25/09/2019 – Encargos do condomínio

Entenda e saiba quais são os principais encargos e tributos presentes na gestão de condomínios

administração do condomínio tem sua complexidade aumentada periodicamente. Por isso é tão comum compararmos a gestão de um condomínio com a de uma pequena ou média empresa.

Os cuidados com encargos e tributos que o condomínio é uma parte das atribuições da administradora, empresa parceira que colabora com o síndico. Porém, é fundamental que o gestor acompanhe de perto o trabalho – e também conheça o que deve ser feito pela parceira.

Em breve, porém, esses pagamentos e muitos outros serão feitos via sistema e-Social em conjunto com o EFD Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais) e ficará mais simples para o síndico acompanhar. Por enquanto, elencamos abaixo os encargos e tributos que o condomínio deve pagar, confira!

INSS DO SÍNDICO

Explicação

É obrigatório o recolhimento, como contribuinte individual – mesmo que o síndico receba apenas isenção de taxa, pro-labore ou ajuda de custo. Se o síndico não recebe qualquer ajuda de custo, não há o que recolher.

Quanto

O condomínio deve recolher 20% sobre o valor da taxa de que o síndico é isento ou do valor que recebe; sem limitação. Também deve-se reter 11% do recebido pelo síndico, ainda que em forma de isenção da taxa condominial, de acordo com  o fator máximo do salário de contribuição previdenciário.

Quando

A contribuição mensal vence no dia 20 do mês seguinte. Por exemplo, a competência (mês) julho vence no dia 20 de agosto. Se o dia 20 cair no sábado, domingo ou feriado, o recolhimento deve ser antecipado para o dia útil anterior.

Como

GPS mediante débito em conta comandado por meio da internet ou por aplicativos eletrônicos disponibilizados pelos bancos.

FUNCIONÁRIOS – ENCARGOS

Explicação

Os funcionários devem ser registrados em carteira e receber com seus salários os benefícios previstos em lei e nas Convenções Coletivas da sua região, como  vale-transporte, salário-família, cesta básica  e outros . Sobre a folha de pagamento de empregados há incidência de encargos previdenciários, FGTS e PIS.

Quanto

Os valores dos benefícios previstos na convenção coletiva de trabalho devem ser consultados no documento aplicável à cidade do condomínio.

As contribuições  previdenciárias incidentes sobre a folha de pagamento de empregados são devidas nos percentuais de 20% (a título de contribuição previdenciária), Seguro Acidente de Trabalho (percentual variável para cada condomínio em razão do Fator Acidentário de Prevenção – FAP, divulgado anualmente no site do Ministério da Previdência Social) mais 4,5% a título de outras entidades e fundos). O FGTS equivale a 8% da remuneração do empregado e o PIS a 1% da folha de salários. Mais informações e legislação sobre benefícios e contribuições previdenciárias podem ser consultadas no Site do Ministério da Previdência.

Quando

Quando o pagamento houver sido estipulado por mês, deverá ser efetuado até o quinto dia útil do mês seguinte ao vencido.

As contribuições previdenciárias devem ser recolhidas no dia 20 do mês seguinte ao da competência ou dia útil anterior, se não houver expediente bancário no dia 20. O FGTS deve ser recolhido até o dia 7 do mês seguinte àquele em que a remuneração foi paga, creditada ou se tornou devida ao trabalhador. Caso não haja expediente bancário no dia 7, a entrega deverá ser antecipada para o dia de expediente bancário imediatamente anterior.

O PIS deverá ser recolhido até o 25º (vigésimo quinto) dia do mês subsequente ao de ocorrência dos fatos geradores, antecipando-se o recolhimento para o primeiro dia útil que o anteceder se no dia de vencimento não houver expediente bancário.

Como

Contribuições previdenciárias via GPS mediante débito em conta, comandado por meio da internet ou por aplicativos eletrônicos disponibilizados pelos bancos .  FGTS via GRF (Guia de Recolhimento do FGTS )   e o PIS folha de salários via DARF.

EMPRESAS – ENCARGOS

Explicação

Retenção de valores para INSS e PIS/COFINS/CSLL e ISS quando da contratação de empresas prestadoras de serviços.

Quanto

Nos casos de prestação de serviços mediante cessão ou empreitada de mão de obra, deve-se reter 11% sobre o total da Nota Fiscal ou recibo emitido, a título de retenção da Previdência Social, exceto, o caso em que a empresa não tiver funcionários, o serviço for prestado pelo próprio sócio e o faturamento do mês anterior for igual ou inferior a duas vezes o limite máximo do salário contribuição.

Neste caso, mediante declaração em papel timbrado assinado pelo representante legal, não há retenção. Os condomínios são também obrigados a fazer os recolhimentos de PIS, CSLL e COFINS devidos por todos os serviços que contratem, cujo valor fique acima de R$ 5.000,00, a saber:

  • 1% – CSLL
  • 3% – COFINS
  • 0,65% – PIS/PASEP

Se a empresa prestadora for optante pelo SIMPLES, ela será isenta do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSLL. Se a empresa emitir mais de uma Nota Fiscal dentro do mesmo mês e o valor da soma das Notas Fiscais for superior a R$ 215,00, a saber:

Se a empresa prestadora for optante pelo SIMPLES, ela será isenta do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSLL.

Vencimentos 

INSS: através de GPS, com o código 2631. PIS/COFINS/CSLL: a contribuição é recolhida no DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal) mediante o código 5952.

Vencimentos

ISS – Todo dia 10 do mês subsequente a emissão da NF

CSRF – Todo dia 20 do mês subsequente ao pagamento do Serviço Tomado

INSS – Todo dia 20 do mês subsequente a emissão da NF

AUTÔNOMOS – ENCARGOS

Explicação

Sobre os valores pagos a pessoas física contratadas para prestação de serviços sem vínculo empregatício há incidência de contribuição previdenciária, tanto em relação ao contratante como do contratado. Quanto ao ISS (Imposto Sobre Serviços),  é preciso consultar a  legislação municipal  para saber da  obrigatoriedade ou não de retenção de tal imposto: depende da função em que o autônomo está cadastrado no CCM (Cadastro de Contribuintes Municipais Autônomos). Sobre os valores pagosa trabalhadores autônomos não  há  recolhimento de  FGTS.

Quanto

A contribuição previdenciária a cargo do condomínio é de 20% calculado sobre o valor pago, sem limite máximo. Além disso, o condomínio deve arrecadar, mediante desconto, e recolher a contribuição previdenciária a cargo do contribuinte individual (antigo autônomo) a seu serviço, 11%, observado o limite máximo do salário de contribuição previdenciário.

Quando

A contribuição previdenciária deve ser recolhida até o dia 20 do mês seguinte ao da competência, devendo o recolhimento ser antecipado caso não haja expediente bancário no dia 20, na mesma guia (GPS) na qual o condomínio recolherá os demais encargos previdenciários sob sua responsabilidade.

Observação

Além do contrato deve-se exigir do contratado o RPA, Recibo de Profissional Autônomo, documento que comprova o pagamento.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL

Explicação

Pagamento ao sindicato patronal de condomínios da sua região, caso o funcionário autorize. O sindicato tem o dever, entre outros, de estabelecer conjuntamente com o sindicato dos funcionários de condomínios da região a Convenção Coletiva, renovada anualmente.

Quanto

Para os condomínios, por não terem fins lucrativos, o governo estipula o valor da contribuição mínima. Verifique no site do Ministério do Trabalho.

Quando

Art. 587. Os empregadores que optarem pelo recolhimento da contribuição sindical deverão fazê-lo no mês de janeiro de cada ano, ou, para os que venham a se estabelecer após o referido mês, na ocasião em que requererem às repartições o registro ou a licença para o exercício da respectiva atividade  Lei nº 13.467/2017.

Como

O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) – ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL FUNCIONÁRIOS

Explicação

Pagamento ao sindicato dos funcionários de condomínios da sua região, se o funcionário autorizar, nos moldes da lei 13.467/2017, art 578:

“As contribuições devidas aos sindicatos pelos participantes das categorias econômicas ou profissionais ou das profissões liberais representadas pelas referidas entidades serão, sob a denominação de contribuição sindical, pagas, recolhidas e aplicadas na forma estabelecida neste capítulo, desde que prévia e expressamente autorizadas”.

Quanto

Consiste na importância correspondente à remuneração de 1 (um) dia de trabalho para os empregados.

Quando

Recolhida no mês de março e paga até o fim de abril.

Como

O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) – ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria. Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF.

IMPOSTO DE RENDA

Explicação

Condomínios não pagam nem declaram Imposto de Renda próprio. Devem apenas reter na fonte e declarar anualmente o IR retido dos seus funcionários.

Quanto

Verificar alíquotas no Site da Receita Federal.

Quando

Os valores retidos devem ser pagos segundo calendário mensal estipulado pela Receita Federal. Anualmente, deve ser entregue a DIRF, Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Confira a data prevista no site da Receita Federal.

Como

Na DIRF, declaram-se os rendimentos com retenção dos funcionários, autônomos  (valores a partir de R$ 6 mil por ano) e empresas contratadas.

COOPERATIVAS

  • Alíquota de recolhimento é de 15%;
  • Como entidades do tipo não sofrem retenção, é o condomínio quem deve fazer o recolhimento. Sua única obrigação é o CSLL, de 1%;
  • Importante ressaltar que contratações usando cooperativas devem ser vistas com cautela, principalmente as relacionadas à contratação de mão-de-obra.

Fonte: SíndicoNet e Fontes consultadas: Gabriel Karpat (diretor da na área de administração de condomínio); Omar Anauate (diretor da AABIC); Patricia Marina (departamento de Recursos Humanos na área de administração de condomínio); Wellington de Oliveira (departamento de contas a pagar na área de administração de condomínio).

24/09/2019 – Método ajuda a solucionar conflitos com empatia

Saiba no que consiste a Comunicação Não Violenta e como ela pode contribuir para uma relação mais harmônica nos condomínios

Morar em um condomínio não é tão simples quanto parece. Dividir espaços, ceder à vontade do vizinho, respeitar normas e regras são apenas algumas situações que podem gerar um grande mal-estar quando não compreendidas como o esperado. Como resultado, há as discussões, o julgamento e a falta de respeito, tendo como ponto de partida a maneira pela qual nos comunicamos. O tom de voz, as palavras usadas, as expressões faciais e até nossa postura formam um conjunto de intenções importantes durante uma conversa. Pensando em melhorar esses e outros conflitos nas relações interpessoais foi que surgiu a Comunicação Não Violenta (CNV).

Criada em 1960 pelo psicólogo norte-americano Marshall Rosenberg, ela mostra a importância da empatia para se obter sucesso em qualquer relação, ou seja, de se colocar no lugar do outro tentando entender seus questionamentos, suas frustrações e, a partir de então, reagir com respeito e amabilidade, sem deixar de expressar as próprias necessidades.

Em relação aos síndicos, que muitas vezes fazem o papel de mediadores, a Comunicação Não Violenta ajuda a se posicionar melhor em questões difíceis, além de auxiliar a entender a si próprio e as necessidades do outro, podendo ser adotada nas assembleias, em conflitos com moradores, com funcionários ou prestadores de serviços e até mesmo na relação entre os vizinhos. “A CNV nos ajuda a ter comportamentos e atitudes compassivas, que contribuem para o bem-estar do outro e, assim, com o nosso próprio bem-estar”, explica Marie Bendelac Ururahy, coach especialista em Comunicação Não Violenta e psicologia positiva.

Para o terapeuta comportamental Julião Oliveira, o problema central da comunicação é que cada indivíduo defende os seus interesses em primeiro lugar e, em um lugar como um condomínio, os conflitos se tornam quase que óbvios diante desses múltiplos interesses. Mas, então, como conciliar tantas demandas individuais? Oliveira destaca a voz bem utilizada como nosso primeiro recurso de reivindicação e, quando já maduros, a consciência. “A comunicação continuará a ser violenta na medida em que não amadurecemos o nosso estado de consciência. Enquanto você ainda está berrando com o outro para conseguir o que quer, isso nada mais é do que a sua criança interior fazendo birra”, afirma.

Escuta empática

De acordo com a francesa Marie Bendelac, no Brasil há 10 anos,existem vários fatores que a Comunicação Não Violenta pode agregar em uma assembleia de condomínio ou em uma conversa com um morador, por exemplo. Um deles é o estado de presença. “Precisamos estar totalmente presentes com o outro, esvaziar nossa mente para ouvir o que ele tem a dizer e não ficar pensando sempre no que vou responder no lugar de ouvir. É fundamental ter uma escuta empática, no sentido de ouvir o que um morador, um funcionário ou um vizinho estão precisando, sentindo e me pedindo, mesmo que eles não saibam como dizer”, explica.

Outro fator muito importante na CNV é o autoconhecimento. É necessário primeiro o síndico entender quais são as suas expectativas em relação a uma assembleia de condomínios, o que realmente ele está precisando dizer naquele momento para, então, passar aos outros o que precisa ser resolvido. “Se eu não sei o que está acontecendo dentro de mim, se eu não tenho essa consciência, eu não conseguirei me expressar e, desta maneira, não há uma comunicação clara”, destaca Marie.

A especialista lembra que a metodologia também ajuda a desenvolver habilidades de comunicação, pois desde muito cedo aprendemos uma linguagem de julgamento, de comparação, de intimidar ou de se vitimizar. “Na CNV a gente procura avaliar sob outro ângulo um conflito, tentando entender o que a pessoa sente, o que ela está pedindo, mas não é uma técnica que ensina a ser submisso, pelo contrário, ensina a se posicionar”, afirma.

Ter interesse em adotar esse tipo de comunicação como metodologia de vida, independente do tipo de relação social, já mostra o caminho mais harmônico que está por vir. “Quem sabe, com tantas matérias, cursos, livros e ensinamentos sobre comunicação afetiva, em algumas décadas estejamos mais calorosos e menos acalorados”, finaliza Julião.

Como a CNV ajuda nas relações em condomínio

  • Melhora as negociações com prestadores de serviço
  • As assembleias tornam-se mais estratégicas
  • Previne e ajuda a solucionar conflitos
  • Preserva e melhora o relacionamento entre os moradores
  • Cria um ambiente de confiança e segurança
  • Auxilia a chegar a um acordo que atenda a todas as partes
  • Coloca em prática a escuta ativa e empática
  • Contribui para se colocar no lugar do outro
  • Ajuda a se expressar de forma clara, objetiva e assertiva (nem submisso, nem agressivo).

Fonte: Portal do Condomínio

16/09/2019 – Minoria barulhenta em assembleias de condomínio

O que fazer quando um pequeno grupo de condôminos prejudica o andamento da reunião?

Não entendo como pode um pequeno grupo de condôminos insatisfeitos tumultuar os trabalhos ao ponto da assembleia não conseguir seu objetivo, que era o de votar assuntos de interesse de todos.

Das incontáveis assembleias das quais participei, uma delas, recentemente, me deixou apreensivo. Na pauta, temas de relevante importância, visto que remetia a problemas estruturais, apresentação de relatório de serviços de manutenção e necessidade de rateio extra para custeio de obras necessárias que, por falta de recursos, o condomínio necessitaria de suporte financeiro por serem serviços relativamente caros e sem saldo em caixa para tal.

 Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

[…] § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Pois bem, eis que a reunião começa, logo após a composição da mesa, não mais que 03 condôminos (num total de mais de 40 presentes), sem qualquer respeito ao critério de pedido da palavra e atropelando a pauta aos gritos, impediram a continuidade dos trabalhos, prejudicando assim, o bom andamento da assembleia.

O motivo? Suspeito que tenha sido a “teoria do quanto mais barato (valor da taxa de condomínio) melhor”. É que aqueles três condôminos, tinham seus apartamentos unicamente para investimento (locação por temporada), ou seja, não tinham o interesse coletivo como prioridade, muito provavelmente olharam unicamente “para os seus umbigos”.

A narrativa acima, muito comum em determinadas ocasiões, pode trazer prejuízos, sejam de ordem financeira, sejam de ordem moral, não apenas ao condomínio como aos condôminos, principalmente, àqueles que se fizerem presentes nas assembleias.

É que, havendo necessidade de se arrecadar para realizar serviços (sejam eles urgentes ou necessários), apesar da lei não exigir autorização prévia da assembleia, nada pode ser cobrado aos condôminos se os valores não forem aprovados em assembleia (a necessidade de se adequar às obrigações condominiais aos títulos extrajudiciais, em conformidade ao novo código de processo civil).

Os danos materiais

Uma vez a assembleia não determinando o valor a ser cobrado dos condôminos, não tem como o síndico (em caso de falta de recursos em caixa) realizar os serviços. Isso pode trazer consequências a alguma unidade (apartamento, por exemplo – no caso de condomínio residencial), onde móveis, objetos de decoração ou até a pintura possam ser atingidos (um caso de infiltração, por exemplo). Assim, além da necessidade de reparar a causa, vai caber ao condomínio, também, arcar com a consequência (reparar o dano à unidade).

O dano moral

Este pode ocorrer em duas ocasiões: a primeira – pelo fato da(s) unidade(s) atingida(s) terem, por conta dos danos, impedido seus moradores de desfrutar da função social da unidade, que é a de abrigar a família. Isso por si só, já caracteriza o dano moral. A segunda, é possível que, daqueles que se dirigiram ao condomínio para participar da assembleia que não houve (por tumulto causado por um pequeno grupo), tiveram a frustração de não ter participado de um ato legalmente convocado e para um fim específico. Com isso, perderam tempo e oportunidade de resolver um problema que tinha pressa em ser resolvido.

Lição que fica

Quando esse tipo de problema surgir, o correto é o presidente da mesa registrar em ata o motivo pelo qual a reunião não surtiu o efeito esperado, citando na narrativa o motivo e quais os agentes causadores, para que, posteriormente, responsabilize estas pessoas por todos os danos causados, sob pena de ser a condenação imputada ao próprio condomínio, com prejuízo a todos os demais condôminos.

Concluindo…

Uma vez convocada a assembleia e iniciados os trabalhos, esta deve cumprir com o seu papel, tomando as decisões necessárias ou responsabilizando aqueles que impediram tal ato.

Dica: sempre que possível, deve o condomínio ser acompanhado por advogado(a), principalmente em suas assembleias, para que os atos jurídicos não saiam de sua perfeição, sob risco de responder, no futuro, por dano material e/ou moral.

Fonte: Síndico Net – Por Inaldo Dantas, advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987; exerceu a presidência do Secovi-PB por oito anos consecutivos; foi membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC); Oficial da Reserva (R2) do Exército Brasileiro; editor da Revista Condomínio com circulação nas cidades de Recife-PE, Natal-RN, João Pessoa-PB e Campina Grande-PB; colunista dos portais SindicoNet, Clicksíndico e Sindiconews, do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo); organizador da FESINDICO: Feira de Condomínios do Nordeste (10ª. Edição em 2019 no Shopping RioMar – Recife-PE); autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza); autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), do livro Socorro!!! Sou Síndico; colunista da afiliada da Rede Globo (TV Cabo Branco) na Paraíba e palestrante na área.

12/09/2019 – Locações de curta temporada em aplicativos: os diretos e deveres da propriedade imobiliária

Com a grande procura por locações de curta temporada e com a facilidade de locações por aplicativos específicos, é inevitável o surgimento de conflitos em condomínios. O que fazer? Liberar? Proibir? Pode ou não utilizar as áreas comuns como piscina, academia, quadra de tênis?

São muitas as dúvidas que pairam no ar sobre esta modalidade de locação, e isso vem tirando a paz de muitos moradores e administradores de condomínios. Fato é que isso é uma realidade, não vai voltar atrás e temos que nos adaptar da melhor forma de atender a todos, tanto o proprietário residente que realizou seu sonho de ter uma moradia própria, quanto ao proprietário investidor que também tem o sonho de empreender no ramo imobiliário. Como é irreversível, então a melhor opção é se adequar e aderir um padrão que vem sendo utilizado no mundo todo.

A questão do acesso é um dos itens mais importantes, haja visto que precisamos garantir a segurança de todos os moradores e usuários do condomínio. O proprietário que desejar fazer este modelo de locação deve antes de tudo criar métodos para facilitar a identificação dos colaboradores da portaria e administradores do condomínio.

Deve enviar, com no mínimo 24hs de antecedência para a administração do condomínio, toda a qualificação do hospede, como nome, números de documentos, se for estrangeiro, cópia do passaporte, data de entrada e saída, número de hospedes que será permitida a entrada e se ele poderá levar acompanhantes, amigos, familiares e visitantes para o imóvel. Caso o regulamento interno do condomínio seja omisso quanto ao uso das áreas comuns como piscina, sauna, academia, o proprietário deve informar se o hospede está permitido utilizar essas áreas ou se há alguma restrição. Também, é muito comum o proprietário instalar uma fechadura na porta da unidade codificada, onde somente o proprietário irá disponibilizar a senha para o hospede.

Muito importante ressaltar que em hipótese alguma os colaboradores do condomínio podem fazer qualquer tipo de trabalho voltado para unidade autônoma, pois a responsabilidade total da operação é do proprietário, como check in, check out, serviços de transporte, entrega ou substituição insumos da unidade, como lençóis, cobertores, toalhas, eletrodomésticos, etc. Aos colaboradores do condomínio, cabe fazer a identificação, orientar o hospede nas dependências do condomínio e manter a ordem para um bom convívio entre todos.

Alguns condomínios mais tradicionais não aceitam muito bem esta prática, devido à grande rotatividade de pessoas nas dependências do condomínio, mas se você olhar por outro lado, essa troca de experiência, cultural, gastronômica, conhecer outras pessoas, outros países, outros costumes, é algo que agrega muito para educação e socialização de qualquer pessoa.

Fonte: Bem Paraná – Por João Xavier, administrador de empresas, especialista em gestão condominial, especialista em implantação de novos condomínios