26/02/2020 – Previsão Orçamentária: Saiba como fazer

O primeiro mês do ano já está quase acabando, mas algo que não para de pipocar na cabeça dos síndicos é: como saber se a minha previsão orçamentária está bem feita? Por onde começar?

 

A previsão orçamentária é um dos principais instrumentos para uma gestão eficaz. É uma bússola a ser seguida o ano inteiro. Deve ser elaborada com cuidado, uma vez que essa projeção gera uma expectativa na massa condominial de que esses valores serão suficientes para passar o ano.

 

E esse “passar o ano” engloba muitos itens como: salários dos funcionários, sejam orgânicos ou terceirizados, as contas mensais, manutenções, ajustes de salários, possíveis emergências, etc.

 

“A previsão orçamentária é algo extremamente complexo. Não adianta só querer aplicar um reajuste, como a inflação, e achar que vai ser o suficiente para tudo que o condomínio pode precisar durante o ano”, aponta o advogado especializado em condomínios Márcio Spimpolo.

 

COMO MONTAR UMA BOA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA?

 

Para Nilton Savieto, síndico profissional, é fundamental olhar para o passado e para o ano que se inicia, para começar a montagem da previsão orçamentária.

 

“Se o condomínio acabou de atualizar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), geralmente no próximo ano haverá menos custos envolvendo diversos itens de manutenção”, analisa ele.

Para ele, o ideal é fazer um grande estudo de todos os gastos do condomínio no último ano, não apenas para ver onde o dinheiro foi gasto, mas também para entender quais as necessidades que poderão vir à tona no período que se inicia.

 

Para isso, um bom caminho é saber dividir para onde vai o dinheiro do condomínio. Confira!

 

GASTOS BÁSICOS:

 

– Custos com pessoal: além de analisar o quanto foi gasto esse ano, deve-se verificar a inflação, o dissídio da categoria, e os benefícios envolvidos, como vale-transporte ou de refeição e plano de saúde.

 

Caso os funcionários sejam orgânicos, esse é o momento de perguntar: o número de funcionários está ok, ou há excesso de pagamento de horas extras? Tem quem faça a cobertura de férias? Algum colaborador de licença? Todas essas informações são importantes para que se saiba se é necessário contratar mais alguém, ou se há funcionários “a mais”.

 

Além do número de funcionários, é importante saber qual o mês em que ocorre o dissídio da categoria na sua região. Em São Paulo, por exemplo, isso acontece em novembro. Então, até esse mês, a previsão não precisa contemplar esse reajuste.

-Férias e 13 salário: devem ser contados separados do gasto mensal. É uma forma de evitar que esse dinheiro “sobre” na conta e seja gasto ao longo. O ideal é, inclusive, colocar esse valor em uma conta separada, se isso for possível.

Aqui é importante saber também se os colaboradores vão tirar os 30 dias seguidos ou se vão dividir os dias de férias, de forma a organizar melhor a escala.

– Concessionárias: gastos com água e luz podem sofrer alterações diversas no seu custo, como vimos que aconteceu nos últimos anos, com a tarifa de energia. A dica é seguir as notícias da mídia.

Para evitar flutuações na cota condominial, uma boa alternativa é cobrar à parte esses valores, de acordo com o que for consumido mensalmente nas áreas comuns.

 

– Contratos de manutenção: a grande maioria dos contratos já conta com os índices de correção a serem usados no final da vigência do mesmo.

 

Um dos contratos de maior valor do condomínio é o de manutenção dos elevadores. Analisando o último ano, é importante saber se o mesmo está adequado.

 

Há dois tipos de contratos para elevadores – de manutenção, que inclui as peças a serem trocadas – e o de conservação, sem as peças. Se essa for a opção do seu condomínio, discuta com a empresa uma projeção de quanto deverá ser gasto com as peças no período de forma a já incluir esse gasto na previsão. Com esse valor em mãos, também fica mais simples de comparar se o que vale mais a pena é um contrato de conservação ou manutenção. Fique de olho!

 

 

Além desses gastos, outro ponto que deve ser levado em conta ao se fazer a previsão orçamentária são as prioridades do condomínio para o novo ano.

O paisagismo será alterado? O CFTV precisa de modernização? A fachada será pintada? Antes de apresentar a previsão orçamentária é importante ter os valores básicos dessas melhorias.

“É importante saber quais as necessidades do condomínio para que isso seja levado em consideração, afinal ninguém gosta de taxa extra”, pondera Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

 

QUANDO APLICAR O ÍNDICE DE REAJUSTE

 

A maioria dos contratos, seja de manutenção ou de mão-de-obra, usa o IGPM para o reajuste anual. Para que a projeção da previsão orçamentária seja a correta, deve-se levar em consideração o mês de vencimento dos contratos.

 

INADIMPLÊNCIA

 

Outro ponto a ser considerado para uma boa previsão orçamentária é o nível de inadimplência.

“Se hoje há, por exemplo, 5% de inadimplência no condomínio, é importante que isso seja levado em conta”, aponta Márcio Spimpolo.

 

E, para manter esse ponto das finanças o mais baixo possível, o síndico deve estar sempre de olho nos devedores do condomínio.

“É uma preocupação que o síndico deve ter sempre. Acompanhar de perto e tomar sempre as medidas cabíveis para coibir os inadimplentes é fundamental”.

 

OLHAR DE LONGO PRAZO

 

Tão importante quanto fazer uma boa previsão orçamentária é saber olhar para o condomínio com os olhos para médio e longo prazo também.

 

“O síndico profissional que fica mais tempo no condomínio é aquele que tem mais cuidado com esse patrimônio, e que pensa além do seu mandato”, analisa Gabriel Karpat.

 

Isso porque esse olhar das necessidades globais do condomínio a longo tem diversos pontos positivos: diminui consideravelmente os gastos com manutenção corretiva ao longo dos anos, impacta positivamente no valor desse patrimônio e a comunidade sabe quais são as necessidades da edificação a curto, médio e longo prazo.

 

“Se em 2022 a fachada vai precisar de uma pintura, por exemplo, porque já não discutir isso com os moradores? A arrecadação para a benfeitoria é menor por mês, e quando a pintura for cotada, o condomínio vai ter condições de dar uma entrada maior e de negociar com mais folga com o prestador de serviços”, ensina Gabriel.

 

Fonte: Universo Condomínio

03/02/2020 – ABADI orienta condomínios sobre a crise da água no Rio de Janeiro

A água com coloração, gosto e cheiro fortes está deixando síndicos e condôminos sem saber o que fazer. O problema vem acontecendo desde o dia 03 de janeiro e diante da crise, a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) vem sendo procurada em busca de orientações sobre que destino dar à água armazenada.

Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação orienta que tudo seja feito com bastante cautela, afinal a água é um componente significativo no orçamento do condomínio – perde apenas para a folha de pagamento.

 

“Desde que a CEDAE confirmou o problema e a presença de Geosmina na água, muitos síndicos e condôminos ficaram preocupados. A orientação que estamos dando aos condomínios é ter cautela nesse momento, não tomar nenhuma medida drástica de esvaziar as caixas d’água e enchê-las, pois, por enquanto, não há notícia de que a água que vai encher as caixas novamente vai ter os mesmos níveis da que era fornecida anterior à crise”, comenta Marcelo.

 Mas, para evitar o desperdício da água já armazenada, o ideal é que o condomínio a utilize para fazer a limpeza das áreas comuns.

 

“É importante ir utilizando essa água. A previsão é que aos poucos essa situação seja normalizada, mas cada região demanda um tempo diferente e para saber quando a água voltará ao seu estado normal precisa haver essa renovação nas caixas d’água. O síndico deve monitorar toda essa situação, estar em contato com a CEDAE e manter a comunicação com os condôminos”, destaca Borges.

 

A crise da água afeta, também, o orçamento do condomínio. Segundo Marcelo Borges, alguns condomínios estão adquirindo água mineral de outros fornecedores para abastecer o consumo humano.

“Tudo isso acaba onerando o orçamento do condomínio, pois além de comprar essa água, o condomínio está pagando, também, a conta da CEDAE. Ou seja, está pagando duplamente pelo mesmo serviço. Então há sim uma oneração que poderá ser trabalhada administrativamente ou judicialmente com uma eventual indenização por parte de quem deu causa a esse prejuízo, no caso a concessionária pública em virtude do problema na qualidade da água”, completa o diretor da ABADI.

 

Em nota, a CEDAE afirma que foi detectada a presença da substância Geosmina na água fornecida, mas que isso não representa nenhum risco à saúde dos consumidores. Apesar de todos os testes realizados pela concessionária nos últimos dias terem apontado que a água fornecida está dentro dos parâmetros exigidos pelo Ministério da Saúde e própria para o consumo, a companhia adotará, em caráter permanente, a aplicação de carvão ativado pulverizado no início do tratamento. Isso será feito para reter a Geosmina caso esse fenômeno volte a ocorrer.

 

Fonte: ABADI

 

16/01/2020 – 5 dicas de governança condominial

O termo governança corporativa ganhou espaço no mundo empresarial há alguns anos. Já a governança condominial é uma expressão relativamente nova e pode ser interpretada como o conjunto de fatores que fazem com que tudo funcione perfeitamente dentro de um condomínio. Neste contexto, sabemos que o desempenho da figura do síndico é fundamental.

 

O mercado tem sido cada vez mais exigente quanto ao perfil deste profissional já que ele deve reunir várias habilidades e competências. Além, claro, de ser capaz de dar conta de administrar o patrimônio de terceiros.

 

A governança condominial atesta a qualidade da gestão 

 

No mundo empresarial, a governança corporativa é o sistema utilizado pela organização para dirigir e monitorar suas atividades, garantindo o melhor relacionamento possível com todos seus públicos de interesse (stakeholders, em inglês). Sejam eles os sócios, o conselho de administração, os diretores, os órgãos de fiscalização, seus consumidores e funcionários, a comunidade, etc. A governança, então, preza pela qualidade da gestão da empresa, sua sustentabilidade e o bem comum.

Isso vale, da mesma forma, para os condomínios.

 

Governança condominial é, portanto, o conjunto de boas práticas que visam aumentar a confiança dos proprietários dos imóveis, moradores, funcionários do condomínio, administradora, fornecedores, prestadores de serviço e assim por diante.

 

Veja agora nossas 5 dicas de governança condominial:

 

1. Atualização constante

 

O síndico deve estar sempre atento às mudanças nas legislações e às tendências de gestão.

Precisa buscar conhecimentos de administração constantemente para estar apto a gerenciar e administrar questões de diversas áreas, como as financeiras e técnicas. Se você é síndico, não imagine que vai dar conta do recado atuando sozinho. Para administrar um condomínio com sucesso, se cerque de bons parceiros que possam lhe aconselhar sempre que necessário. Os conselhos fiscal e consultivo, um escritório de contabilidade, a administradora e colegas também síndicos são um excelente suporte para saber agir de acordo com os interesses da comunidade condominial.

 

2. Transparência e padronização

 

Persiga a maior qualidade possível nas decisões e práticas condominiais, sempre agindo com transparência no que se refere às informações prestadas, dados e processos. O tratamento oferecido aos condôminos deve ser padronizado. E as determinações da convenção do condomínio, do regimento interno, das assembleias gerais e dos conselhos, respeitadas.

 

3. Excelência nos controles internos

 

Os controles internos também são um pilar de sustentação da governança condominial.

O ideal é adotar procedimentos que objetivem proporcionar total eficiência por parte dos recursos humanos, materiais e financeiros disponíveis. Para controlar com excelência, é fundamental se organizar de forma eficaz. Ou seja, planos de contas, relatórios, orçamentos, projetos, registros, inventários, manutenções e treinamentos devem estar sempre em dia. Faz parte dos controles internos, ainda, a veracidade das informações contábeis e o controle das finanças. Uma recomendação neste aspecto é contratar uma auditoria preventiva para analisar as movimentações financeiras. É uma maneira de descartar qualquer iniciativa fraudulenta, ilegal ou que lese o condomínio, infelizmente comum em alguns condomínios.

 

4. Fortalecendo o que vai bem e corrigindo o que não vai tão bem

 

Uma prática bem-vinda e cada vez mais utilizada também em condomínios que tem um sistema de gestão diferenciado é a utilização de pesquisas para entender o nível de satisfação de toda a comunidade envolvida.

De uma forma prática e fiel, é possível descobrir os pontos fortes da gestão e, principalmente, os pontos de melhoria.

Saber corrigir a rota é uma habilidade bastante bem vista quando se trata de um síndico.

 

5. Redução de custos 

 

Como ocorre nas empresas, a redução de custos também é uma meta permanente nos condomínios, não é mesmo?

Na medida em que se melhora o nível de governança condominial, os gastos com pagamentos de multas e outras penalidades são reduzidos. E uma vez cumpridas as normas legais, trabalhistas e tributárias, evita-se as contingências futuras, inclusive gastos inesperados e emergenciais, que são o calcanhar de aquiles para todos os tipos de previsões orçamentárias. Isso sem falar na economia consequente de processos mais robustos para redução das despesas do dia a dia e de sistemas mais eficazes para que se escolham os melhores investimentos das finanças do condomínio.

 

Fonte: Tudo condo

25/09/2019 – Encargos do condomínio

Entenda e saiba quais são os principais encargos e tributos presentes na gestão de condomínios

administração do condomínio tem sua complexidade aumentada periodicamente. Por isso é tão comum compararmos a gestão de um condomínio com a de uma pequena ou média empresa.

Os cuidados com encargos e tributos que o condomínio é uma parte das atribuições da administradora, empresa parceira que colabora com o síndico. Porém, é fundamental que o gestor acompanhe de perto o trabalho – e também conheça o que deve ser feito pela parceira.

Em breve, porém, esses pagamentos e muitos outros serão feitos via sistema e-Social em conjunto com o EFD Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais) e ficará mais simples para o síndico acompanhar. Por enquanto, elencamos abaixo os encargos e tributos que o condomínio deve pagar, confira!

INSS DO SÍNDICO

Explicação

É obrigatório o recolhimento, como contribuinte individual – mesmo que o síndico receba apenas isenção de taxa, pro-labore ou ajuda de custo. Se o síndico não recebe qualquer ajuda de custo, não há o que recolher.

Quanto

O condomínio deve recolher 20% sobre o valor da taxa de que o síndico é isento ou do valor que recebe; sem limitação. Também deve-se reter 11% do recebido pelo síndico, ainda que em forma de isenção da taxa condominial, de acordo com  o fator máximo do salário de contribuição previdenciário.

Quando

A contribuição mensal vence no dia 20 do mês seguinte. Por exemplo, a competência (mês) julho vence no dia 20 de agosto. Se o dia 20 cair no sábado, domingo ou feriado, o recolhimento deve ser antecipado para o dia útil anterior.

Como

GPS mediante débito em conta comandado por meio da internet ou por aplicativos eletrônicos disponibilizados pelos bancos.

FUNCIONÁRIOS – ENCARGOS

Explicação

Os funcionários devem ser registrados em carteira e receber com seus salários os benefícios previstos em lei e nas Convenções Coletivas da sua região, como  vale-transporte, salário-família, cesta básica  e outros . Sobre a folha de pagamento de empregados há incidência de encargos previdenciários, FGTS e PIS.

Quanto

Os valores dos benefícios previstos na convenção coletiva de trabalho devem ser consultados no documento aplicável à cidade do condomínio.

As contribuições  previdenciárias incidentes sobre a folha de pagamento de empregados são devidas nos percentuais de 20% (a título de contribuição previdenciária), Seguro Acidente de Trabalho (percentual variável para cada condomínio em razão do Fator Acidentário de Prevenção – FAP, divulgado anualmente no site do Ministério da Previdência Social) mais 4,5% a título de outras entidades e fundos). O FGTS equivale a 8% da remuneração do empregado e o PIS a 1% da folha de salários. Mais informações e legislação sobre benefícios e contribuições previdenciárias podem ser consultadas no Site do Ministério da Previdência.

Quando

Quando o pagamento houver sido estipulado por mês, deverá ser efetuado até o quinto dia útil do mês seguinte ao vencido.

As contribuições previdenciárias devem ser recolhidas no dia 20 do mês seguinte ao da competência ou dia útil anterior, se não houver expediente bancário no dia 20. O FGTS deve ser recolhido até o dia 7 do mês seguinte àquele em que a remuneração foi paga, creditada ou se tornou devida ao trabalhador. Caso não haja expediente bancário no dia 7, a entrega deverá ser antecipada para o dia de expediente bancário imediatamente anterior.

O PIS deverá ser recolhido até o 25º (vigésimo quinto) dia do mês subsequente ao de ocorrência dos fatos geradores, antecipando-se o recolhimento para o primeiro dia útil que o anteceder se no dia de vencimento não houver expediente bancário.

Como

Contribuições previdenciárias via GPS mediante débito em conta, comandado por meio da internet ou por aplicativos eletrônicos disponibilizados pelos bancos .  FGTS via GRF (Guia de Recolhimento do FGTS )   e o PIS folha de salários via DARF.

EMPRESAS – ENCARGOS

Explicação

Retenção de valores para INSS e PIS/COFINS/CSLL e ISS quando da contratação de empresas prestadoras de serviços.

Quanto

Nos casos de prestação de serviços mediante cessão ou empreitada de mão de obra, deve-se reter 11% sobre o total da Nota Fiscal ou recibo emitido, a título de retenção da Previdência Social, exceto, o caso em que a empresa não tiver funcionários, o serviço for prestado pelo próprio sócio e o faturamento do mês anterior for igual ou inferior a duas vezes o limite máximo do salário contribuição.

Neste caso, mediante declaração em papel timbrado assinado pelo representante legal, não há retenção. Os condomínios são também obrigados a fazer os recolhimentos de PIS, CSLL e COFINS devidos por todos os serviços que contratem, cujo valor fique acima de R$ 5.000,00, a saber:

  • 1% – CSLL
  • 3% – COFINS
  • 0,65% – PIS/PASEP

Se a empresa prestadora for optante pelo SIMPLES, ela será isenta do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSLL. Se a empresa emitir mais de uma Nota Fiscal dentro do mesmo mês e o valor da soma das Notas Fiscais for superior a R$ 215,00, a saber:

Se a empresa prestadora for optante pelo SIMPLES, ela será isenta do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSLL.

Vencimentos 

INSS: através de GPS, com o código 2631. PIS/COFINS/CSLL: a contribuição é recolhida no DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal) mediante o código 5952.

Vencimentos

ISS – Todo dia 10 do mês subsequente a emissão da NF

CSRF – Todo dia 20 do mês subsequente ao pagamento do Serviço Tomado

INSS – Todo dia 20 do mês subsequente a emissão da NF

AUTÔNOMOS – ENCARGOS

Explicação

Sobre os valores pagos a pessoas física contratadas para prestação de serviços sem vínculo empregatício há incidência de contribuição previdenciária, tanto em relação ao contratante como do contratado. Quanto ao ISS (Imposto Sobre Serviços),  é preciso consultar a  legislação municipal  para saber da  obrigatoriedade ou não de retenção de tal imposto: depende da função em que o autônomo está cadastrado no CCM (Cadastro de Contribuintes Municipais Autônomos). Sobre os valores pagosa trabalhadores autônomos não  há  recolhimento de  FGTS.

Quanto

A contribuição previdenciária a cargo do condomínio é de 20% calculado sobre o valor pago, sem limite máximo. Além disso, o condomínio deve arrecadar, mediante desconto, e recolher a contribuição previdenciária a cargo do contribuinte individual (antigo autônomo) a seu serviço, 11%, observado o limite máximo do salário de contribuição previdenciário.

Quando

A contribuição previdenciária deve ser recolhida até o dia 20 do mês seguinte ao da competência, devendo o recolhimento ser antecipado caso não haja expediente bancário no dia 20, na mesma guia (GPS) na qual o condomínio recolherá os demais encargos previdenciários sob sua responsabilidade.

Observação

Além do contrato deve-se exigir do contratado o RPA, Recibo de Profissional Autônomo, documento que comprova o pagamento.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL

Explicação

Pagamento ao sindicato patronal de condomínios da sua região, caso o funcionário autorize. O sindicato tem o dever, entre outros, de estabelecer conjuntamente com o sindicato dos funcionários de condomínios da região a Convenção Coletiva, renovada anualmente.

Quanto

Para os condomínios, por não terem fins lucrativos, o governo estipula o valor da contribuição mínima. Verifique no site do Ministério do Trabalho.

Quando

Art. 587. Os empregadores que optarem pelo recolhimento da contribuição sindical deverão fazê-lo no mês de janeiro de cada ano, ou, para os que venham a se estabelecer após o referido mês, na ocasião em que requererem às repartições o registro ou a licença para o exercício da respectiva atividade  Lei nº 13.467/2017.

Como

O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) – ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF.

CONTRIBUIÇÃO SINDICAL FUNCIONÁRIOS

Explicação

Pagamento ao sindicato dos funcionários de condomínios da sua região, se o funcionário autorizar, nos moldes da lei 13.467/2017, art 578:

“As contribuições devidas aos sindicatos pelos participantes das categorias econômicas ou profissionais ou das profissões liberais representadas pelas referidas entidades serão, sob a denominação de contribuição sindical, pagas, recolhidas e aplicadas na forma estabelecida neste capítulo, desde que prévia e expressamente autorizadas”.

Quanto

Consiste na importância correspondente à remuneração de 1 (um) dia de trabalho para os empregados.

Quando

Recolhida no mês de março e paga até o fim de abril.

Como

O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) – ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria. Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF.

IMPOSTO DE RENDA

Explicação

Condomínios não pagam nem declaram Imposto de Renda próprio. Devem apenas reter na fonte e declarar anualmente o IR retido dos seus funcionários.

Quanto

Verificar alíquotas no Site da Receita Federal.

Quando

Os valores retidos devem ser pagos segundo calendário mensal estipulado pela Receita Federal. Anualmente, deve ser entregue a DIRF, Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Confira a data prevista no site da Receita Federal.

Como

Na DIRF, declaram-se os rendimentos com retenção dos funcionários, autônomos  (valores a partir de R$ 6 mil por ano) e empresas contratadas.

COOPERATIVAS

  • Alíquota de recolhimento é de 15%;
  • Como entidades do tipo não sofrem retenção, é o condomínio quem deve fazer o recolhimento. Sua única obrigação é o CSLL, de 1%;
  • Importante ressaltar que contratações usando cooperativas devem ser vistas com cautela, principalmente as relacionadas à contratação de mão-de-obra.

Fonte: SíndicoNet e Fontes consultadas: Gabriel Karpat (diretor da na área de administração de condomínio); Omar Anauate (diretor da AABIC); Patricia Marina (departamento de Recursos Humanos na área de administração de condomínio); Wellington de Oliveira (departamento de contas a pagar na área de administração de condomínio).

16/09/2019 – Minoria barulhenta em assembleias de condomínio

O que fazer quando um pequeno grupo de condôminos prejudica o andamento da reunião?

Não entendo como pode um pequeno grupo de condôminos insatisfeitos tumultuar os trabalhos ao ponto da assembleia não conseguir seu objetivo, que era o de votar assuntos de interesse de todos.

Das incontáveis assembleias das quais participei, uma delas, recentemente, me deixou apreensivo. Na pauta, temas de relevante importância, visto que remetia a problemas estruturais, apresentação de relatório de serviços de manutenção e necessidade de rateio extra para custeio de obras necessárias que, por falta de recursos, o condomínio necessitaria de suporte financeiro por serem serviços relativamente caros e sem saldo em caixa para tal.

 Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

[…] § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Pois bem, eis que a reunião começa, logo após a composição da mesa, não mais que 03 condôminos (num total de mais de 40 presentes), sem qualquer respeito ao critério de pedido da palavra e atropelando a pauta aos gritos, impediram a continuidade dos trabalhos, prejudicando assim, o bom andamento da assembleia.

O motivo? Suspeito que tenha sido a “teoria do quanto mais barato (valor da taxa de condomínio) melhor”. É que aqueles três condôminos, tinham seus apartamentos unicamente para investimento (locação por temporada), ou seja, não tinham o interesse coletivo como prioridade, muito provavelmente olharam unicamente “para os seus umbigos”.

A narrativa acima, muito comum em determinadas ocasiões, pode trazer prejuízos, sejam de ordem financeira, sejam de ordem moral, não apenas ao condomínio como aos condôminos, principalmente, àqueles que se fizerem presentes nas assembleias.

É que, havendo necessidade de se arrecadar para realizar serviços (sejam eles urgentes ou necessários), apesar da lei não exigir autorização prévia da assembleia, nada pode ser cobrado aos condôminos se os valores não forem aprovados em assembleia (a necessidade de se adequar às obrigações condominiais aos títulos extrajudiciais, em conformidade ao novo código de processo civil).

Os danos materiais

Uma vez a assembleia não determinando o valor a ser cobrado dos condôminos, não tem como o síndico (em caso de falta de recursos em caixa) realizar os serviços. Isso pode trazer consequências a alguma unidade (apartamento, por exemplo – no caso de condomínio residencial), onde móveis, objetos de decoração ou até a pintura possam ser atingidos (um caso de infiltração, por exemplo). Assim, além da necessidade de reparar a causa, vai caber ao condomínio, também, arcar com a consequência (reparar o dano à unidade).

O dano moral

Este pode ocorrer em duas ocasiões: a primeira – pelo fato da(s) unidade(s) atingida(s) terem, por conta dos danos, impedido seus moradores de desfrutar da função social da unidade, que é a de abrigar a família. Isso por si só, já caracteriza o dano moral. A segunda, é possível que, daqueles que se dirigiram ao condomínio para participar da assembleia que não houve (por tumulto causado por um pequeno grupo), tiveram a frustração de não ter participado de um ato legalmente convocado e para um fim específico. Com isso, perderam tempo e oportunidade de resolver um problema que tinha pressa em ser resolvido.

Lição que fica

Quando esse tipo de problema surgir, o correto é o presidente da mesa registrar em ata o motivo pelo qual a reunião não surtiu o efeito esperado, citando na narrativa o motivo e quais os agentes causadores, para que, posteriormente, responsabilize estas pessoas por todos os danos causados, sob pena de ser a condenação imputada ao próprio condomínio, com prejuízo a todos os demais condôminos.

Concluindo…

Uma vez convocada a assembleia e iniciados os trabalhos, esta deve cumprir com o seu papel, tomando as decisões necessárias ou responsabilizando aqueles que impediram tal ato.

Dica: sempre que possível, deve o condomínio ser acompanhado por advogado(a), principalmente em suas assembleias, para que os atos jurídicos não saiam de sua perfeição, sob risco de responder, no futuro, por dano material e/ou moral.

Fonte: Síndico Net – Por Inaldo Dantas, advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987; exerceu a presidência do Secovi-PB por oito anos consecutivos; foi membro titular da Câmara Brasileira do Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional do Comércio (CBCSI-CNC); Oficial da Reserva (R2) do Exército Brasileiro; editor da Revista Condomínio com circulação nas cidades de Recife-PE, Natal-RN, João Pessoa-PB e Campina Grande-PB; colunista dos portais SindicoNet, Clicksíndico e Sindiconews, do Jornal Correio da Paraíba, do Jornal Sindiconews (São Paulo); organizador da FESINDICO: Feira de Condomínios do Nordeste (10ª. Edição em 2019 no Shopping RioMar – Recife-PE); autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa Luiza); autor do Livro O Condomínio ao Alcance de Todos (Ed. Santa Luiza), do livro Socorro!!! Sou Síndico; colunista da afiliada da Rede Globo (TV Cabo Branco) na Paraíba e palestrante na área.

12/09/2019 – Locações de curta temporada em aplicativos: os diretos e deveres da propriedade imobiliária

Com a grande procura por locações de curta temporada e com a facilidade de locações por aplicativos específicos, é inevitável o surgimento de conflitos em condomínios. O que fazer? Liberar? Proibir? Pode ou não utilizar as áreas comuns como piscina, academia, quadra de tênis?

São muitas as dúvidas que pairam no ar sobre esta modalidade de locação, e isso vem tirando a paz de muitos moradores e administradores de condomínios. Fato é que isso é uma realidade, não vai voltar atrás e temos que nos adaptar da melhor forma de atender a todos, tanto o proprietário residente que realizou seu sonho de ter uma moradia própria, quanto ao proprietário investidor que também tem o sonho de empreender no ramo imobiliário. Como é irreversível, então a melhor opção é se adequar e aderir um padrão que vem sendo utilizado no mundo todo.

A questão do acesso é um dos itens mais importantes, haja visto que precisamos garantir a segurança de todos os moradores e usuários do condomínio. O proprietário que desejar fazer este modelo de locação deve antes de tudo criar métodos para facilitar a identificação dos colaboradores da portaria e administradores do condomínio.

Deve enviar, com no mínimo 24hs de antecedência para a administração do condomínio, toda a qualificação do hospede, como nome, números de documentos, se for estrangeiro, cópia do passaporte, data de entrada e saída, número de hospedes que será permitida a entrada e se ele poderá levar acompanhantes, amigos, familiares e visitantes para o imóvel. Caso o regulamento interno do condomínio seja omisso quanto ao uso das áreas comuns como piscina, sauna, academia, o proprietário deve informar se o hospede está permitido utilizar essas áreas ou se há alguma restrição. Também, é muito comum o proprietário instalar uma fechadura na porta da unidade codificada, onde somente o proprietário irá disponibilizar a senha para o hospede.

Muito importante ressaltar que em hipótese alguma os colaboradores do condomínio podem fazer qualquer tipo de trabalho voltado para unidade autônoma, pois a responsabilidade total da operação é do proprietário, como check in, check out, serviços de transporte, entrega ou substituição insumos da unidade, como lençóis, cobertores, toalhas, eletrodomésticos, etc. Aos colaboradores do condomínio, cabe fazer a identificação, orientar o hospede nas dependências do condomínio e manter a ordem para um bom convívio entre todos.

Alguns condomínios mais tradicionais não aceitam muito bem esta prática, devido à grande rotatividade de pessoas nas dependências do condomínio, mas se você olhar por outro lado, essa troca de experiência, cultural, gastronômica, conhecer outras pessoas, outros países, outros costumes, é algo que agrega muito para educação e socialização de qualquer pessoa.

Fonte: Bem Paraná – Por João Xavier, administrador de empresas, especialista em gestão condominial, especialista em implantação de novos condomínios