15/09/2020 – Leilão on-line de imóvel: oportunidade durante a crise

Numa crise podem surgir inúmeras oportunidades. No mercado imobiliário não é diferente. Com a parada da construção civil em razão da pandemia de covid-19, pudemos observar o crescimento da procura de imóveis disponíveis em leilão on-line. O fato também é impulsionado pelas incertezas na economia e pela redução da rentabilidade de aplicações financeiras. Por isso, o investidor busca inovar sua atuação por meio desse tipo de compra e aproveita o isolamento social para pesquisar e participar dessa modalidade de aquisição.

A pandemia evidenciou que há pessoas dispostas a aprimorarem seus investimentos. Elas estão aprendendo que a compra de imóvel por meio do leilão on-line pode ser interessante para quem tem liquidez e não vê, no mercado financeiro, a possibilidade de retorno a curto prazo. Sendo assim, o leilão é uma saída para quem pensa em lucrar futuramente com a revenda do imóvel que foi arrematado por um preço abaixo do valor de mercado – e que dificilmente sofrerá redução em relação ao valor pago pelo investidor. O leilão ainda possibilita retorno no curto prazo por meio de locação e também pode ser uma saída para quem necessita de liquidez imediata, já que a rapidez na venda aumenta em relação a outras modalidades de negociação do mercado imobiliário.

Vale ressaltar que a compra por esse meio é segura. Entretanto, existe a possibilidade, ainda que remota, de haver fraude na execução ou contra credores. Neste caso, vale a contratação de um advogado, para que ele verifique eventuais pendências do imóvel e de seu(s) proprietário(s), principalmente em caso de leilão judicial, bem como para auxiliar o comprador na interpretação do edital. Além disso, é muito importante saber de antemão se o imóvel está ocupado e em quais condições se encontra. Quando há possibilidade, a visita pode ser imprescindível para a tomada de decisão.

No mais, vale ao comprador se planejar em relação ao seu lance máximo e não se empolgar com qualquer preço, avaliando sempre a melhor forma de pagamento e a que cabe no orçamento. Após a arrematação é importante registrar-se a transação no cartório de registro de imóveis, tendo em vista que pode recair sobre o mesmo imóvel mais de uma penhora.

Vale ressaltar que o vendedor poderá estipular um valor mínimo para a venda (lance condicional). Havendo oferta inferior ao valor mínimo estipulado pelo vendedor, caberá a ele concordar, rejeitar ou enviar uma contraoferta ao arrematante.

Fonte: Mercadoimobiliario.net

17/03/2020 – Saiba como declarar compra, venda e locação de imóveis no IR

Veja como preencher a ficha ‘Bens e Direitos’ e quais são as informações que não podem faltar no Imposto de Renda 2020

 

Os contribuintes já podem baixar o programa do Imposto de Renda para Pessoa Física 2020, a fim de realizar o preenchimento da declaração anual. O envio das informações deve ser feito até o 30 de abril. O assunto sempre levanta dúvidas, principalmente sobre a ficha ‘Bens e Direitos’, onde informações sobre compra, venda, reforma e alienação fiduciária devem ser discriminadas. Existe uma série de questões a serem observadas para evitar cair na malha fina. O primeiro passo é apontar o tipo de propriedade: se o imóvel for um apartamento, ele deve ser incluído na linha 11, se for uma casa, na linha 12 e terrenos na linha 13.

 

 

No campo “Discriminação” devem ser registradas todas as informações da negociação: de quem a propriedade foi adquirida, todos os valores pagos, se a aquisição foi de uma propriedade na planta e outros dados, juntamente a data da compra ou da doação e o CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Importante informar também se está quitado ou financiado, se realizou reformas com a data e o valor da obra. Há ainda campos para inserir a Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado. Os dados como o número do IPTU, o endereço e a área podem ser encontrados no carnê do IPTU. Se não tiver o documento, pode pedir uma segunda via para a prefeitura.

 

Segundo Marcello Goldkorn, líder de Sales Ops & Crédito, quem comprou um apartamento em 2019 ou tinha o bem em 31 de dezembro de 2019 deverá declarar a casa no imposto deste ano. A boa notícia é que não houve nenhuma alteração na declaração de compra com as novas regras do IR. Ao todo, cerca de 32 milhões de cidadãos devem fazer a declaração. A principal novidade deste ano é a declaração pré-preenchida para os contribuintes que têm certificado digital. Ela será feita de forma automática pelo programa com base nos dados que a Receita tem sobre o contribuinte. Quem atrasar a entrega da declaração terá de pagar multa de 1% ao mês sobre o imposto devido. O valor mínimo é de R$ 165,74 e o máximo é de 20%.

 

Confira as principais dicas:

 

Como declarar um imóvel financiado?

Deve-se declarar apenas o que efetivamente foi pago ao longo do ano, considerando o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), as despesas cartorárias, o valor de comissão imobiliária e os juros do financiamento, algo que muitas pessoas não fazem. O valor deve ser incluído no campo “Situação em 31 de dezembro de 2019”. Além disso, deve ser informado o banco onde foi feito o financiamento, a quantidade de parcelas pagas e a quantidade de parcelas a pagar.

É importante lembrar que a única forma de alterar o valor declarado é com a comprovação de valor utilizado em reformas e benfeitorias no apartamento, por meio de notas fiscais e recibos. Neste caso, devem ser somados os custos da obra para calcular o valor a ser declarado.

 

E como é feita a declaração da venda de um imóvel?

 

Para declarar a venda de uma propriedade, o processo é um pouco diferente, pois envolve um outro serviço da Receita Federal, que é o Programa de Apuração de Ganhos de Capital. Nesta plataforma, será preciso incluir dados sobre a operação financeira, como forma de pagamento e valor de custo, além de quem adquiriu o bem e informações técnicas do imóvel. Dessa forma, os dados serão transferidos para o programa de declaração de Imposto de Renda da Receita Federal. Caso haja lucro na diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda, o contribuinte deve pagar 15% sobre essa diferença, conhecida como lucro imobiliário. Entretanto, é importante ficar atento, pois há casos onde a Receita Federal dispensa ou reduz o pagamento de IR por ganho de capital:

 

Compra de outro imóvel em 180 dias: desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro bem até seis meses depois da celebração do contrato. Caso opte por esse benefício, você deve informar a isenção do item no “Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital”. O benefício pode ser utilizado a cada cinco anos. Caso o valor do apartamento comprado não seja equivalente ou maior que o valor de venda, o cálculo do imposto devido pode ser calculado no Programa de Apuração de Ganhos de Capital.

Venda de um único imóvel de até R$ 400 mil: se nos últimos cinco anos, o vendedor não vendeu nenhuma outra construção, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital. Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$ 400 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato.

E como declarar o refinanciamento de um imóvel?

Vale lembrar que tanto carros como imóveis usados como garantia de empréstimos devem ser declarados na ficha de “Bens e Direitos”. No documento, é preciso informar as parcelas que já foram pagas e não o valor do bem atualizado. Caso o empréstimo já conste nos registros do ano anterior, o contribuinte deve somar o valor informado naquele ano às parcelas quitadas até o último dia de 2019. É preciso discriminar em detalhes o tipo do empréstimo, o valor de entrada, o total de parcelas e o número de prestações quitadas. Caso o empréstimo tenha sido totalmente quitado no ano anterior, o contribuinte preencherá o formulário da mesma forma, informando o valor total pago.

 

No caso de imóvel alugado?

Quem paga ou recebe aluguel também deve prestar contas à Receita. Quando o aluguel é feito de pessoa física para pessoa física, as duas partes devem declará-lo, uma vez que esse valor é um rendimento tributável para o locador (proprietário) e não é dedutível do Imposto de Renda para o locatário (quem paga o aluguel). Se a locação é feita por uma pessoa jurídica, porém, ela é a responsável por arcar com o pagamento do imposto.

Para declarar, o locador deve informar o valor recebido pelo aluguel de todos os bens que possui na seção “Rendimentos Recebidos por Pessoa Física”. Nesta parte, há uma planilha mensal com campos próprios para aluguéis, onde o proprietário deve informar os valores recolhidos mensalmente e indicar o CPF de quem pagou. O locatário, por sua vez, só precisa preencher no código 70, “Aluguéis de Imóveis”, o valor quitado. Caberá à Receita Federal cruzar os dados das duas partes e avaliar se ambos se complementam.

 

E como proceder no caso de reformas realizadas?

Quem fez alguma melhoria no imóvel pode declarar o que foi gasto nesse serviço. O valor deve ser lançado na ficha “Bens e Direitos”, na linha “17 – Benfeitorias”. É preciso ter todos os comprovantes dos serviços e da compra de materiais. No campo discriminação, é importante explicar a qual propriedade é referente a obra.

Informar esses gastos pode trazer benefícios futuros ao contribuinte, pois quando o bem for vendido o valor das reformas poderá ser somado ao valor de aquisição declarado, reduzindo a base de cálculo do IR sobre o ganho de capital com a venda. Imagine que seu apartamento foi adquirido por R$ 400 mil, foram feitas reformas no valor de R$ 30 mil e o imóvel foi vendido posteriormente por R$ 500 mil. O ganho de capital apurado será de R$ 70 mil (R$ 500 – R$ 430), e não R$ 400 mil. Já que o ganho de capital é tributável, a redução é vantajosa para o contribuinte.

 

Fonte: Estadão

 

06/02/2020 – Como escolher o banco para o financiamento imobiliário

Os juros cobrados são o ponto de partida, mas veja se a instituição presta bom atendimento aos clientes

 

Quem está correndo atrás do sonho da casa própria com certeza também se prepara para escolher o banco para o financiamento imobiliário. Essa parte exige um pouco de pesquisa e paciência. Não saia assinando os papéis só porque a instituição tem a menor taxa de juros. O barato pode realmente sair caro.

 

Escolher o banco para o financiamento imobiliário passa por uma análise que inclui taxa de juros, valor total das parcelas – incluindo seguros e demais cobranças -, qualidade no atendimento e capacidade de resoluções de problemas. Um bom começo é pesquisar na internet, mas lembre-se que aquelas simulações feitas pelos site facilitam o nosso dia a dia, mas é interessante ir pessoalmente, tirar todas as dúvidas e conversar com outros clientes que já financiaram com o banco. Pegue referências como se fosse um serviço qualquer.

 

O motivo de tanta precaução? Você pode ter problemas ao longo do financiamento, como milhares de pessoas têm. Imagina atrasar parcelas, precisar negociar uma dívida e não ter quem te atenda. Ou se o atendimento for confuso e demorar séculos. Ou mesmo precisar transferir o financiamento para outro banco e não ter quem te oriente corretamente.

 

E se a instituição confiável e consolidada que você escolheu não tem juros atrativos, negocie! Lembre-se que o mercado atual está muito propício, com boa concorrência, incluindo abatimento nas taxas, principalmente para clientes com outros serviços. Seria a hora de abrir uma conta nova? Avalie.

 

O economista Eduardo Araújo, do Conselho Federal de Economia (Cofecon), explica que o primeiro passo é a consulta de preço. Para ele, o financiamento deve ser considerado como um serviço ou um produto que você compra.

“O consumidor se sente desestimulado de ir de instituição a instituição, porque toma muito tempo. A pessoa pode começar com uma consulta no site Banco Central, que disponibiliza as taxas de juros por instituição. Ainda que seja uma média das operações que foram feitas no ultimo mês, dá a ideia de qual instituição está praticando o preço mais baixo”, diz o economista.

 

Segundo Araújo, o consumidor pode selecionar as quatro instituições que têm as melhores taxas e focar nelas a pesquisa mais abrangente. Nesse caso, fazer uma tabela comparativa do que cada uma oferece ajuda na hora da decisão, diz ele.

 

“Naturalmente, ao iniciar as visitas nos locais, a pessoa vai perceber que tem instituições que oferecem um atendimento mais rápido, até pelo fato se serem privadas. Em bancos públicos, o consumidor pode penar um pouco. É uma questão pessoal: compensa pagar um preço maior por um atendimento mais rápido e personalizado?”.

O economista lembra que o processo de levantamento deve considerar o custo efetivo total. “Ás vezes, por conta da profissão da pessoa e do pouco tempo disponível, vale a pena pagar um pouco  mais por atendimento melhor. Mas é interessante sair da instituição sabendo quanto vai gastar em cada parcela”.

 

Araújo acha que 2020 é um excelente ano para escolher o banco para o financiamento imobiliário. “Estamos com a menor taxa de juros histórica. Não sabemos por quanto tempo vai permanecer nesse patamar. Há perspectiva de que essa taxa permaneça ao longo de 2020. Hoje o consumidor tem a certeza que vai fazer um financiamento pela taxa mais baixa já existente no País”.

 

Fonte: Zap em Casa