15/08/2019 – Avaliação de imóveis atrelada às normas da ABNT: qual a vantagem?

Um relatório disponibilizado pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) em abril registrou alta de 41% nas vendas de imóveis residenciais quando comparado ao mesmo período do ano de 2018. O número expressivo e positivo trouxe a marca de quarto mês consecutivo crescente, ainda utilizando como base as comparações. Quando o olhar é colocado sobre o acumulado dos últimos 12 meses, a alta corresponde a 16%, com 31.700 unidades vendidas.

O mercado extremamente aquecido impulsiona e traz esperanças aos que desejam vender imóveis, porém, muitas vezes a alegria vem acompanhada de preocupação: o valor venal. Precificar um bem não é fácil, principalmente em momentos de oscilação do mercado.

Para Evandro Correia, perito avaliador de imóveis e sócio-fundador da NERO Perícias, empresa especializada em perícia grafotécnica e avaliação de imóveis , o ideal é contar com um profissional da área, sempre dando preferência para avaliações de imóveis que sigam as normas da ABNT. “Por serem revisadas constantemente, as normas da ABNT atendem a todas as conformidades”, aconselha. “Elas são indispensáveis para uma análise mercadológica que concorde com as diretrizes vigentes”, complementa.

Metodologia seguida à risca

Embora a avaliação de imóveis possua finalidades que vão além de precificação venal, como, por exemplo: definição de valor de aluguéis em renovação de contratos, garantia, hipotecas, alienação e definição de tributos de IPTU, é peça fundamental para este processo. “Um bom negócio precisa ser justo para ambas as partes. A melhor maneira, nesses casos, é contar com a avaliação de imóveis. Uma pessoa imparcial precificará, levando em consideração detalhes importantes, como localização e propriedades funcionais do imóvel”, aconselha.

Basicamente, as normas da ABNT atreladas à avaliação de imóveis vão garantir que todos os padrões exigidos aparecerão no laudo – de procedimentos gerais e comuns, até mesmo conformidades específicas, direcionadas para cada bem. “Não existe outro caminho além desse: quando um contrato é firmado perante a lei, tudo tende a dar certo”, finaliza.

 

FONTE: GAZETA DE VOTORANTIM | NOTÍCIAS

14/08/2019 – Queda de taxa de juros de financiamento fortalece mercado imobiliário

No primeiro trimestre, Câmara Brasileira da Indústria da Construção registrou aumento de 9% nas vendas e de 4% nos lançamentos residenciais no país. Saiba se esse é realmente um bom momento para comprar

Apesar da economia desaquecida , dos altos níveis de desemprego e da baixa projeção para o Produto Interno Bruto (PIB) – nesta segunda (12), o Boletim Focus divulgou projeção de 0,81% para o ano -, o mercado imobiliário cresce e começa a dar sinais de recuperação. E a queda da taxa de juros de financiamentos é um dos principais motivos.

Desde a redução da taxa básica de juros, a Selic , em 0,5 pontos percentuais para 6% ao ano, algumas instituições financeiras já anunciaram que estão revisando as taxas de juros.

Só nos primeiros três meses de 2019, o número de lançamentos no mercado imobiliário aumentou e as vendas de imóveis cresceram quase 10% em relação ao mesmo período de 2018, de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).

Taxa de juros de financiamento cai, vendas crescem

Depois de bater recorde em 2014 e cair substancialmente, o financiamento de imóveis com recursos da poupança voltou a aumentar em 2018. E, apesar de ainda longe dos melhores tempos, acelerou o ritmo agora.

Nos primeiros cinco meses de 2019, o volume aumentou quase 40% e ultrapassou R$ 27 bilhões. Esse dinheiro financiou a compra de 104 mil imóveis no país, 31% a mais do que no mesmo período de 2018.

Em São Paulo, as vendas de imóveis novos cresceram 27% e o número de lançamentos, 60%. Isso inclui apartamentos populares, como os do Minha Casa Minha Vida, e também de médio e alto padrões. No país, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção registrou avanço de 9% nas vendas e de 4% nos lançamentos residenciais no primeiro trimestre.

‘O financiamento do programa Minha Casa Minha Vida também está se expandindo. Isso permite que um grupo de pessoas que não teriam receita suficiente possam comprar um imóvel com maiores prazos de pagamento e condições especiais’, explica Robert William Salvador, economista especialista do mercado imobiliário e sócio da Ozonean Group.

Vivemos um bom momento para comprar imóveis?

Em junho deste ano, a Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou a venda de 6.319 novas unidades residenciais na capital paulista, um recorde histórico do mercado.

Mas, afinal, por que a busca por imóveis, propriedades que têm valores tão altos, está crescendo mesmo em um período complicado da economia? Robert William atribui o sucesso a outros fatores além da queda dos juros. ‘Estamos em um momento de agito na economia’, afirma.

Segundo o economista, questões como as aprovações das reformas da previdência, tributária e a abertura do mercado brasileiro para investidores internacionais podem estimular o aquecimento da economia. Como resultado, o valor dos imóveis tende a aumentar. ‘De modo geral, para as famílias que avaliam comprar um imóvel, esse é um momento interessante’, afirma o especialista.

Mas, nada de euforia: para fazer bom negócio, algumas questões devem ser avaliadas. ‘É preciso analisar cada possibilidade com calma, comparar condições de pagamento e priorizar regiões que podem ser valorizadas ao longo do tempo’, orienta o economista. ‘Adquirir um bem sem medir consequências, só para aproveitar uma tendência, nunca é uma decisão inteligente’, completa.

O que avaliar antes de fazer um financiamento?

Os últimos dados do Banco Central mostram que a taxa média do financiamento imobiliário está em 7,8% ao ano. Como ainda existem muitos imóveis vazios, apesar do aumento das vendas, os preços praticamente não subiram no primeiro semestre.

Mas, antes de financiar um imóvel, o consumidor deve, em primeiro lugar, pensar em qual tipo ele deseja (e pode) comprar: usado, novo ou na planta. Depois de se decidir entre casa e apartamento, escolher o bairro, avaliar a necessidade de garagens, varandas e áreas de lazer, a procura fica muito mais assertiva.

Quem opta por apartamento precisa considerar que há gastos com condomínio e, muitas vezes, essa obrigação, aliada ao valor de uma parcela, compromete parte importante do orçamento.

Especialmente em grandes cidades, a questão da distância do trabalho também deve ser levada em conta. Isso porque, nesses casos, mais do que conforto, um trajeto menor pode garantir economia de gastos com transportes. Por isso, a localização do imóvel também é muito importante.

Viver de aluguel e acumular dinheiro é uma opção?

Para aqueles que ainda não podem aproveitar o período de queda nos juros para comprar um imóvel, viver de aluguel pode não ser tão ruim quanto parece.

Há quem defenda que, em algumas situações, é melhor que a pessoa fique por um tempo em um imóvel alugado e, durante esse período, economize dinheiro para comprar o seu imóvel.

‘Obviamente, quem paga à vista tem um desconto maior do que quem parcela. Então, passar um tempo juntando dinheiro pode ser a chave para melhorar suas condições no futuro’, comenta Robert. ‘Quanto mais dinheiro o cliente consegue oferecer de entrada, mais ele se livra dos juros. Além disso, essa poupança pode ser uma forma de garantir que você tem capacidade para honrar com os seus compromissos financeiros e ganhar poder de negociação’, acrescenta.

FONTE: CREDITAS REVISTA | NOTICIAS

13/08/2019 – Garagem: Imóvel sem vaga é a grande tendência

Nos últimos anos, foi finalmente desmontado o mito de que em São Paulo não é possível mexer com os automóveis. Medidas como faixas de ônibus, ciclofaixas e ciclovias e a abertura de ruas aos pedestres foram implementadas sem compensações para os motoristas.

O Plano Diretor foi uma das peças nessa virada. Por esse documento, o poder público deixou de lado a exigência absurda de um número mínimo de garagens, e passou a trabalhar com a ideia de limitar a quantidade delas em algumas situações.

O modelo que o Plano Diretor tentou implementar é o de adensamento populacional nos locais com mais acesso ao transporte coletivo de massa, em empreendimentos com menos (ou nenhuma) garagem, favorecendo o uso de transporte coletivo.

Essas medidas foram possíveis também por causa de movimentos mais amplos. Os aplicativos de táxi e Uber permitiram um acesso muito mais confortável ao transporte individual para aqueles que podem pagar. Muitas cidades do mundo vêm tomando de volta os espaços que os carros haviam roubado durante a segunda metade do século 20. Há uma tendência global de valorização de áreas mais centrais, com usos mistos que favorecem os deslocamentos a pé.

A aplicação da lei seca tornou menos atraente a ideia de sair de carro para se divertir com os amigos. Equipamentos de controle como os radares fotográficos aumentaram os riscos de multas. A pontuação na carteira em caso de contravenção trouxe o fantasma da perda da autorização de dirigir. Atualmente o automóvel não é mais o símbolo de status e de independência que era até alguns anos atrás.

Tudo isso foi mudando a posição do carro na sociedade, principalmente entre os jovens. Esses elementos trouxeram as condições para que a cidade mudasse a forma como trata as garagens nos edifícios. Um apartamento sem garagem já não é mais considerado um “mico” pelo mercado imobiliário. Nos próximos anos, isso deve se aprofundar: menos edifícios terão garagens.

*AUTOR: RENATO CYMBALISTA, URBANISTA E PROFESSOR DA FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO DA UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO (USP).

Fonte: https://www.terra.com.br

09/08/2019 – Empregados terceirizados: Comissão aprova direitos iguais a trabalhadores

Trabalhadores terceirizados e contratados que exerçam funções idênticas em condomínios poderão ter direitos trabalhistas equiparados. A isonomia é prevista no Projeto de Lei do Senado (PLS) 342/2018, que teve sua aprovação final nesta quarta-feira (7) na Comissão de Assuntos Sociais (CAS). A proposta recebeu parecer favorável, com emenda de redação, do relator, senador Paulo Paim (PT-RS).

O projeto, apresentado pelo ex-senador Lindbergh Farias, prevê equiparar terceirizados e funcionários de condomínios para os direitos previstos no artigo 4º-C da Lei 6.019, de 1974. Entre esses direitos está alimentação, quando oferecida em refeitórios; serviços de transporte, se oferecidos aos empregados; o direito ao atendimento médico ou ambulatorial nas dependências da contratante ou em local por ela designado; e treinamento adequado, fornecido pela contratada, quando a atividade o exigir. Além disso, estão previstas medidas de proteção à saúde e de segurança no trabalho e o trabalho em instalações adequadas à prestação do serviço.

“A trabalho idêntico devem corresponder idênticos direitos, em consonância com os princípios gerais do direito do trabalho”, sintetizou Paim no parecer.

Originalmente o projeto de Lindbergh assegurava aos empregados de empresa prestadora de serviços a condomínios os mesmos direitos dos empregados do contratante, desde que haja identidade de funções. No entanto, Paim, numa emenda de redação, incluiu a possibilidade de reconhecimento dos instrumentos coletivos referentes às empresas de terceirização quando estiverem em benefício do trabalhador, garantindo-lhes as condições mais favoráveis.

Se não houver recurso para votação pelo Plenário do Senado, o PLS 342/2018 será enviado, em seguida, à Câmara dos Deputados.

Fonte: https://www12.senado.leg.br/

08/08/2019 – Manutenção predial: por que os condomínios devem investir?

Entre tantas outras tarefas, os síndicos têm a obrigação de cuidar da estrutura predial, para que ela esteja sempre em dia. Assim, evita-se acidentes e garante-se a segurança e o bem-estar dos moradores.

A manutenção predial pode ser divida em três categorias: preventiva, corretiva e emergencial.

– A manutenção preventiva é a mais importante, pois age antes de qualquer problema acontecer, gastando menos dinheiro e sendo mais eficiente.

– A corretiva é a manutenção empregada quando algum equipamento apresenta defeito ou alguma parte da estrutura do prédio ou condomínio precisa de intervenções, mas nada muito grave.

– Por fim, temos a manutenção emergencial, que é o pior dos cenários. Ela é necessária quando a reforma não pode mais ser adiada, sob riscos de maiores danos às estruturas.

A manutenção predial tem como principal objetivo a preservação do edifício por diversos motivos, como a segurança, o bem-estar, conforto e, consequentemente, a questão financeira. Ao cuidar bem da manutenção predial, o síndico evita o gasto de dinheiro com reformas de emergência, indenizações em casos de acidente e maiores dores de cabeça.

A manutenção de alguns itens dentro de um condomínio merece uma atenção especial. São eles:

Fachada: geralmente, por ser uma das partes mais importantes dos prédios – por questões estéticas e de segurança, a fachada recebe manutenção a cada 3 anos.

Calçadas, passagens, árvores e jardins: as calçadas externas são de responsabilidade do condomínio, assim como as internas. Por isso, o síndico deve estar atento ao seu estado de conservação, assim como ao das árvores e jardins. Galhos e troncos podres, raízes aparecendo… tudo isso pode causar acidentes aos passantes, especialmente em dias de ventanias. Um responsável pelo condomínio pode telefonar para o serviço da Prefeitura sempre que houver alguma ameaça aos pedestres ou carros estacionados.

Caixas de passagem de esgoto e gordura: devem receber uma revisão a cada 6 meses, e a caixa d’água deve ser limpa pelo menos 1 vez ao ano, por se tratar da água que utilizamos em nosso dia a dia.

Instalações elétricas: elas devem ser inspecionadas por uma equipe especializada pelo menos a cada 2 anos, ou em caso de qualquer sinal de defeito. Já parou para pensar o tamanho da importância da eletricidade para um prédio ou condomínio? Além disso, em caso de falhas, muitos acidentes podem acontecer. Fique atento.

Cobertura e lage do prédio: pelo menos 1 vez ao ano, é importante que a equipe de manutenção verifique a integridade de componentes, vedações e fixações.

Elevadores: por serem meios de transporte, os elevadores devem receber uma manutenção periódica, além da sua limpeza. Os de carga devem sempre estar com a capa de proteção, evitando danos à sua estrutura. E, é claro, para evitar acidentes, os condôminos devem ser instruídos a não deixarem crianças sozinhas brincando nessa área.

Extintores de incêndio: muitas vezes negligenciados, os extintores salvam vidas em casos de emergência. O condomínio deve seguir rigorosamente as instruções do fabricante, trocando os utensílios periodicamente, de acordo com a sua validade.

Ao negligenciar a manutenção predial, além de colocar a segurança de moradores, visitantes e funcionários em risco, o condomínio acabará tendo maiores gastos com consertos e obras emergenciais.

07/08/2019 – Normas Regulamentadoras em Segurança e Medicina do Trabalho

O Governo Federal editou o Decreto nº 9.944/2019, sinalizando com a possibilidade de simplificação das Normas Regulamentadoras em Segurança e Medicina do Trabalho. Através da Portaria nº 917/2019, constituiu uma Comissão Tripartite Paritária Permanente que, dentre outras atribuições elaborará estudos e, quando solicitado, participará do processo de revisão dessas normas.

Dando início a essa empreitada, foi publicada a Portaria nº 915/2019 que aprovou a nova redação da NR1, que trata das disposições gerais em relação as normas regulamentadoras.

A novidade trazida diz respeito ao tratamento diferenciado ao MEI, ME e EPP, que estarão dispensados da elaboração do PPRA e PCMSO, quando enquadrados no grau de risco 1 ou 2 (que é o caso do segmento imobiliário) e declarem as informações digitais em relação a segurança e saúde no trabalho. Esta declaração ainda não está regulamentada. Enquanto isso, o empregador deverá manter declaração de inexistência de riscos no estabelecimento, para fazer jus ao tratamento diferenciado.

Outra novidade trazida é a possibilidade de realizar o treinamento dos colaboradores de forma semipresencial ou à distância, observadas as exigências contidas nas respectivas NRs.

Veja a integra do Decreto e Portarias.

DECRETO Nº 9.944, DE 30 DE JULHO DE 2019 – CONSELHO NACIONAL DO TRABALHO

PORTARIA Nº 915, DE 30 DE JULHO DE 2019 – NR1 – DISPOSIÇÕES GERAIS

PORTARIA nº 917, de 30 de julho de 2019.

 

Fonte: Secovi Rio

06/08/2019 – Conselho de Educação Física suspende multas a condomínios que possuem academias sem professores

RIO – Representantes do Conselho Regional de Educação Física (Cref1) assinaram, perante a Comissão de Direito Condominial da OAB/RJ, um Termo de Compromisso Público no qual o órgão se compromete a não multar os condomínios que não estiverem de acordo com a Lei Estadual 8070/18, que obriga os edifícios a contratar profissionais de Educação Física para as suas academias sob pena de serem multados em cerca de R$ 3.400. As ações foram temporariamente suspensas até que se encontre uma solução para os conflitos existentes, seja através de alteração da lei ou da resolução de ações judiciais. O Termo de Compromisso Público foi assinado no último dia 24, após reunião realizada na OAB-RJ com representantes do Cref e do Secovi Rio. O encontro foi organizado pelo presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-RJ , Alexandre Franco.

Segundo o vice-presidente do Cref1, André Fernandes, o acordo foi assinado com o objetivo de evitar ações judiciais. Desde o início do ano, o órgão vem fiscalizando os condomínios.

– Como é uma lei nova, muitos não estavam adaptados aos processos. A OAB sugeriu, então, fazer uma mediação entre o Cref1 e o Secovi Rio com a intenção de evitar multas, que, em realidade, nunca foram aplicadas Durante as nossas fiscalzações, apenas notificamos os condomínios. E isso continuaremos a fazer – conta Fernandes.

Ele explica que a aplicação da lei, publicada em 2018, gerou polêmica e uma certa confusão.

– Isso é normal. Há 20 anos, quando a profissão de Educação Física foi regulamentada, havia muitas academias irregulares. O termo assinado vale até que se esclareçam todas as dúvidas e todos possam se organizar, o que deve levar alguns meses – diz Fernandes. – Os condomínios não precisam ficar preocupados.

Além de ser um profissional de educação física registrado no conselho, o papel do responsável técnico, segundo Fernandes, é garantir que sejam cumpridas todas as normas, resoluções e leis relacionadas ao funcionamento das academias.

– Durante as fiscalizações encontramos equipamentos com depreciação de uso, o que pode causar risco grave ao usuário, porque as pessoas não são obrigadas a conhecê-los. A falta de um profissional de educação física é prejudicial nessas horas. Além disso, para o condomínio o custo de uma pessoa acidentada pode ser maior do que a contratação de um profissional – conta André Fernandes.

Para Alexandre Correa, Vice-presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos do Secovi-RJ, “a legislação é absurda”.

– Academia pressupõe uma atividade comercial. Nos condomínios, são apenas salas de ginástica num espaço de área comum. A maioria dos condôminos, inclusive, contrata um personal trainer para orientá-lo – diz Correa. – As academias dentro dos edifícios não têm aula. E se não tem aula, não há obrigação de ter um profissional de educação física.

Sobre a necessidade de um técnico responsável para alertar sobre equipamentos em mau estado de conservação, Alexandre Correa discorda.

– O Cref1 é um conselho profissional. Ele não tem competência para avaliar os equipamentos – diz.

Publicada em 2018, a Lei Estadual 8070/18 havia dado um prazo de seis meses para que os condomínios se adequassem às novas normas. Dentre os casos flagrados pelo Cref1 este ano, nenhum deles havia solicitado o registro do condomínio no órgão, como determina a nova legislação.

Este ano, os deputados Coronel Salema (PSL) e Alexandre Freitas (Novo) apresentaram modificações à lei, que não foram aprovadas. Três delas são: retirada da exigência de inscrição do condomínio que possui academia no Conselho Regional de Educação Física, não obrigatoriedade de um responsável técnico e retirada do poder do Cref sobre aplicação de multas.

Para Alexandre Dias Rocha da Franco, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-RJ, a assinatura do termo traz segurança para os gestores de condomínios até que o assunto seja resolvido.

– A discussão que está acontecendo agora tinha que ter sido feita lá atrás – disse.

Fonte: Globo OnLine

05/08/2019 – Negocie para evitar alta do aluguel

Rio – Os contratos de aluguéis residenciais com vencimento em julho podem ter correção de 6,39%, de acordo com o acumulado dos últimos 12 meses do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), divulgado ontem. Para o valor da locação não pesar no bolso, especialistas orientam que inquilinos devem tentar renegociar a correção com os proprietários.

De acordo com Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), apesar dos aluguéis estarem abaixo e compatíveis com a realidade econômica, os inquilinos devem sempre tentar negociar com os donos dos imóveis a redução no valor do reajuste. “É preciso encontrar um ponto de equilíbrio. O proprietário do imóvel tem que ser bastante flexível e criativo para manter o inquilino no empreendimento. Já o locatário deve tentar mostrar suas razões para continuar lá e trabalhar com negociações”, afirma Borges.

O vice-presidente do Sindicado da Habitação do Rio (Secovi-Rio), Leonardo Schneider, concorda que o momento é de negociação entre locador e locatário. “É necessário entender o lado de ambos e buscar uma negociação, para chegar a um denominador comum. Há muito imóvel no mercado e os proprietários querem manter os inquilinos que pagam corretamente”, explica Schneider.

Para facilitar o cálculo do novo aluguel, o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) divulgou fórmula para mostrar o fator de atualização que, neste caso, será de 1,0639. Por exemplo: para atualizar um aluguel de um imóvel de R$ 1.500 que vigorou até julho de 2019, deve-se multiplicar os R$ 1.500 por 1,0639. O resultado de R$ 1.595,85 corresponde ao valor da locação de julho, a ser pago no fim do mês de agosto ou no início de setembro.

Fonte: O Dia

02/08/2019 – Mercado imobiliário cresce no Brasil e no Rio de Janeiro no primeiro trimestre do ano

O mercado imobiliário está crescendo neste ano, segundo dados da pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) com 23 capitais e regiões metropolitanas de todo o país. No primeiro trimestre deste ano, houve um aumento de 9,7% na venda de imóveis e de 4,2% no número de lançamentos no Brasil.

Já o estoque de imóveis novos teve queda de 8,6% no período. O que mostra que, apesar do aumento, o número de lançamentos não foi maior do que o número de vendas.

O Rio de Janeiro também acompanhou o crescimento no país. Foram lançadas 2.090 unidades no primeiro trimestre de 2019, contra 1.480 no mesmo período de 2018 — um crescimento de 41%. O número de unidades vendidas aumentou ainda mais, crescendo 48% no período, totalizando 4.070 unidades vendidas no primeiro trimestre de 2019.

— Estamos vendo a retomada acontecendo, mesmo que aos poucos. A região Sudeste puxou o crescimento do país e teve um crescimento expressivo em relação ao ano passado. O Rio de Janeiro parece ter atingindo o seu pior momento em 2017, pois tem melhorado aos poucos desde então — afirmou José Carlos Martins, presidente da CBIC.

Outros dados também apontam o crescimento do setor na região. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve um crescimento de 36,4% no total de unidades financiadas neste primeiro trimestre, no Rio de Janeiro, em relação ao mesmo período do ano anterior. E, segundo o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED), houve uma contração líquida de 2.904 empregos na construção civil no Rio de Janeiro, de janeiro a abril deste ano, enquanto no mesmo período do ano anterior houve um saldo negativo de 3.775.

O crescimento, por enquanto, tem se concentrado no setor de baixa renda, com imóveis do programa “Minha casa, minha vida”.

— O setor como um todo não está bem no Rio de Janeiro. Mas o setor de baixa renda tem crescido, e estão previstos lançamentos na Zona Oeste da capital e em São Gonçalo — afirmou Roberto Lira, consultor técnico da Sinduscon-Rio, sindicato da indústria da construção civil do Rio de Janeiro.

Fonte: Jornal Extra

01/08/2019 – Abecip aumenta expectativa de crescimento do crédito imobiliário para 13% no ano

O mercado imobiliário já registra uma retomada neste ano e deve acelerar no segundo semestre, levando a um crescimento de 13% no volume de crédito imobiliário total, para R$ 132 bilhões. A estimativa é da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que elevou a projeção de crescimento, que era de 7% no começo do ano. Segundo Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Abecip, que espera que os desembolsos de financiamentos voltem aos R$ 155 bilhões do recorde de 2104 já no ano que vem.

Esse aumento do crédito imobiliário será puxado pelos financiamentos com recursos da poupança, o SBPE, cujo crescimento deste ano foi revisto de 20% para 31%, ou R$ 75 bilhões. Já os financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) deve cair 4% este ano, estima a Abecip. A previsão anterior era de queda de 5%. ‘Já podemos dizer que há uma retomada neste primeiro trimestre, e o que vamos ver daqui para frente será uma aceleração’, diz. Ele espera também uma recuperação dos preços dos imóveis, que seguem abaixo da inflação, nos próximos meses.

Crédito para usados cresceu 67%

Segundo Abreu Filho, os indicadores do primeiro semestre mostram uma retomada, com crescimento de 33% nos financiamentos em relação ao mesmo semestre do ano passado, para R$ 33,7 bilhões. Desse total, os financiamentos para aquisição cresceram 26,1%, para R$ 25,5 bilhões, sendo que a parcela para imóveis usados aumentou 67%, enquanto para novos, caiu 6%. ‘Isso indica que há falta de novos apartamentos, pois o mercado de construção ficou parado por muito tempo e o estoque foi consumido’, diz Abreu Filho. ‘A tendência é que a oferta de lançamentos aumente para atender essa demanda’, diz.

A diferença de preços entre os usados e os novos, que refletem mais o custo da construção (custo de reposição), também deve diminuir. ‘Hoje, há casos de imóveis usados 50% mais baratos que os novos, quando o normal é um desconto de 20% 25%, pela depreciação, o que reflete que os estoques ainda estão altos, mas já começam a diminuir’, diz.

Crédito para Construção subiu 62,3%

Essa expectativa de aumento no interesse em imóveis novos aparece no volume de financiamentos para construção, que cresceu 62,3% no primeiro semestre, para R$ 8,2 bilhões. ‘Como não lançamos muitos empreendimentos novos, o estoque caiu e agora a expectativa de retomada faz aumentar os lançamentos’, diz. Na cidade de São Paulo, houve crescimento de 71% de janeiro a maio deste ano, para 8,967 empreendimentos. E a associação do setor, Abrainc, registrou recorde histórico de pedidos de registro na Prefeitura. ‘Estamos falando de um mercado em reação, que vai se materializar em redução de estoques e aumento de preços e de lançamentos’, diz Abreu Filho.

Ajuda nessa retomada a regulamentação dos distratos, nos quais o comprador desiste da compra do imóvel e tem direito a receber parte do que pagou. Os distratos caíram 36% de janeiro a abril deste ano, para 6.210, o que, segundo a Abecip, mostra não só uma melhora das regras como também nas condições financeiras das pessoas.

‘Vemos uma retomada também nas vendas de imóveis’, diz Abreu Filho. Em São Paulo, o Sindicado da Construção mostra um crescimento de 28% das vendas em janeiro a maio, com um volume de vendas saltando da faixa de 5 a 6 mil imóveis em 2017 e 2018 para 12.426 agora.

Preços devem subir

Os preços dos imóveis ainda não mostram, porém, essa retomada dos financiamentos. Nos 12 meses encerados em junho, os imóveis subiram apenas 1,7%, abaixo da inflação, de acordo com o IGMI-R, índice calculado em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) e que considera as avaliações feitas pelos bancos na hora de conceder os empréstimos. Várias capitais, porém, apresentam altas maiores, como São Paulo (3%), Curitiba (2,8%), Salvador (2,4%) e Fortaleza (1,9%).

Segundo Abreu Filho, a expectativa é que nos próximos dois ou três semestres haja um crescimento de preço mais próximo da inflação. E a situação ainda é favorável ao comprador. ‘O preço de um imóvel de três quartos e 100 metros quadrados hoje em São Paulo é praticamente o mesmo de janeiro 2014’, diz o executivo. Em cidades como Rio, os preços tiveram perdas nominais, de quase 10%. ‘Quem tentou vender imóvel teve de abrir mão de preço e não repôs a inflação, e quem comprou pagou menos’, afirma Abreu filho.

Perda real de 26,6% desde 2014

Se for considerada a inflação, a perda dos imóveis é significativa de 2014 para cá, de 26,6%, segundo a Abecip. São Paulo apresenta uma perda real de 21,7%, Belo Horizonte, de 31,4% e no Rio, de 32,5% em termos reais.’Isso mostra que há espaço para valorização real dos imóveis, o que não quer dizer que os preços vão voltar ao que eram em 2014?, diz Abreu Filho. ‘O que ocorre hoje é que o preço do imóvel novo, que é reflexo do custo de reposição, está muito descolado do usado. E devemos ver preço dos usados subir barbaramente nos próximos meses’, acredita.

Inadimplência dos empréstimos imobiliários subiu neste ano, de 1,3% das carteiras para 1,5%. Mas esse aumento se concentrou em Estados que enfrentam maiores dificuldades financeiras, observa Abreu Filho.

‘Bancos concentrados em regiões boas, não perderam apetite para emprestar, tanto que os volumes emprestados são recordes’, afirma, acrescentando que as condições comerciais são as melhores, até mais que as de 2014, antes da crise. ‘Hoje o tomador consegue juros de 7,99% ao ano mais TR’, diz.

Aumento da fatia das LIGs

Abreu Filho espera também uma mudança no perfil das fontes de recursos (funding) do setor. A maior parte hoje vem da poupança, com R$ 620,8 bilhões, seguida do FGTS, com R$ 425,3 bilhões, as LCIs de bancos, com R$ 150,9 bilhões e os Certificados de Recebíveis Imobiliários, com R$ 70,8 bilhões. As Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), lançadas no fim de 2018, porém, já somam R$ 7,6 bilhões e devem substituir as LCI. ‘As LIGs tem dupla garantia, do banco e da carteira de empréstimos imobiliários, também contam com isenção de imposto sobre os rendimentos e tem vantagens sobre as LCI pois não tem limitações regulatórias’, explica Abreu Filho. A expectativa é que as LIGs aumentem significativamente com a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para ofertas públicas desses papéis para o varejo, o que já está em audiência pública. ‘Esperamos que ainda este ano saia a regulamentação’, afirma. As LIGs tem prazo superior a 3 anos, mas hoje, para obter remuneração acima do CDI em LCI, o investidor tem de aceitar prazos parecidos, de 2 a 3 anos.

A LIG também permitirá maior concorrência entre os bancos, já que os médios e pequenos, que não possuem carteira de poupança, acabam não tendo tantos recursos para crédito imobiliário. ‘Com a LIG, esses bancos menores passam a contar com a garantia extra da carteira de crédito e poderão disputar mercado com os grandes e obter mais recursos’, afirma. Está em negociação também com o Banco Central a autorização para emitir LIG no exterior para estrangeiros, em dólar, o que deve aumentar ainda mais os recursos para o setor imobiliário.

Todo esse cenário depende, porém, da aprovação da reforma da Previdência e da continuidade da queda das taxas de juros. ‘As taxas de juros estão em níveis nunca vistos e com tendência de queda, a inflação está sob controle e começamos a ver discussões de melhoras estruturais como a reforma tributária, tudo isso deve propiciar a retomada do setor de construção’, diz. Isso aparece nos indicadores de confiança, que já subiram em relação a 2018. O emprego também precisa melhorar para dar mais segurança para os consumidores assumirem um compromisso de longo prazo como o crédito imobiliário. ‘Mas o mercado financeiro já mostra a retomada da confiança, com o Índice Bovespa acima de 100 mil pontos, um sinal de otimismo, apesar de o estrangeiro ainda não estar tão presente no mercado’, afirma Abreu Filho.

Ele não espera que as mudanças do FGTS anunciadas ontem prejudiquem o setor de construção, pois a forma de liberação das contas será parcial e compensada pelos novos depósitos. ‘O que haverá será maior liberdade para o trabalhador usar os recursos, e decidir se quer guardar o dinheiro ou usar de outra forma’, diz.

Regras para usar o FGTS na casa própria

A Abecip negocia com o governo mudanças nas regras de uso do FGTS para a compra da casa própria. A associação defende que os trabalhadores com financiamento imobiliário em atraso possam quitar 12 prestações com o saldo do FGTS, e não apenas três como hoje. Defende também que o valor a ser abatido da prestação com recursos do FGTS suba de 80% para 100% e que a permissão para usar os recursos do FGTS para a casa própria, hoje de dois anos para cada saque, passe a ser de um ano.

Fonte: Secovi Rio