08/10/2019 – Funções de um supervisor de segurança no condomínio

O supervisor de segurança no condomínio é o profissional responsável por coordenar as equipes de campo e garantir que os procedimentos operacionais sejam cumpridos. Grandes condomínios precisam da figura de um líder para tratar com os funcionários e suas diferentes funções, engajando-os no cumprimento das tarefas.

O bom relacionamento do supervisor de segurança com as pessoas é essencial. Isso porque a maioria dos problemas de segurança em um condomínio está relacionado a falhas humanas, ou seja, provavelmente alguém não cumpriu os procedimentos de segurança.

Diferente do gerente, que atua em tarefas administrativas, o supervisor de segurança é alguém mais próximo da execução. É interessante que a pessoa contratada para o cargo tenha experiência nas atividades que irá coordenar. Como atuará como mentor, precisa conhecer a fundo as dificuldades de cada função, bem como o modo correto de tratar e motivar os demais funcionários.

A seguir, detalhamos algumas funções de um supervisor de segurança do condomínio:

5 Funções de um supervisor de segurança no condomínio

O mínimo que o supervisor de segurança deve ter é o conhecimento total dos equipamentos e respectivas tecnologias. Além disso, também deve dominar os procedimentos de segurança dentro do condomínio. Esse é o básico. Listamos, a seguir, outras funções específicas do supervisor de segurança do condomínio.

Elaborar e zelar pelo cumprimento de regras

Caso o condomínio não possua o conjunto de normas de segurança descritos no manual, é função do supervisor de segurança participar ativamente da elaboração. Ele é um dos atores principais nesse processo, pois ao mesmo tempo em que pensa estrategicamente e compreende o ponto de vista administrativo do condomínio, também conhece as dificuldades práticas.

Com um documento que está bem próximo da realidade, fica muito mais fácil exigir o cumprimento do que foi acordado. Qualquer deslize no dia a dia é de responsabilidade do supervisor e cabe à ele chamar a atenção de quem permitiu a brecha na segurança.

Delegar tarefas

Na rotina de segurança de um condomínio, surgem diversas tarefas além do esperado. É papel do supervisor de segurança determinar quem as executará, bem como o prazo para a entrega. O mesmo vale para escalas de plantão, gerenciamento de folgas e atestados médicos. Por mais que não seja a função do supervisor encaminhar a documentação em casos como esses, é importante que ele aja em parceria com o gerente para encontrar soluções provisórias para o desfalque da equipe.

Atender os condôminos

É função do supervisor de segurança do condomínio ser o ponto de referência dos moradores. Por estar próximo, conhecer a fundo a rotina e entender da parte administrativa e operacional, é a pessoa ideal para solucionar conflitos e agir em prol do cumprimento das regras. O ideal é que os problemas sejam resolvidos internamente, sem a necessidade de repassar aos superiores. Porém, caso seja necessário, cabe ao supervisor fazer essa ponte.

É importante ressaltar que a função de liderança do supervisor deve estar clara para todos os moradores. Caso contrário, o condômino acaba não sabendo a quem recorrer e se sente desamparado quando há algum problema. Quando tem a quem recorrer, aumentam a sensação de segurança e o êxito da equipe como um todo.

Ser o porta-voz da equipe

Assim como o supervisor de segurança do condomínio deve ser o ponto de referência dos moradores, ele também precisa ser a pessoa na qual a equipe pode confiar. Caso algum problema recorrente ocorra, cabe a ele ouvir e reportar aos superiores. Também é desejável que ele observe se algum dos funcionários está com um desempenho aquém do esperado, procure saber o que está acontecendo e o ajude a encontrar uma solução.

É por isso que é tão importante nomear um supervisor que tenha a característica da liderança. Cabe a ele conhecer cada um dos funcionários, motivá-los e agir para que todos trabalhem em alta performance.

Elaborar relatórios

A partir de todos os dados coletados no dia a dia, é fundamental que o supervisor de segurança do condomínio tenha o hábito de enviar relatórios aos supervisores periodicamente. Tal prática ajuda os administradores a compreender se as atitudes tomadas estão surtindo efeito, uma vez que eles não acompanham tão de perto a rotina do condomínio . Isso ajuda a melhorar as decisões sobre a segurança do local. O documento pode ser simples, mas deve conter informações como: relatos de problemas vindos de moradores ou funcionários, ocorrências, problemas estruturais, necessidades de pequenos reparos em itens de segurança, entre outras informações.

Lembre-se de que, acima de tudo, o supervisor de segurança do condomínio deve ser um líder e atuar para que as regras sejam cumpridas. O mais importante é que o maior objetivo — a segurança — seja alcançado.

Fonte: Blog Intelbras 

12/09/2019 – Locações de curta temporada em aplicativos: os diretos e deveres da propriedade imobiliária

Com a grande procura por locações de curta temporada e com a facilidade de locações por aplicativos específicos, é inevitável o surgimento de conflitos em condomínios. O que fazer? Liberar? Proibir? Pode ou não utilizar as áreas comuns como piscina, academia, quadra de tênis?

São muitas as dúvidas que pairam no ar sobre esta modalidade de locação, e isso vem tirando a paz de muitos moradores e administradores de condomínios. Fato é que isso é uma realidade, não vai voltar atrás e temos que nos adaptar da melhor forma de atender a todos, tanto o proprietário residente que realizou seu sonho de ter uma moradia própria, quanto ao proprietário investidor que também tem o sonho de empreender no ramo imobiliário. Como é irreversível, então a melhor opção é se adequar e aderir um padrão que vem sendo utilizado no mundo todo.

A questão do acesso é um dos itens mais importantes, haja visto que precisamos garantir a segurança de todos os moradores e usuários do condomínio. O proprietário que desejar fazer este modelo de locação deve antes de tudo criar métodos para facilitar a identificação dos colaboradores da portaria e administradores do condomínio.

Deve enviar, com no mínimo 24hs de antecedência para a administração do condomínio, toda a qualificação do hospede, como nome, números de documentos, se for estrangeiro, cópia do passaporte, data de entrada e saída, número de hospedes que será permitida a entrada e se ele poderá levar acompanhantes, amigos, familiares e visitantes para o imóvel. Caso o regulamento interno do condomínio seja omisso quanto ao uso das áreas comuns como piscina, sauna, academia, o proprietário deve informar se o hospede está permitido utilizar essas áreas ou se há alguma restrição. Também, é muito comum o proprietário instalar uma fechadura na porta da unidade codificada, onde somente o proprietário irá disponibilizar a senha para o hospede.

Muito importante ressaltar que em hipótese alguma os colaboradores do condomínio podem fazer qualquer tipo de trabalho voltado para unidade autônoma, pois a responsabilidade total da operação é do proprietário, como check in, check out, serviços de transporte, entrega ou substituição insumos da unidade, como lençóis, cobertores, toalhas, eletrodomésticos, etc. Aos colaboradores do condomínio, cabe fazer a identificação, orientar o hospede nas dependências do condomínio e manter a ordem para um bom convívio entre todos.

Alguns condomínios mais tradicionais não aceitam muito bem esta prática, devido à grande rotatividade de pessoas nas dependências do condomínio, mas se você olhar por outro lado, essa troca de experiência, cultural, gastronômica, conhecer outras pessoas, outros países, outros costumes, é algo que agrega muito para educação e socialização de qualquer pessoa.

Fonte: Bem Paraná – Por João Xavier, administrador de empresas, especialista em gestão condominial, especialista em implantação de novos condomínios

29/09/2019 – Fundo de reserva: recurso é para despesas emergenciais. Aprenda!

Quem administra um condomínio e já precisou lidar com gastos emergenciais sabe bem a importância de ter um fundo de reserva sempre à mão. A arrecadação cobrada mensalmente dos condôminos funciona como uma espécie de poupança e pode ser acionada a qualquer momento para cobrir despesas que não tenham sido contempladas na previsão orçamentária anual.

Entram nessa conta portões danificados repentinamente e que estejam atrapalhando o acesso de moradores, vazamentos de água que exijam reparos imediatos e outros problemas que precisem de rápida solução.

O que diz a legislação sobre o fundo de reserva

Embora nem todos saibam, o fundo de reserva está previsto na legislação. É a Lei nº 4.591/1964, que determina em seu artigo 9º, §3º, alínea “j”, que o percentual de arrecadação seja estabelecido na convenção do condomínio,  que funciona como uma espécie de “Constituição” do empreendimento e dita as suas regras.

Em geral, a contribuição estipulada para o fundo de reserva varia entre 5% a 10% da cota condominial ordinária. A convenção determina também o prazo de recolhimento da alíquota, se será permanente ou não.

O fundo de reserva é a única forma de arrecadação extra assegurada por lei nas convenções. As demais cobranças, como fundo de obras, de equipagem e rateios adicionais precisam ser discutidas em assembleia e ter quórum mínimo para aprovação.

Quórum mínimo e votação do fundo de reserva

O condomínio que por alguma razão não tiver o fundo de reserva estipulado em convenção pode votar pela arrecadação do mesmo em assembleia. Neste caso, é preciso a aprovação de 2/3 dos condôminos, considerando o total de proprietários.

Outros tipos de fundos podem ser acionados pelo condomínio em assembleia para promover melhorias prediais programadas que envolvam desde reformas à renovação da pintura e no que diz respeito à adequação de áreas úteis. Dentre eles, há fundo de obras, rateios extras (despesas não previstas) e fundo de equipagem (equipamentos e mobiliários).

Antes de estabelecer mais de um fundo a ser arrecadado, é importante entender o objetivo da cobrança, o valor total que se pretende levantar com os condôminos, e claro, o prazo necessário para o pagamento do mesmo.

Uma boa dica para não onerar os moradores e elevar os níveis de inadimplência é que o síndico ou administrador evite manter duas arrecadações extras e simultâneas no mês. Caso isso ocorra, o recomendado é a suspensão  – mesmo que temporária – de uma das cobranças.

Quanto é preciso ter no fundo de reserva

O fundo de reserva arrecadado por um condomínio deve ser depositado em uma conta jurídica diferente da usada para guardar a cota condominial. Especialistas recomendam que os valores sejam depositados em uma conta poupança ou em aplicações de perfil conservador, como as de renda fixa, para gerar rendimentos.

Via de regra, a recomendação é pela arrecadação de três meses do valor da receita total. Como exemplo, um condomínio que arrecada R$ 50 mil por mês deve manter um saldo em conta de até R$ 150 mil.

E atenção! Mesmo que o teto do fundo de reserva já tenha sido alcançado, a suspensão da arrecadação deve ser descartada. No lugar disso, prefira manter o dinheiro aplicado e programe o uso do montante excedente para futuras melhorias que devem ser previamente discutidas e aprovadas em assembleia.

Quem paga a conta: inquilino ou proprietário?

O pagamento do fundo de reserva é obrigatório aos proprietários. Isso significa que os inquilinos estão isentos do pagamento dessa cobrança.

A Lei nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, prevê em seus artigos 22 e 23, todas as obrigações do locador e locatário. Segundo a Lei, enquanto cabe ao locador o pagamento das contas extraordinárias, bem como do fundo de reserva, fica estabelecido ao locatário o custeio das contas ordinárias do condomínio, tais como:

  • Salários e encargos trabalhistas
  • Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.
  • Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
  • Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum.
  • Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Uma boa dica para não fazer confusão é lembrar que todas as benfeitorias permanentes e de infraestrutura, como pinturas de fachada, reformas ou adequação de áreas úteis são melhorias que aumentam o valor do bem e, por isso, devem ser arcadas pelos proprietários do imóvel e não pelos inquilinos que alugam o mesmo.

Como usar corretamente o fundo de reserva

Antes da utilização do fundo de reserva é importante ressaltar que o administrador ou síndico é obrigado pelo Código Civil a contratar um seguro predial.

Contudo, caso a cobertura do mesmo não se estenda a um reparo emergencial que porventura venha a acontecer – e caso o saldo do fundo de reserva seja insuficiente para cobrir a despesa – o reparo do dano deve ser discutido em caráter de urgência em assembleia.

Somente após votação e aprovação com quórum mínimo, será possível determinar os próximos passos para o conserto a partir do provisionamento do valor excedente por meio de rateio.

Para não errar, lembre-se que a utilização do fundo de reserva é permitida apenas para situações emergenciais, ou seja, aquelas que o condomínio não estava esperando como, por exemplo, um vazamento de água, defeito no elevador etc.

Os erros comuns e suas consequências

Apesar da ampla quantidade de conteúdo disponível sobre o tema, ainda hoje é comum encontrar síndicos e administradores de condomínio que, por desconhecimento da legislação, usam o fundo de reserva de forma equivocada.

O pagamento de contas ordinárias com a arrecadação, a ausência de contas bancárias distintas para o fundo de reserva e conta ordinária do condomínio, bem como a ausência da ratificação em assembleia do uso do fundo costumam ser os problemas mais comuns.

O que poucos imaginam, no entanto, é que tais ações têm consequências que podem implicar, nos casos mais leves, em multas e sanções administrativas para o administrador, na destituição do síndico e, nos casos mais graves, resultar em processos cíveis e criminais. 

Por isso, para evitar dores de cabeça futuras, é importante estar sempre atento ao que diz a legislação, e claro, seguir as regras estabelecidas em convenção.

Em caso de dúvida, não tenha receio de consultar profissionais do meio jurídico para entender a melhor maneira de utilizar o fundo de reserva no condomínio sob a sua administração.

Dicas

Para evitar desgastes por conta do fundo de reserva, selecionamos algumas dicas para ajudá-lo a administrar melhor a arrecadação. Confira a seguir:

  • Não espere um problema acontecer para iniciar a arrecadação do fundo de reserva. Lembre-se que quanto antes iniciar a cobrança, maior será o saldo em caixa quando tiver uma emergência.
  • Separe os fundos destinados ao pagamento de gastos ordinários dos gastos extraordinários e não use a reserva de uma arrecadação para suprir a despesa de outra.
  • Evite o acúmulo de dois fundos de arrecadação simultâneos para reduzir a inadimplência dos condôminos.
  • Ao invés de promover a suspensão temporária do fundo de reserva quando o mesmo atingir três arrecadações completas do condomínio, mantenha o montante arrecadado aplicado e avalie sua utilização em uma benfeitoria no futuro.

Fonte: Sindico Net

16/08/2019 – Repasse da inadimplência: arrematante de imóvel endividado responde pelo débito

Arrematante de imóvel responde por despesas vencidas de condomínio

O arrematante de imóvel em leilão é responsável pelas despesas de condomínio vencidas que estiverem especificadas no edital, ainda que anteriores à arrematação. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Segundo a decisão, a dívida de condomínio é obrigação propter rem, por isso admite-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.

Na ação, o arrematante contestou sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase de cumprimento de sentença, já que não participou do processo de conhecimento que constituiu o título executivo.

Em seu voto, o ministro relator do processo, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a 2ª Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, ocasião em que se firmou a tese de que tais despesas são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do imóvel, desde estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

“A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa — no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência”, afirmou.

Outro ponto destacado pelo relator, que citou julgados anteriores da 3ª e da 4ª turmas, é a obrigatoriedade de o edital da hasta pública explicitar os débitos do imóvel como condição para que se responsabilize o arrematante por eventuais dívidas. “Colhe-se dos autos que o arrematante, ora recorrente, tinha plena ciência do débito discutido nos autos”, concluiu o ministro. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.672.508.

Fonte: https://www.conjur.com.br

22/05/2019 – Moradores antissociais podem ser expulsos de condomínios

Um condomínio de luxo no bairro de Perdizes, em São Paulo, obteve recentemente decisão judicial para expulsar um casal de médicos que, além de xingar moradores, chegou a agredir fisicamente o síndico, além de outras pessoas – incluindo uma idosa. A sentença foi dada pela 16ª Vara Cível de São Paulo.

Apesar de a pena de expulsão não estar prevista em lei, a Justiça tem aceitado, em casos excepcionais, aplicá-la contra os chamados condôminos antissociais. A medida vale para casos em que o comportamento do morador, proprietário ou locatário, ultrapassa todos os limites do aceitável, tornando quase impossível a convivência.

No caso do casal de médicos, foram várias queixas. Na garagem do prédio, agrediram fisicamente um morador, que ficou acuado com a família dentro do carro. A agressão foi filmada pela filha. Além disso, o casal deixou som em volume alto, na área de serviço, para protestar contra supostos barulhos de vizinhos.

Depois de muitas reclamações, boletins de ocorrência, imposições de multas, o condomínio decidiu, em assembleia realizada em 2015, tomar medida judicial para remover o casal. A decisão teve a aprovação de 31 dos 32 presentes.

A postura do condômino antissocial é prevista no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil. O dispositivo prevê apenas multas, que podem chegar a dez vezes o valor do condomínio para aquele que atentar contra o sossego, a segurança, a saúde e os bons costumes dos demais moradores. Em outros países, como Argentina, Espanha, Alemanha, Suíça, México e Guatemala, a pena de expulsão está estabelecida em lei.

Sem previsão legal para a medida, o juiz Felipe Poyares Miranda, da 16ª Vara Cível de São Paulo, em um primeiro momento, negou liminar para o condomínio. Porém, os desembargadores da 38ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) anularam a decisão.

Por unanimidade, os desembargadores entenderam que a imposição de multas seria insuficiente para algumas situações. Acrescentaram que não haveria em lei proibição para excluir condôminos em casos extremos.

Posteriormente, na sentença (processo nº 1002457-23.2016. 8.26.0100), o juiz Felipe Poyares Miranda considerou que havia fartas provas documentais dos diversos episódios de agressões verbais e físicas do casal. “Restou devidamente comprovada a conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no prédio, pelas ameaças e agressões proferidas pelos réus”, diz na decisão.

Para o juiz, ainda que não exista previsão legal para a expulsão, a jurisprudência e a doutrina entendem pelo seu cabimento como medida excepcional e extrema. Ele determinou a saída do casal no prazo de 60 dias, a contar do trânsito em julgado da ação (quando não couber mais
recurso), sob pena de remoção forçada. A decisão ainda impede o casal de interfonar para moradores e de ligar o som alto na área de serviço.

O advogado do condomínio, Fauaz Najjar, do Liserre & Najjar Sociedade de Advogados, afirma que ficou surpreso ao participar da assembleia em 2015 e ouvir os relatos contra o casal, que já havia sido multado algumas vezes. Como o condomínio custa cerca de R$ 3 mil e as multas já estavam em torno de R$ 30 mil e mesmo assim não havia solução, ele propôs o ajuizamento de uma ação de exclusão de condôminos, “o que alguns acharam ideia de maluco”.

“Trata-se de um caso excepcional, de muita extremidade, e que pode servir de precedente para casos graves”, diz o advogado. Segundo ele, apesar do direito de propriedade estar assegurado pelo artigo 5º da Constituição, o proprietário não pode fazer o que bem entende, sem respeitar a coletividade.

O caso ainda está pendente de recurso no TJ-SP. Procurado pelo Valor, o advogado do casal informou que não poderia se manifestar sobre o processo.

Em outro caso analisado pelo TJ-SP, os desembargadores determinaram a exclusão de uma moradora que promovia festas particulares frequentes em seu apartamento em Osasco (SP). Ela não se importava com as reclamações e chegava a dividir o valor da multa imposta pelo condomínio entre os convidados (apelação nº 0003122-32.2010.8.26.0079)

Segundo a decisão da 2ª Câmara de Direito Privado, “o direito não pode manter-se inerte, pelo contrário, impõe-se a pacificação desse conflito mediante a atividade jurisdicional”, uma vez que as multas previstas no Código Civil não servem para cessar a conduta ilícita.

Também na capital paulista, uma moradora de um edifício na zona norte foi expulsa de seu apartamento. No caso, não cabe mais recurso. A 7ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP entendeu que havia “prova irrefutável acerca da conduta antissocial e agressiva” e que os condôminos “não mais suportavam a conduta da ré, que se mostrava anormal às regras de convivência em sociedade, devendo ser reprimida” (apelação nº 0135761-28.2008.8.26.0000).

O advogado da área imobiliária Luís Rodrigo Almeida, do Viseu Advogados, afirma que as decisões tratam de casos nos quais ficou demonstrado que não havia mais como conviver com os moradores. Os condôminos, acrescenta, foram advertidos, notificados e multados diversas vezes e nada resolveu. “No condomínio vai ter sempre o festeiro, o folgado da garagem, mas essas decisões são para casos excepcionais”, diz.

Apesar de não haver previsão legal que determine a exclusão do condômino, o advogado Helder Moroni Câmara, do PMMF Advogados, afirma que o artigo 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro estabelece que, “quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”. E a solução para esse tipo de situação, acrescenta, está na Constituição. O artigo 5º diz que todos são iguais perante a lei, garantindo-se a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade. “O direito de propriedade do condômino não pode atentar contra a liberdade e segurança dos demais.”

 

FONTE: Valor Econômico

15/05/2019 – Desocupação de imóvel: saiba o que é permitido ao inquilino e ao locador

O que você precisa saber sobre a desocupação de um imóvel alugado

Saiba o que é permitido ao inquilino e ao locador em caso de quebra de contrato antes do tempo previsto

O processo de aluguel de um imóvel exige diversos cuidados burocráticos, não só da parte do inquilino como também do proprietário do local, a fim de evitar problemas futuros. Quando feito um contrato, são diversos os direitos e deveres de ambos os lados durante o tempo de locação, mas um ponto que acaba deixando certa dúvida nos envolvidos é a questão da desocupação da residência.

Por isso, para acabar com os questionamentos que envolvem a saída do imóvel, é importante saber em quais situações é possível realizar uma solicitação de desocupação, tanto por vontade do inquilino quanto do dono da casa, sem resultar em danos financeiros e judiciais. Entenda a seguir.

Desocupação por vontade do inquilino

Caso o locatário tenha necessidade de quebrar o contrato, ele pode realizar o ato a qualquer momento, desde que pague a multa estabelecida no documento.

Porém, é importante saber que o inquilino não é obrigado a realizar o pagamento da multa caso esteja saindo do imóvel por conta de uma transferência de cidade em função do trabalho. Ainda assim, é necessário realizar uma notificação formal com 30 dias de antecedência.

Desocupação por vontade do locador

Por lei, o dono do imóvel tem o poder de pedir a desocupação do imóvel a qualquer momento, seja durante ou depois da vigência do contrato, devendo apenas informar ao inquilino oficialmente por meio de um documento escrito.

Após o término do contrato, o morador tem até 30 dias para desocupar o local, caso não haja renovação. Se essa regra não for respeitada, o proprietário poderá ingressar judicialmente com uma ação de despejo.

Vale lembrar que o locador jamais terá a liberdade de usar a força para tirar o inquilino imóvel. Em casos assim, o locatário pode recorrer à polícia. Nas situações em que o morador se recusar a sair do imóvel após o pedido de desocupação, todas as medidas devem ser tomadas judicialmente.

Fonte: www.diariodaregiao.com.br

14/05/2019 – EFD-Reinf: principais dúvidas

Nós já falamos sobre o EFD-Reinf aqui em nosso blog, explicando o que é e qual a sua importância. Agora, vamos falar sobre algumas das principais dúvidas sobre o tema, aproveitando para tirar quaisquer dúvidas.

Como explicamos aqui, o EFD-Reinf é a Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais, um dos módulos do Sistema Público de Escrituração Digital, o SPED. Ele foi criado para complementar o eSocial, disponibilizando mais recursos para aprimorar seu uso.

O que devo informar?

No processo, você registrará as informações sobre as contribuições previdenciárias e outras retenções. Este preenchimento é feito através de grupos de eventos, em épocas diferentes, que explicamos a seguir.

  • Eventos Iniciais e de Tabela: são as informações do contribuinte e os dados sobre processos administrativos e/ou judiciais. É o primeiro a ser transmitido, já que é essencial para que as informações seguintes sejam validadas. Aqui, serão preenchidas informações como o regime tributário adotado, a situação da empresa, possíveis acordos internacionais para isenção de multa, entre outros detalhes.

  • Eventos Periódicos: são os que têm uma frequência definida. O prazo para sua transmissão é até o dia 15 do mês seguinte ao de referência de cada registro. Vale ressaltar, aqui, que se o prazo cair em uma data em que não exista expediente bancário, o vencimento é antecipado para o dia útil anterior. As informações registradas são, entre outras, as contribuições previdenciárias de serviços tomados e prestados, retenções na fonte de pagamentos diversos  e CPRB.

  • Eventos Não Periódicos: aqui, serão preenchidas as informações de receita de Espetáculo Desportivo, se for o caso da empresa.
    O que muda ao implantar a nova obrigação?

Com a Reinf, diversas informações que são enviadas atualmente para o governo por obrigações diferentes serão transmitidas em uma única declaração. Além disso, essa nova declaração tem um sistema de validação rigoroso, e as suas informações são cruzadas, para a verificação.

Desde quando a EFD-Reinf é obrigatória?

O cronograma, definido em 2 etapas, deve início em janeiro de 2018.

Qual a legislação referente à EFD-Reinf?

Até o momento, é a Instrução Normativa RFB nº 1.701, de 14 de março, além dos documentos:

  • Manual de Orientação ao Contribuinte da EFD-Reinf – MOR;
  • Manual de Orientação ao Desenvolvedor da EFD-Reinf; e
  • Leiautes, Anexo I Tabelas e Anexo II Regras de Validação.

17/04/2019 – Mercado de aluguéis em alta

Depois de um longo período em queda, finalmente uma notícia boa para o setor de alugueis: ele voltou a valorizar. De acordo com o Centro de Pesquisa e Análise da Informação (Cepai) do Secovi Rio, o valor do metro quadrado do apartamento padrão para locação cresceu consecutivamente no primeiro trimestre de 2019 na Cidade do Rio de Janeiro. O crescimento foi de 0,97%, um número maior do que a inflação e IGP-M.

Fonte: Secovi Rio

08/04/2019 – Menos da metade dos condomínios que deveriam fizeram a autovistoria no Rio

A Lei da Autovistoria foi criada em 2012, após a tragédia do edifício Liberdade, no Centro do Rio, com o objetivo de aumentar a segurança dos residenciais. A nova legislação, que começou a valer em 2013, determina que, a cada cinco anos, os condomínios no Rio devem fazer uma nova inspeção geral, incluindo tanto a parte estrutural da edificação quanto o interior dos apartamentos, cada qual com seus pontos de avaliação específicos.

Apesar do primeiro ciclo de cinco anos ter sido completado e quem fez em 2013 ter que renovar agora, apenas 60 mil dos 130 mil imóveis que deveriam fazer a autovistoria cumpriram o procedimento. Do total de comunicados recebidos pela Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de 2013 a 2018, 23,4 mil são de adequação e 36,6 mil, de necessidade de obras, provenientes de laudos realizados por profissionais contratados pelos proprietários de imóveis.

Os números mostram que, apesar da obrigatoriedade e da importância da manutenção, a autovistoria ainda tem um longo caminho a percorrer.

O problema é que até chegar ao fim deste trajeto, tragédias continuam a acontecer. Recentemente, só no Rio, foram dois casos com feridos por causa da queda de fachadas em más condições, em prédios no Leblon . Em um dos casos, no Carnaval, a jovem atingida por uma placa de granito está em coma até hoje.

Dentro de casa, não

Segundo Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos e Assessoria, os dois principais empecilhos para que a adesão de condomínios seja maior são o econômico e o cultural. Economicamente, explica, porque a autovistoria implica na contratação de arquiteto ou engenheiro para fazer o laudo, além dos gastos com as obras necessárias.

— E culturalmente porque os moradores ainda resistem muito a autorizar a entrada em suas unidades. Há desconfiança, medo de serem multados e de terem seus imóveis interditados. Muitas pessoas têm vergonha de mostrar suas casas por conta de bagunça ou situações insalubres, e acham que isso se tornará público — diz Santos, que sugere aos condomínios que comuniquem com antecedência aos moradores o trabalho que será feito.

A arquiteta Ane Calixto, sócia-fundadora da Arquitetura Resolve, acrescenta que outro problema é que nem todos os síndicos e administradores fazem os reparos indicados pelos profissionais que fizeram o laudo de autovistoria.

— O que tem acontecido é que os novos laudos estão com as indicações de reparos antigos, que não foram feitos — diz ela.

Ane lembra que os reparos não são dispensáveis.

— Nós já observamos pedras soltas em soleiras de varanda, fiação derretida com risco de incêndio e postes enferrujados com perigo de caírem.

Fiscalização

Uma outra questão é que, a despeito da segurança envolvida na autovistoria, alguns condomínios se sentem prejudicados por terem gastos com o processo sendo que, muitas vezes, nada aconteceu com aqueles que não fizeram.

A prefeitura, por sua vez, diz que a fiscalização do cumprimento da obrigação é feita por amostragem, considerando prioritariamente a idade das edificações, as áreas que concentrem edificações de grande porte, os principais eixos de circulação de pedestres e veículos, as áreas de Proteção do Ambiente Cultural e a agressividade ambiental definida na Norma Brasileira 6118.

De acordo com Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradora de Imóveis (Abadi), desde o início do ano alguns condomínios têm recebido notificações para a renovação de seus laudos.

— Isso é muito positivo, mas a municipalidade não pode se esquecer de notificar aqueles que ainda não fizeram nada desde 2013. A Lei é válida e importante, pois obriga a apresentação de uma fotografia atual da edificação a cada cinco anos, dando tranquilidade a moradores e à sociedade. Ainda de acordo com a Secretaria, foram abertos 14,5 mil processos de notificação para que os prédios comuniquem a autovistoria ou cumpram as exigências dos laudos técnicos, além do envio de notificações por e-mail.

Os prédios notificados que não cumprem a obrigação são multados. Os valores da multa vêm discriminados no carnê do IPTU e são cinco vezes o Valor Unitário Padrão Residencial (VR) ou cinco vezes o Valor Unitário Padrão Não Residencial (VC).

Como funciona a inspeção, custo e responsável

A legislação que regulamenta a Lei da Autovistoria determina que a mesma deve ser realizada por um profissional legalmente habilitado, com registro no Conselho de fiscalização profissional competente, sendo que isso deve ser feito pelo responsável do condomínio.

Este arquiteto ou engenheiro é quem vai elaborar o Laudo Técnico atestando as condições da edificação e comunicar o resultado da vistoria à Prefeitura. Caso haja necessidade de obras, ele deve executá-las e contratar nova vistoria para elaborar o novo laudo e comunicar à prefeitura a adequação do imóvel. A prefeitura esclarece que não recebe o laudo, e sim comunicado de necessidade de obras ou de adequação.

— A autovistoria pode ser feita por engenheiro civil, registrado no CREA ou por arquitetos, registrados no CAU, mas é de suma importância que o profissional escolhido tenha experiência em elaboração de laudo já que são vistos diversos aspectos técnicos em relação às instalações, estrutura e equipamentos — afirma a arquiteta Ane Calixto.

Enquanto há uma grande resistência, especialmente por causa do custo, por parte dos moradores, os síndicos e administradoras têm se esforçado para que a autovistoria aconteça.

Marcelo Borges, da Abadi, alerta aos síndicos da grande responsabilidade no cumprimento da lei, pois havendo um acidente sem que o condomínio tenha feito a autovistoria os efeitos indenizatórios poderão ser imputados ao gestor predial. Inclusive, diz, estar atento à contratação de profissionais que realmente estejam habilitados para realização das vistorias.

Fernando Santos ressalta, ainda, que um ponto positivo da autovistoria é que um laudo deixa claro o que precisa ser feito e os resultados efetivos.

— Penso que é uma ferramenta de trabalho excelente para os síndicos, pois elimina um “achismo” sobre problemas e estabelece com competência técnica o que é prioritário realizar, de forma que as assembleias tenham mais confiança de alocar os recursos do condomínio.

Fonte: O Globo/ Morar Bem

01/03/2019 – Salas de ginástica – autuação pelo CREF1

Ao longo dos últimos meses temos recebido diversas consultas sobre a Lei Estadual nº 8070/2018, que tornou obrigatório o registro de um profissional de educação física pelos Condomínios que disponibilizarem espaço de academia, além da inscrição dos Condomínios no Conselho Profissional.

Também tivemos conhecimento de que diversos Condomínios já foram autuados pelo CREF1, pela ausência de contratação e registro de um profissional de educação física, pelo simples fato de manterem um espaço de academia, ainda que sem a oferta de qualquer tipo de aula ou atividade física dirigida, por si ou por terceiros.

É importante ficar atento ao assunto, pois a nossa leitura da citada Lei é no sentido de que a sua observância só é obrigatória para os casos em que os Condomínios exerçam, direta ou indiretamente, atividade física dirigida, ou seja, ofertem e/ou coordenem qualquer tipo de aula de ginástica para os moradores, não se aplicando, outrossim, nos casos em que há simples existência do espaço físico disponibilizado para uso pelos moradores.

Toda e qualquer área comum do prédio, como parte integrante do Condomínio, é uma extensão da propriedade individual e pertence indistintamente a todos os condôminos, que dela podem usar e usufruir com as limitações e destinações previstas na convenção ou no regulamento e interno.

Em outras palavras, a sala de ginástica é uma extensão da propriedade individual, da residência do condômino.

No momento em que o condômino opta por fazer uso do espaço destinado pelo Condomínio para atividade física, ele nada mais faz do que exercer o seu direito de propriedade.

Nessa condição, o condômino não está sujeito a qualquer tipo de supervisão, orientação ou responsabilidade do Condomínio para uso do local, não havendo, portanto como exigir do Condomínio o cumprimento da Lei Estadual.

Assim, na hipótese do Condomínio que disponha de sala de ginástica, sem qualquer atividade dirigida, vir a ser autuado, poderá apresentar defesa administrativa, observado o prazo de 15 dias a partir da autuação e, em caso de improcedência, recorrer ao Judiciário buscando não só a anulação do auto de infração e da multa aplicada, bem como a declaração de que não esta obrigado ao registro no CREF.

Fonte: Secovi Rio