode exercer a função de síndico de um condomínio. Isso quer dizer que: locatários, proprietários e ocupantes podem assumir o cargo.

 

E quem não pode ser síndico?

Algumas pessoas não podem assumir o papel de síndico, como: diretores de faculdades e colégios, magistrados e grão mestres da maçonaria são proibidos de assumir o cargo, tanto como síndicos profissionais ou moradores. Os moradores inadimplentes também entram nessa lista, o art. 1.335 determina que apenas condôminos que estão em dia com o pagamento possuem o direito de votar e participar. 

 

11/09/2019 – Até mesmo pintar as paredes pode se tornar um problema no aluguel

Quando o contrato de aluguel está em vigor e você está morando como inquilino em um imóvel alugado, até mesmo uma pintura na parede pode causar problemas. A Lei do Inquilinato define diversos fatores para contratos de locação, mas é comum surgirem dúvidas sobre o assunto.

“Quando nos mudamos para um local novo, é normal tentar deixá-lo mais parecido com o seu gosto, mas grandes reformas requerem a autorização do proprietário e podem ter um custo alto se for preciso voltar ao que era antes”, conta Dra. Sabrina Rui, advogada em direito tributário e imobiliário.

Além de reformas que podem precisar ser desfeitas, o inquilino também precisa arcar com outros custos comuns, apesar de não ser o proprietário. Tais como: despesas de condomínio, IPTU – desde que convencionado no contrato, zelo pela propriedade – pois danos causados mesmo que não intencionalmente devem ser ressarcidos, e, é claro, o próprio aluguel.

Apesar disso, o inquilino também tem direitos. “Pode firmar o contrato de locação mesmo sem um fiador, valendo-se de outras garantias como a caução e/ou seguro fiança; e, qualquer problema na estrutura do imóvel que não tenha sido influenciado pelo inquilino e precisa de reparos é dever do proprietário; e, ainda tem direito a ser ressarcido de todo o fundo de reserva pago durante a locação do imóvel que faça parte de condomínio. Vale lembrar também, que caso do proprietário decida vender o imóvel, o locatário tem o direito de preferência para a compra, em mesmas condições de igualdade com eventuais terceiros.”, explica a Dra.

Os contratos precisam ter itens bem especificados e o locatário deve prestar atenção em cada um, para que não saia no prejuízo depois. “Algo que não se pode deixar passar e a destinação do imóvel, que pode ser para temporada, comercial ou residencial. Há componentes diferentes para cada um”, relata.

Para ter tranquilidade em um móvel alugado, é importante conhecer bem seus direitos e deveres como inquilino, e caso haja qualquer problema, contatar um advogado que possa ajudá-lo para não acabar perdendo dinheiro ou até mesmo a moradia.

Fonte: Paranashop