06/12/2019 – 7 fatores que influenciam o valor de um imóvel

Você sabia que o valor de um imóvel é afetado por vários fatores? Localização, metragem, número de quartos e a situação da economia do país são os mais comuns. No entanto, há outros detalhes que também fazer oscilar o preço dos imóveis. Livia Rigueiral, do setor imobiliário, , listou quatro aspectos que contribuem na valorização e três que ajudam na desvalorização na hora da venda de um imóvel. Confira:

– Vista livre: A entrada de iluminação natural e a vista livre podem influenciar diretamente na avaliação da propriedade. Casas ou apartamentos com janelas de frente para o prédio vizinho a uma distância pequena valem menos do que uma unidade semelhante com uma boa vista, com circulação de ar. Se as janelas forem voltadas para paisagens, como parques, praias ou lagoas, a valorização será ainda mais acentuada.

– Segurança: Imóveis localizados em regiões mais seguras, com baixos índices de criminalidade, são mais valorizados do que aqueles em áreas perigosas. A valorização também ocorre em condomínios que investem em segurança: um imóvel com porteiro 24 horas, portão eletrônico e câmeras de monitoramento pode cobrar um preço mais elevado do que outro semelhante, mas em um prédio sem portaria e monitoramento, onde os próprios moradores abrem o portão com chaves.

– Espaços de lazer: Áreas de recreação, tanto dentro do imóvel quanto no condomínio, são outro fator que podem aumentar o preço. Em casas ou apartamentos maiores, são levados em conta varandas com churrasqueiras e piscinas, espaços gourmet, quadras de esporte e playground. Tudo isso entra na conta na hora de definir o preço final do imóvel.

– Mobilidade: Nas grandes cidades, a distância entre casa e trabalho é geralmente maior. Por isso, a facilidade de acesso a transportes públicos, como corredores de ônibus e estações de metrô, atrai compradores e pode valorizar imóveis nessa faixa. Mesmo assim, o ideal é que os pontos de embarque não sejam tão próximos, afinal a movimentação intensa na porta de casa pode ser, na verdade, um incômodo.

Fatores que podem desvalorizar um imóvel:

– Estado de conservação: Manter o imóvel em um estado de conservação ruim, com necessidade de muitas reformas, pode reduzir seu valor. Afinal, o possível comprador irá descontar do preço do imóvel o valor que será gasto com obras e dificilmente vai aceitar desembolsar o mesmo que pagaria em uma propriedade em bom estado.

– Espaços mal planejados: A metragem pode ser boa e o número de quartos também. Talvez o apartamento tenha inclusive uma sala ampla e quartos grandes. Mas, na cozinha, não cabem no mesmo cômodo, a geladeira e o fogão. A área de serviço só tem espaço para o tanque e a máquina de lavar tem que ficar dentro do banheiro. Este são apenas alguns exemplos que ajudam a ilustrar como imóveis com espaços mal planejados podem comprometer o valor final de venda.

– Garagem: Alugar uma garagem em capitais e grandes cidades pode ultrapassar os R$ 300 mensais. Ninguém quer ter um gasto extra desses todos mês ou ter que disputar uma vaga na rua, tarefa muitas vezes difícil, e que ainda deixa os carros expostos. Por isso, imóveis sem garagem perdem valor em relação a outros semelhantes com vagas para carros. Mesmo se houver vaga disponível para alugar no próprio prédio, o imóvel sofrerá desvalorização.

Livia ressalta ainda que, como o processo de compra e venda de um imóvel é complexo e ocorre, em média, apenas uma vez na vida das pessoas, a presença de um corretor é indispensável para uma negociação segura.

Via Revista Área Comum

04/12/2019 – Regras em condomínios são indispensáveis nas comemorações de fim de ano

A vida em condomínio exige regras de convivência que velem para pessoas com hábitos diferentes, por dividirem o mesmo espaço comum. Com a proximidade das festas de fim de ano, surgem dúvidas relacionadas ao que é permitido ou não.

Para o síndico profissional, especialista em gestão condominial, João Xavier, o salão de festas é um dos principais pontos de grande relevância, por ser uma área locável, e que muitos condôminos têm interesse em usar nas vésperas de natal e ano novo para confraternizar com amigos e familiares. “Para resolver quem poderá locar ou utilizar nessas datas festivas, o ideal é realizar um sorteio entre os interessados. Devem enviar um e-mail para administração, que fará o sorteio pelo menos 10 dias antes das datas solicitadas. É importante que os candidatos estejam presentes neste sorteio para maior transparência no processo”, explica.

Outro ponto que se deve levar em consideração é com relação ao horário de encerramento das festas. O que determina o regulamento interno? E como conciliar o desejo de confraternizar ao horário permitido?

“Normalmente, se o salão de festas ou a área reservada é muito próximo dos primeiros andares do condomínio, deve-se fazer uma pesquisa com os moradores desses andares, haja vista que se ultrapassar o horário permitido no regulamento interno pode vir a prejudicar o sossego e conforto desses moradores, gerar notificações e até mesmo multas”, diz o especialista. Normalmente o regulamento interno dos condomínios permite que as festas sejam realizadas até as 22h ou no máximo até a meia noite.

Também, por parte dos moradores, é importante enviar para a administração do condomínio a relação de convidados, para que seja elaborada uma prévia operação, de recepcionar os convidados com segurança e conforto. Existem condomínios que contratam serviços de valet para manobrar os veículos, e recreadores para divertir e cuidar das crianças. “Este custo extra sempre é da unidade que solicitou os serviços, não podendo em hipótese alguma ser rateado entre todos os proprietários. Isso também ajuda a fluir melhor o volume de pessoas, que passam pela portaria e evita filas”.

Outro fato bem relevante e curioso é sobre soltar fogos de artifícios dentro dos condomínios. “É expressamente proibido a queima de fogos nas áreas do condomínio, varandas, jardim, playgrounds, entre outros. Viver em condomínio é respeitar a si e aos outros. Sabemos que algumas pessoas têm pavor de fogos de artificio, os pets também não gostam, então para uma boa convivência entre todos, vale a pena reforçar esta proibição. Sem contar o risco de incêndio, não é? Vale a pena correr tantos riscos? A comunicação e conscientização da população condominial é fundamental para que tudo corra bem no período de festas”, finaliza.

Via Bonde e Redação Bonde com Assessoria de Imprensa

06/11/2019 – Bandeira tarifária de energia elétrica será vermelha em novembro

A bandeira tarifária de energia elétrica volta para o vermelho em novembro, no patamar 1, ou seja, haverá um acréscimo de R$ 4 para cada 100 quilowatts/hora consumidos.

De acordo com a Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel), apesar do período marcar o início da temporada chuvosa nas principais bacias hidrográficas do país, o regime de chuvas está abaixo da média histórica.

Esse cenário faz com que as usinas termelétricas sejam acionadas, mas o custo de produção é mais alto, o que impacta diretamente no custo da energia.

Em outubro, a bandeira tarifária estava na cor amarela.

Via TV ZOOM

25/10/2019 – A segurança das crianças do condomínio

A segurança das crianças é sempre uma das nossas maiores preocupações no dia a dia, e não é diferente quando elas estão brincando no playground do condomínio. Adotando algumas medidas simples, como protetores de tomadas e pisos emborrachados em alguns ambientes, é possível e fácil deixar os pequenos mais seguros. 

Quando o assunto é a piscina, todo cuidado é pouco, pois afogamentos são a segunda maior causa de mortes entre crianças no Brasil, segundo pesquisa feita pela ONG Criança Segura – perdendo apenas para acidentes de trânsito. Instalar portões ou grades no entorno da piscina é uma forma de evitar que crianças desacompanhadas tenham acesso a área, assim como pisos antiderrapantes ao seu redor evitam que elas escorreguem e caiam. Além disso, é obrigatória a presença de um guardião em todo o tempo de funcionamento do espaço.

O playground, em geral, também pode oferecer alguns perigos aos pequenos. Para que eles não se machuquem com parafusos soltos, é importante que estejam com protetores, e as quinas dos brinquedos devem ser arredondadas. Em brinquedos que têm apoios de mãos, é recomendado que tenham algum tipo de proteção de borracha, para que não os machuquem. 

As escadas também são fonte de preocupação, como as crianças gostam de correr por lá, é interessante que piso ou faixas antiderrapante eram instalados. No caso dos elevadores, é imprescindível que estejam sempre supervisionadas. 

É importante que as crianças, especialmente as menores, não fiquem desacompanhadas no playground. No mais, também devemos sempre instruí-las sobre como se comportar da melhor maneira possível, para garantir sua segurança. 

24/10/2019 – Qual a função de uma administradora de imóveis?

Muitas pessoas acabam ficando confusas sobre quais são as reais responsabilidades, qual o papel de uma administradora. Para sanar essas dúvidas, resolvemos falar, na matéria de hoje, sobre qual a função de uma administradora de imóveis. Continue lendo e entenda melhor esse universo.

Uma administradora ajudará na missão de manter um condomínio tranquilo, com relação às questões legais, possíveis conflitos entre moradores e responsabilidades recorrentes, auxiliando o síndico a exercer melhor sua função, dando suporte em diversas questões.

Entre os assuntos que o síndico conta com o apoio da administradora estão, por exemplo, as receitas e despesas do condomínio, folha de pagamentos dos funcionários e serviços terceirizados, cotas condominiais e unidades em atraso no pagamento, prestação de contas mensais, e vários outros.

Durante uma assembleia geral, por exemplo, tão importante para o condomínio, é a administradora (ou algum representante dela) que a rege. Suas funções abrangem, de fato, muitos serviços, essenciais para o bom funcionamento de qualquer condomínio. Para melhor entendimento, separamos as responsabilidades por tópicos.

Assuntos administrativos:

  • Gerenciamento de arquivos e cadastros;
  • Atendimento dos condôminos, com soluções a seus questionamentos e problemas;
  • Assessoria a reuniões, assembleias e afins;
  • Emissão e distribuição de cartas, circulares, atas etc.;
  • Coleta de orçamentos de obras/reformas e outros serviços que se fizerem necessários;
  • Gerenciamento do seguro de incêndio e de responsabilidade civil;
  • Gestão da manutenção de equipamentos de segurança, levando em consideração normas, como as dos Bombeiros e da ABNT;
  • Gestão de conservação de elevadores, aparelhos eletrônicos, centrais telefônicas, jardins, portões automáticos etc.;
  • Documentos para prestação de contas;
  • Gestão de contratos de prestação de serviços terceirizados;
  • Vistoria técnica periódica nas instalações e áreas comuns, emitindo relatórios.

Recursos humanos:

  • Recrutamento e seleção de funcionários, incluindo contratos de experiência;
  • Treinamento dos funcionários;
  • Atualização constante das fichas de registro de todos os funcionários;
  • Preenchimento de declarações para aposentadoria, concessão de outros benefícios e auxílios, como vale refeição e convênios de assistência médica;
  • Atualização do quadro de horário de trabalho, incluindo escalas de revezamento e férias;
  • Formalização de advertências disciplinares;
  • Elaboração da folha de pagamentos e comprovantes dos mesmos;
  • Controle de horas extras;
  • Elaboração e recolhimento de guias dos impostos a serem pagos;
  • Aquisição e controle de uniformes;
  • Procedimentos das rescisões contratuais de trabalho;

 

Financeiros:

  • Elaboração e acompanhamento de previsões orçamentárias;
  • Elaboração de recibos, boletos bancários e controle de pagamentos;
  • Cobrança de devedores;
  • Controle de vencimentos das contas a pagar;
  • Gestão tributária;
  • Prestações de contas mensais e elaboração de balancetes anuais;
  • Gestão da conta bancária do condomínio e investimentos no mercado financeiro.

 

Jurídicos:

  • Atualização permanente sobre a legislação de condomínios;
  • Consultoria tributária, fiscal e trabalhista;
  • Assessoria na alteração da Convenção e Regimentos Internos do condomínio;
  • Assessoria na contratação de serviços;
  • Ações e acompanhamento de cobrança judicial a devedores e outras ações.

 

Ufa! Além de todas essas mencionadas, a administradora é responsável por várias outras coisas! Esperamos que com, com esse post, tenha ficado mais fácil entender sua importância, bem como valorizá-la. Se ainda restaram dúvidas, entre em contato com a gente, que tentaremos ajudar! 

 

08/10/2019 – Funções de um supervisor de segurança no condomínio

O supervisor de segurança no condomínio é o profissional responsável por coordenar as equipes de campo e garantir que os procedimentos operacionais sejam cumpridos. Grandes condomínios precisam da figura de um líder para tratar com os funcionários e suas diferentes funções, engajando-os no cumprimento das tarefas.

O bom relacionamento do supervisor de segurança com as pessoas é essencial. Isso porque a maioria dos problemas de segurança em um condomínio está relacionado a falhas humanas, ou seja, provavelmente alguém não cumpriu os procedimentos de segurança.

Diferente do gerente, que atua em tarefas administrativas, o supervisor de segurança é alguém mais próximo da execução. É interessante que a pessoa contratada para o cargo tenha experiência nas atividades que irá coordenar. Como atuará como mentor, precisa conhecer a fundo as dificuldades de cada função, bem como o modo correto de tratar e motivar os demais funcionários.

A seguir, detalhamos algumas funções de um supervisor de segurança do condomínio:

5 Funções de um supervisor de segurança no condomínio

O mínimo que o supervisor de segurança deve ter é o conhecimento total dos equipamentos e respectivas tecnologias. Além disso, também deve dominar os procedimentos de segurança dentro do condomínio. Esse é o básico. Listamos, a seguir, outras funções específicas do supervisor de segurança do condomínio.

Elaborar e zelar pelo cumprimento de regras

Caso o condomínio não possua o conjunto de normas de segurança descritos no manual, é função do supervisor de segurança participar ativamente da elaboração. Ele é um dos atores principais nesse processo, pois ao mesmo tempo em que pensa estrategicamente e compreende o ponto de vista administrativo do condomínio, também conhece as dificuldades práticas.

Com um documento que está bem próximo da realidade, fica muito mais fácil exigir o cumprimento do que foi acordado. Qualquer deslize no dia a dia é de responsabilidade do supervisor e cabe à ele chamar a atenção de quem permitiu a brecha na segurança.

Delegar tarefas

Na rotina de segurança de um condomínio, surgem diversas tarefas além do esperado. É papel do supervisor de segurança determinar quem as executará, bem como o prazo para a entrega. O mesmo vale para escalas de plantão, gerenciamento de folgas e atestados médicos. Por mais que não seja a função do supervisor encaminhar a documentação em casos como esses, é importante que ele aja em parceria com o gerente para encontrar soluções provisórias para o desfalque da equipe.

Atender os condôminos

É função do supervisor de segurança do condomínio ser o ponto de referência dos moradores. Por estar próximo, conhecer a fundo a rotina e entender da parte administrativa e operacional, é a pessoa ideal para solucionar conflitos e agir em prol do cumprimento das regras. O ideal é que os problemas sejam resolvidos internamente, sem a necessidade de repassar aos superiores. Porém, caso seja necessário, cabe ao supervisor fazer essa ponte.

É importante ressaltar que a função de liderança do supervisor deve estar clara para todos os moradores. Caso contrário, o condômino acaba não sabendo a quem recorrer e se sente desamparado quando há algum problema. Quando tem a quem recorrer, aumentam a sensação de segurança e o êxito da equipe como um todo.

Ser o porta-voz da equipe

Assim como o supervisor de segurança do condomínio deve ser o ponto de referência dos moradores, ele também precisa ser a pessoa na qual a equipe pode confiar. Caso algum problema recorrente ocorra, cabe a ele ouvir e reportar aos superiores. Também é desejável que ele observe se algum dos funcionários está com um desempenho aquém do esperado, procure saber o que está acontecendo e o ajude a encontrar uma solução.

É por isso que é tão importante nomear um supervisor que tenha a característica da liderança. Cabe a ele conhecer cada um dos funcionários, motivá-los e agir para que todos trabalhem em alta performance.

Elaborar relatórios

A partir de todos os dados coletados no dia a dia, é fundamental que o supervisor de segurança do condomínio tenha o hábito de enviar relatórios aos supervisores periodicamente. Tal prática ajuda os administradores a compreender se as atitudes tomadas estão surtindo efeito, uma vez que eles não acompanham tão de perto a rotina do condomínio . Isso ajuda a melhorar as decisões sobre a segurança do local. O documento pode ser simples, mas deve conter informações como: relatos de problemas vindos de moradores ou funcionários, ocorrências, problemas estruturais, necessidades de pequenos reparos em itens de segurança, entre outras informações.

Lembre-se de que, acima de tudo, o supervisor de segurança do condomínio deve ser um líder e atuar para que as regras sejam cumpridas. O mais importante é que o maior objetivo — a segurança — seja alcançado.

Fonte: Blog Intelbras 

12/09/2019 – Locações de curta temporada em aplicativos: os diretos e deveres da propriedade imobiliária

Com a grande procura por locações de curta temporada e com a facilidade de locações por aplicativos específicos, é inevitável o surgimento de conflitos em condomínios. O que fazer? Liberar? Proibir? Pode ou não utilizar as áreas comuns como piscina, academia, quadra de tênis?

São muitas as dúvidas que pairam no ar sobre esta modalidade de locação, e isso vem tirando a paz de muitos moradores e administradores de condomínios. Fato é que isso é uma realidade, não vai voltar atrás e temos que nos adaptar da melhor forma de atender a todos, tanto o proprietário residente que realizou seu sonho de ter uma moradia própria, quanto ao proprietário investidor que também tem o sonho de empreender no ramo imobiliário. Como é irreversível, então a melhor opção é se adequar e aderir um padrão que vem sendo utilizado no mundo todo.

A questão do acesso é um dos itens mais importantes, haja visto que precisamos garantir a segurança de todos os moradores e usuários do condomínio. O proprietário que desejar fazer este modelo de locação deve antes de tudo criar métodos para facilitar a identificação dos colaboradores da portaria e administradores do condomínio.

Deve enviar, com no mínimo 24hs de antecedência para a administração do condomínio, toda a qualificação do hospede, como nome, números de documentos, se for estrangeiro, cópia do passaporte, data de entrada e saída, número de hospedes que será permitida a entrada e se ele poderá levar acompanhantes, amigos, familiares e visitantes para o imóvel. Caso o regulamento interno do condomínio seja omisso quanto ao uso das áreas comuns como piscina, sauna, academia, o proprietário deve informar se o hospede está permitido utilizar essas áreas ou se há alguma restrição. Também, é muito comum o proprietário instalar uma fechadura na porta da unidade codificada, onde somente o proprietário irá disponibilizar a senha para o hospede.

Muito importante ressaltar que em hipótese alguma os colaboradores do condomínio podem fazer qualquer tipo de trabalho voltado para unidade autônoma, pois a responsabilidade total da operação é do proprietário, como check in, check out, serviços de transporte, entrega ou substituição insumos da unidade, como lençóis, cobertores, toalhas, eletrodomésticos, etc. Aos colaboradores do condomínio, cabe fazer a identificação, orientar o hospede nas dependências do condomínio e manter a ordem para um bom convívio entre todos.

Alguns condomínios mais tradicionais não aceitam muito bem esta prática, devido à grande rotatividade de pessoas nas dependências do condomínio, mas se você olhar por outro lado, essa troca de experiência, cultural, gastronômica, conhecer outras pessoas, outros países, outros costumes, é algo que agrega muito para educação e socialização de qualquer pessoa.

Fonte: Bem Paraná – Por João Xavier, administrador de empresas, especialista em gestão condominial, especialista em implantação de novos condomínios

29/09/2019 – Fundo de reserva: recurso é para despesas emergenciais. Aprenda!

Quem administra um condomínio e já precisou lidar com gastos emergenciais sabe bem a importância de ter um fundo de reserva sempre à mão. A arrecadação cobrada mensalmente dos condôminos funciona como uma espécie de poupança e pode ser acionada a qualquer momento para cobrir despesas que não tenham sido contempladas na previsão orçamentária anual.

Entram nessa conta portões danificados repentinamente e que estejam atrapalhando o acesso de moradores, vazamentos de água que exijam reparos imediatos e outros problemas que precisem de rápida solução.

O que diz a legislação sobre o fundo de reserva

Embora nem todos saibam, o fundo de reserva está previsto na legislação. É a Lei nº 4.591/1964, que determina em seu artigo 9º, §3º, alínea “j”, que o percentual de arrecadação seja estabelecido na convenção do condomínio,  que funciona como uma espécie de “Constituição” do empreendimento e dita as suas regras.

Em geral, a contribuição estipulada para o fundo de reserva varia entre 5% a 10% da cota condominial ordinária. A convenção determina também o prazo de recolhimento da alíquota, se será permanente ou não.

O fundo de reserva é a única forma de arrecadação extra assegurada por lei nas convenções. As demais cobranças, como fundo de obras, de equipagem e rateios adicionais precisam ser discutidas em assembleia e ter quórum mínimo para aprovação.

Quórum mínimo e votação do fundo de reserva

O condomínio que por alguma razão não tiver o fundo de reserva estipulado em convenção pode votar pela arrecadação do mesmo em assembleia. Neste caso, é preciso a aprovação de 2/3 dos condôminos, considerando o total de proprietários.

Outros tipos de fundos podem ser acionados pelo condomínio em assembleia para promover melhorias prediais programadas que envolvam desde reformas à renovação da pintura e no que diz respeito à adequação de áreas úteis. Dentre eles, há fundo de obras, rateios extras (despesas não previstas) e fundo de equipagem (equipamentos e mobiliários).

Antes de estabelecer mais de um fundo a ser arrecadado, é importante entender o objetivo da cobrança, o valor total que se pretende levantar com os condôminos, e claro, o prazo necessário para o pagamento do mesmo.

Uma boa dica para não onerar os moradores e elevar os níveis de inadimplência é que o síndico ou administrador evite manter duas arrecadações extras e simultâneas no mês. Caso isso ocorra, o recomendado é a suspensão  – mesmo que temporária – de uma das cobranças.

Quanto é preciso ter no fundo de reserva

O fundo de reserva arrecadado por um condomínio deve ser depositado em uma conta jurídica diferente da usada para guardar a cota condominial. Especialistas recomendam que os valores sejam depositados em uma conta poupança ou em aplicações de perfil conservador, como as de renda fixa, para gerar rendimentos.

Via de regra, a recomendação é pela arrecadação de três meses do valor da receita total. Como exemplo, um condomínio que arrecada R$ 50 mil por mês deve manter um saldo em conta de até R$ 150 mil.

E atenção! Mesmo que o teto do fundo de reserva já tenha sido alcançado, a suspensão da arrecadação deve ser descartada. No lugar disso, prefira manter o dinheiro aplicado e programe o uso do montante excedente para futuras melhorias que devem ser previamente discutidas e aprovadas em assembleia.

Quem paga a conta: inquilino ou proprietário?

O pagamento do fundo de reserva é obrigatório aos proprietários. Isso significa que os inquilinos estão isentos do pagamento dessa cobrança.

A Lei nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, prevê em seus artigos 22 e 23, todas as obrigações do locador e locatário. Segundo a Lei, enquanto cabe ao locador o pagamento das contas extraordinárias, bem como do fundo de reserva, fica estabelecido ao locatário o custeio das contas ordinárias do condomínio, tais como:

  • Salários e encargos trabalhistas
  • Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.
  • Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
  • Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum.
  • Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Uma boa dica para não fazer confusão é lembrar que todas as benfeitorias permanentes e de infraestrutura, como pinturas de fachada, reformas ou adequação de áreas úteis são melhorias que aumentam o valor do bem e, por isso, devem ser arcadas pelos proprietários do imóvel e não pelos inquilinos que alugam o mesmo.

Como usar corretamente o fundo de reserva

Antes da utilização do fundo de reserva é importante ressaltar que o administrador ou síndico é obrigado pelo Código Civil a contratar um seguro predial.

Contudo, caso a cobertura do mesmo não se estenda a um reparo emergencial que porventura venha a acontecer – e caso o saldo do fundo de reserva seja insuficiente para cobrir a despesa – o reparo do dano deve ser discutido em caráter de urgência em assembleia.

Somente após votação e aprovação com quórum mínimo, será possível determinar os próximos passos para o conserto a partir do provisionamento do valor excedente por meio de rateio.

Para não errar, lembre-se que a utilização do fundo de reserva é permitida apenas para situações emergenciais, ou seja, aquelas que o condomínio não estava esperando como, por exemplo, um vazamento de água, defeito no elevador etc.

Os erros comuns e suas consequências

Apesar da ampla quantidade de conteúdo disponível sobre o tema, ainda hoje é comum encontrar síndicos e administradores de condomínio que, por desconhecimento da legislação, usam o fundo de reserva de forma equivocada.

O pagamento de contas ordinárias com a arrecadação, a ausência de contas bancárias distintas para o fundo de reserva e conta ordinária do condomínio, bem como a ausência da ratificação em assembleia do uso do fundo costumam ser os problemas mais comuns.

O que poucos imaginam, no entanto, é que tais ações têm consequências que podem implicar, nos casos mais leves, em multas e sanções administrativas para o administrador, na destituição do síndico e, nos casos mais graves, resultar em processos cíveis e criminais. 

Por isso, para evitar dores de cabeça futuras, é importante estar sempre atento ao que diz a legislação, e claro, seguir as regras estabelecidas em convenção.

Em caso de dúvida, não tenha receio de consultar profissionais do meio jurídico para entender a melhor maneira de utilizar o fundo de reserva no condomínio sob a sua administração.

Dicas

Para evitar desgastes por conta do fundo de reserva, selecionamos algumas dicas para ajudá-lo a administrar melhor a arrecadação. Confira a seguir:

  • Não espere um problema acontecer para iniciar a arrecadação do fundo de reserva. Lembre-se que quanto antes iniciar a cobrança, maior será o saldo em caixa quando tiver uma emergência.
  • Separe os fundos destinados ao pagamento de gastos ordinários dos gastos extraordinários e não use a reserva de uma arrecadação para suprir a despesa de outra.
  • Evite o acúmulo de dois fundos de arrecadação simultâneos para reduzir a inadimplência dos condôminos.
  • Ao invés de promover a suspensão temporária do fundo de reserva quando o mesmo atingir três arrecadações completas do condomínio, mantenha o montante arrecadado aplicado e avalie sua utilização em uma benfeitoria no futuro.

Fonte: Sindico Net

16/08/2019 – Repasse da inadimplência: arrematante de imóvel endividado responde pelo débito

Arrematante de imóvel responde por despesas vencidas de condomínio

O arrematante de imóvel em leilão é responsável pelas despesas de condomínio vencidas que estiverem especificadas no edital, ainda que anteriores à arrematação. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Segundo a decisão, a dívida de condomínio é obrigação propter rem, por isso admite-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.

Na ação, o arrematante contestou sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase de cumprimento de sentença, já que não participou do processo de conhecimento que constituiu o título executivo.

Em seu voto, o ministro relator do processo, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a 2ª Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, ocasião em que se firmou a tese de que tais despesas são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do imóvel, desde estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

“A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa — no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência”, afirmou.

Outro ponto destacado pelo relator, que citou julgados anteriores da 3ª e da 4ª turmas, é a obrigatoriedade de o edital da hasta pública explicitar os débitos do imóvel como condição para que se responsabilize o arrematante por eventuais dívidas. “Colhe-se dos autos que o arrematante, ora recorrente, tinha plena ciência do débito discutido nos autos”, concluiu o ministro. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.672.508.

Fonte: https://www.conjur.com.br

22/05/2019 – Moradores antissociais podem ser expulsos de condomínios

Um condomínio de luxo no bairro de Perdizes, em São Paulo, obteve recentemente decisão judicial para expulsar um casal de médicos que, além de xingar moradores, chegou a agredir fisicamente o síndico, além de outras pessoas – incluindo uma idosa. A sentença foi dada pela 16ª Vara Cível de São Paulo.

Apesar de a pena de expulsão não estar prevista em lei, a Justiça tem aceitado, em casos excepcionais, aplicá-la contra os chamados condôminos antissociais. A medida vale para casos em que o comportamento do morador, proprietário ou locatário, ultrapassa todos os limites do aceitável, tornando quase impossível a convivência.

No caso do casal de médicos, foram várias queixas. Na garagem do prédio, agrediram fisicamente um morador, que ficou acuado com a família dentro do carro. A agressão foi filmada pela filha. Além disso, o casal deixou som em volume alto, na área de serviço, para protestar contra supostos barulhos de vizinhos.

Depois de muitas reclamações, boletins de ocorrência, imposições de multas, o condomínio decidiu, em assembleia realizada em 2015, tomar medida judicial para remover o casal. A decisão teve a aprovação de 31 dos 32 presentes.

A postura do condômino antissocial é prevista no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil. O dispositivo prevê apenas multas, que podem chegar a dez vezes o valor do condomínio para aquele que atentar contra o sossego, a segurança, a saúde e os bons costumes dos demais moradores. Em outros países, como Argentina, Espanha, Alemanha, Suíça, México e Guatemala, a pena de expulsão está estabelecida em lei.

Sem previsão legal para a medida, o juiz Felipe Poyares Miranda, da 16ª Vara Cível de São Paulo, em um primeiro momento, negou liminar para o condomínio. Porém, os desembargadores da 38ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) anularam a decisão.

Por unanimidade, os desembargadores entenderam que a imposição de multas seria insuficiente para algumas situações. Acrescentaram que não haveria em lei proibição para excluir condôminos em casos extremos.

Posteriormente, na sentença (processo nº 1002457-23.2016. 8.26.0100), o juiz Felipe Poyares Miranda considerou que havia fartas provas documentais dos diversos episódios de agressões verbais e físicas do casal. “Restou devidamente comprovada a conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no prédio, pelas ameaças e agressões proferidas pelos réus”, diz na decisão.

Para o juiz, ainda que não exista previsão legal para a expulsão, a jurisprudência e a doutrina entendem pelo seu cabimento como medida excepcional e extrema. Ele determinou a saída do casal no prazo de 60 dias, a contar do trânsito em julgado da ação (quando não couber mais
recurso), sob pena de remoção forçada. A decisão ainda impede o casal de interfonar para moradores e de ligar o som alto na área de serviço.

O advogado do condomínio, Fauaz Najjar, do Liserre & Najjar Sociedade de Advogados, afirma que ficou surpreso ao participar da assembleia em 2015 e ouvir os relatos contra o casal, que já havia sido multado algumas vezes. Como o condomínio custa cerca de R$ 3 mil e as multas já estavam em torno de R$ 30 mil e mesmo assim não havia solução, ele propôs o ajuizamento de uma ação de exclusão de condôminos, “o que alguns acharam ideia de maluco”.

“Trata-se de um caso excepcional, de muita extremidade, e que pode servir de precedente para casos graves”, diz o advogado. Segundo ele, apesar do direito de propriedade estar assegurado pelo artigo 5º da Constituição, o proprietário não pode fazer o que bem entende, sem respeitar a coletividade.

O caso ainda está pendente de recurso no TJ-SP. Procurado pelo Valor, o advogado do casal informou que não poderia se manifestar sobre o processo.

Em outro caso analisado pelo TJ-SP, os desembargadores determinaram a exclusão de uma moradora que promovia festas particulares frequentes em seu apartamento em Osasco (SP). Ela não se importava com as reclamações e chegava a dividir o valor da multa imposta pelo condomínio entre os convidados (apelação nº 0003122-32.2010.8.26.0079)

Segundo a decisão da 2ª Câmara de Direito Privado, “o direito não pode manter-se inerte, pelo contrário, impõe-se a pacificação desse conflito mediante a atividade jurisdicional”, uma vez que as multas previstas no Código Civil não servem para cessar a conduta ilícita.

Também na capital paulista, uma moradora de um edifício na zona norte foi expulsa de seu apartamento. No caso, não cabe mais recurso. A 7ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP entendeu que havia “prova irrefutável acerca da conduta antissocial e agressiva” e que os condôminos “não mais suportavam a conduta da ré, que se mostrava anormal às regras de convivência em sociedade, devendo ser reprimida” (apelação nº 0135761-28.2008.8.26.0000).

O advogado da área imobiliária Luís Rodrigo Almeida, do Viseu Advogados, afirma que as decisões tratam de casos nos quais ficou demonstrado que não havia mais como conviver com os moradores. Os condôminos, acrescenta, foram advertidos, notificados e multados diversas vezes e nada resolveu. “No condomínio vai ter sempre o festeiro, o folgado da garagem, mas essas decisões são para casos excepcionais”, diz.

Apesar de não haver previsão legal que determine a exclusão do condômino, o advogado Helder Moroni Câmara, do PMMF Advogados, afirma que o artigo 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro estabelece que, “quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”. E a solução para esse tipo de situação, acrescenta, está na Constituição. O artigo 5º diz que todos são iguais perante a lei, garantindo-se a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade. “O direito de propriedade do condômino não pode atentar contra a liberdade e segurança dos demais.”

 

FONTE: Valor Econômico