19/08/2021 – Condomínio deve indenizar por corte de água de moradora que não pagou multa

O corte indevido do fornecimento de água, um elemento básico para a vida digna, configura dano moral. O entendimento é da 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao condenar um condomínio a indenizar pelo corte da água de uma moradora que não pagou uma multa condominial.

Consta dos autos que a moradora foi multada por não respeitar as regras sobre circulação de animais de estimação pelas áreas comuns, além de não recolher as fezes de sua cachorra. A multa foi incluída no boleto do condomínio, mas a moradora se recusou a efetuar o pagamento por não concordar com a infração.

Diante do não pagamento do boleto, o condomínio decidiu cortar a água do apartamento, o que levou a moradora a ajuizar a ação indenizatória. Em primeiro e segundo graus, os magistrados reconheceram a validade da multa, pois entenderam que a moradora desrespeitou as regras do prédio.

Continua: https://www.conjur.com.br/2021-ago-10/condominio-indenizara-cortar-agua-moradora-nao-pagou-multa

18/08/2021 – Pagamento de despesas comuns por lojas térreas

Em prédios compostos de unidades autônomas residenciais e comerciais, com lojas situadas no pavimento térreo independentes dos demais compartimentos do prédio, com entrada autônoma e exclusiva, com acesso direto para a via pública, devem participar do rateio das despesas de manutenção, conservação, limpeza e reparos, bem como do pagamento de impostos e quota de seguro obrigatório?

A circunstância das lojas  que tenham entradas autônomas, não as fazem unidades apartadas do edifício, na medida em que o acesso a logradouro público é apenas uma das partes comuns a todos pertencentes, na forma do § 2° do art. 1331 do Código Civil, segundo o qual “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, [inclusive o acesso ao logradouro público,] são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

As lojas estão alicerçadas em terreno único que está em comunhão de todos os proprietários, consoante externa o Código Civil brasileiro, no § 3° do art. 1.331, segundo o qual: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns […]”, o mesmo ocorrendo com as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, que, sem autorização dos demais coproprietários, não podem sofrer alteração de modo a comprometer a segurança e o conforto, nem subverter a conformação inicial.

Portanto, as lojas situadas no pavimento térreo, ainda que tenham acesso independente à via pública, fazem parte do condomínio (inclusive tendo também direito a presença ou voto em assembleia de qualquer natureza), razão pela qual se submetem ao pagamento do seguro obrigatório do prédio, bem como pelas obras de reforma da fachada do edifício, de conservação e manutenção do passeio, do telhado, da marquise, dos sistemas de água e esgoto que estejam estritamente ligados entre todas as unidades, dentre outros, conforme previsão expressa no Código Civil, art. 1.336 do CC, segundo o qual “(…) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” ¹

¹ Correspondente na Lei 4.591/64, art. 12, § 1°

Continue a leitura: https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/pagamento-de-despesas-comuns-por-lojas-terreas/ 

17/08/2021 – Secovi Rio divulga relatório do cenário residencial na cidade até agosto de 2021

O Secovi Rio acaba de divulgar o novo relatório sobre o cenário imobiliário residencial do Rio de Janeiro, com dados de agosto de 2020 a agosto de 2021

O valor do metro quadrado residencial ofertado para venda na cidade fechou o mês de agosto em R$ 8.947, contra R$ 8.670 registrados no mesmo período do ano passado. Trata-se do maior valor desde o início de 2019. Em julho deste ano, o preço do metro quadrado para venda foi de R$ 8.892, o que mostra crescimento de 0,62% no período.

Analisando as regiões do município, a que a presentou a maior variação foi a “Barra e adjacências” (composta dos bairros Barra da Tijuca, Recreio, Itanhangá, Vargem Grande, Vargem Pequena e toda a região de Jacarepaguá), com o valor do m² ofertado para venda de R$ 7.498 e variação de 0,78% em relação o mês anterior.

Até o momento, a cidade contabiliza 107.308 imóveis ofertados para negociação residencial.

Em relação aos imóveis residenciais ofertados para locação em agosto, o valor do metro quadrado encontra-se em R$ 31,08, contra R$ 30,56 registrado em julho.

Para conferir o relatório completo sobre a variação de valores em todas as regiões da cidade e outras informações detalhadas, acesse aqui: https://www.secovirio.com.br/wp-content/uploads/2021/08/cenario-imobiliario-residencial-ago20-a-ago21.pdf

12/08/2021 – Como os condomínios podem ajudar na adoção da bicicleta como meio de transporte

Com tantos carros nas ruas, muitas pessoas têm preferido as bicicletas. Por isso essa preocupação crescente com o estacionamento das bicicletas nos condomínios, já que o modal também oferece baixo custo, bem-estar, prática de exercício físico, preocupação ambiental e agilidade. Com o aumento de ciclistas, cada vez mais os condomínios reservam espaços para estacionar as bikes. Chamados de bicicletários, a implementação desse espaço é simples e de baixo custo. Em apenas 6m², por exemplo, já é possível acomodar 5 bicicletas.

Novos condomínios são obrigados por lei a terem estacionamento de bicicletas

Em algumas cidades, como São Paulo, novos condomínios já são obrigados pela Lei 15.649/2012 a reservarem até 10% das vagas para o estacionamento de bicicletas. Em Curitiba, desde 2014, com a alteração da Lei 6.273/1981, os condomínios tem que destinar para bicicletas uma área de até 5% dos metros quadrados usados para guardar carros.

Em condomínios já existentes, o maior empecilho para construção de bicicletários é a falta de espaço. Nesse caso, o síndico pode optar simplesmente por fixar ganchos na parede da garagem e providenciar cadeados para os donos. Se houver espaço à disposição e o condomínio se propuser a implementar um bicicletário, é necessário convocar uma assembleia para discutir o assunto. Se nenhuma área do condomínio for alterada uma maioria simples já é o suficiente. Porém, se houver a necessidade de mudar uma área comum, dois terços dos condôminos precisam aprovar a alteração.

De qualquer forma, esse tipo de transporte é cada vez mais comum, muitas vezes superando o número de veículos dentro do condomínio.

Para evitar transtornos e constrangimentos, vale a pena o investimento já que o custo de implementação e manutenção é baixo, além de ajudar na qualidade do meio ambiente.

Confira algumas dicas para o bom funcionamento desse espaço

1- Defina o tipo de bicicletário que você irá escolher para o condomínio

Existem duas opções: horizontal e vertical. Os suportes horizontais demandam mais espaço. O ideal é que mantenham 40cm de distancia entre as bikes. Já os verticais são mais práticos, pois otimizam o espaço físico. Devem ser instalados com intervalos de 30cm entre eles.

2- Crie regras para evitar transtornos ou mal-entendidos

Especifique no regimento e na convenção do condomínio regras para utilização do espaço. Crie placas de identificação com nome e número do bloco/apartamento dos usuários do bicicletário.

3- Pesquise os potenciais usuários do espaço

Crie comunicados ou visite o apartamento dos condôminos para saber se eles têm o desejo de usar o espaço. Deixe claro que com a instalação do bicicletário ficará vedado a utilização de outro espaço para o estacionamento das bicicletas.

4- A localização é fundamental para a utilização do espaço

Procure não manter escondido ou mal sinalizado. Isso evita a invasão de carros e motos no espaço exclusivo para bicicletas. Procure um local pavimentado e nivelado, para evitar danos nas bicicletas.

5- Dialogue com os moradores

Procure incentivá-los a trocar, pelo menos uma vez por semana, o uso do carro pelas bicicletas. O meio ambiente e a cidade agradecem.

Para saber mais e ver modelos de documentos para utilização do bicicletário no condomínio, acesse: https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/estacionamento-das-bicicletas/

Fonte: Viva o Condomínio

11/08/2021 – Porta corta-fogo

O uso de porta corta-fogo em condomínios é fundamental. Apesar de serem utilizadas em prédios desde 1970, a sua obrigatoriedade veio somente no ano de 1983, para edifícios com mais de quatro andares.

Apesar de obrigatório e um item necessário para conseguir a certificação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), a grande quantidade de condomínios residenciais, torna ineficiente o controle ou fiscalização sobre o uso adequado e manutenção desse item tão importante.

Em São Paulo, um caso chamou a atenção, durante o incêndio em um condomínio residencial, duas pessoas morreram por inalação de fumaça. Segundo os bombeiros, o motivo foram as portas corta-fogo que estavam abertas, o que possibilitou que a fumaça chegasse até outros andares do prédio.

A falta de informações, muitas vezes é um dos grandes fatores para fatalidades como essa, por isso separamos aqui alguns cuidados para evitar que situações assim ocorram. Veja:

Regras para adquirir uma porta corta-fogo

Ao adquirir uma porta corta-fogo, é necessário ficar atento sobre a qualidade e especificação do item. Isso porque há empresas não regulamentadas que comercializam esse tipo de serviço sem se atentar para as regras exigidas.

Apesar dos valores menores, não há garantia de segurança, resistência e eficácia em caso de incêndio. Pesquise muito bem a empresa antes de comprar.

As portas que seguem as normas de segurança necessárias, recebem o selo ABNT 11742 (ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas). Esse selo garante ao comprador que a porta está em plenas condições de funcionamento.

Manutenção

A manutenção periódica é fundamental, pelo menos a cada 3 meses é necessário verificar a condição das molas. Elas são responsáveis pelo fechamento completo das portas. Caso esse item esteja desgastado, pode comprometer a eficiência da porta em conter a propagação do fogo ou fumaça.

Em caso de dano, é necessário que a empresa que fez a instalação seja acionada, para que os reparos ou substituição seja feita de forma segura.

O que não fazer

A porta corta-fogo é um item planejado para ganhar tempo em casos de incêndio, elas bloqueiam o fogo, calor e a fumaça, permitindo que os moradores do local saiam em segurança. Por isso, eles jamais devem:

Estar trancadas

Estar Abertas (portas escancaradas)

Ter objetos decorativos na frente

Ter vasos com plantas próximos

Entulhos ou matérias de construção alocados na escada impedindo a abertura total das portas

As rotas de fuga devem ter passagem livre.

O que pode fazer

Agora alguns exemplos que devem ser seguidos:

Placas de sinalização indicando a direção das portas

Placas com avisos sobre manter as portas fechadas (não trancadas)

Manter as portas fechadas

Manter as portas destrancadas (sem cadeados ou chave, que impossibilitem a passagem)

Manter a manutenção em dia

Orientar os moradores sobre a importância das portas corta-fogo, e das regras de utilização da mesma.

Agora que vimos algumas dicas de como manter a segurança em relação a esse item, cabe aos síndicos buscarem as medidas necessárias para manter o condomínio seguro. E cabe aos moradores fiscalizar para ter certeza que o uso seja feito de maneira correta.

Fonte: https://www.ocondominio.com.br/noticias/3601/porta-cortafogo

06/08/2021 – Dicas para home office: barulhos externos

Muito já se falou sobre o aumento do número de trabalhadores que passaram a atuar no sistema home office e precisaram promover adaptações em casa – iniciado de uma maneira improvisada, muitos brasileiros já dedicaram um espaço exclusivo para as atribuições do horário de expediente. Mas e quando a tranquilidade é atrapalhada por barulhos externos?

Recentemente, a Vara do Juizado Especial Cível e Criminal de Birigui, no interior de São Paulo, concedeu a uma mulher, que trabalha em sistema remoto, a proibição de seu vizinho reproduzir música em volume excessivo. Os barulhos externos, que aconteciam em períodos diurnos e noturnos, sofreram restrições de horário, uma vez que, no entendimento do juiz à frente do caso, a pandemia do Covid-19 demanda a adequação das pessoas que vivem no entorno.

“Sem dúvidas, a poluição sonora é uma das vilãs do bem-estar que o trabalhador precisa para suas atividades em home office”, argumenta Allan Lopes, fundador e diretor global Healthy Building Certificate (HBC), empresa especialista na consultoria e certificações de construções saudáveis.

A seguir, Allan e o CEO da HBC, Marcos Casado, abordam algumas recomendações, incluindo janelas acústicas, isolantes no ambiente, cenário para reuniões e outras soluções para melhorar o bem-estar sonoro de quem deixou o escritório tradicional para trabalhar em casa: https://sindicojf.com.br/dicas/dicas-de-experts-para-um-home-office-sem-barulhos-externos/

05/08/2021 – A chegada das férias e a circulação das crianças nas áreas comuns do condomínio

Estamos em momento de férias escolares, momento em que o fluxo das crianças é bem maior nas quadras, playgrounds, brinquedoteca, e pátio dos condomínios. Mesmo com a pandemia, grande parte dos condomínios flexibilizou as regras para abertura de áreas comuns, permitindo a utilização de alguns espaços mediante restrições de horários, agendamento, uso obrigatório de máscaras, álcool gel, e distanciamento entre os frequentadores.

Todos nós sabemos que a criança tem como um de seus direitos fundamentais, o direito de brincar e divertir-se, conforme inciso I, do artigo 16, do Estatuto da Criança e do Adolescente, mais conhecido como o ECA. Porém, muitos cuidados devem ser tomados com relação às crianças que brincam sozinhas nos espaços comuns dos prédios.

A cada ano aumenta o número de famílias com crianças que buscam morar em condomínio, pela segurança, assim como em razão do lazer proporcionado pelas áreas voltadas ao público infantil.

E por residirem em condomínios, os pais ou responsáveis acreditam estarem mais seguros, permitindo que as crianças transitem sozinhas pelas áreas comuns.

O ideal é o regimento interno prever as normas de utilização das áreas comuns; a idade mínima, e em quais locais, crianças podem estar acompanhadas de um adulto responsável, dentre outras regras pertinentes, devendo sempre observar de forma protetiva, o Estatuto da Criança e do Adolescente. Quanto aos elevadores, cada município possui sua própria determinação por lei específica.

Qualquer ocorrência dentro de um condomínio que envolva crianças e adolescentes deve ser vista com bastante cautela pelos gestores condominiais e síndicos.

Continue a leitura: https://www.ocondominio.com.br/noticias/3602/criancas-nas-areas-comuns-dos-condominios

04/08/2021 – STJ admite resolução de compra e venda com alienação fiduciária após registro

É possível a resolução de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária na hipótese de inadimplemento do vendedor (credor fiduciário), ainda que ele já tenha sido registrado na matrícula dos imóveis em exame.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial de uma incorporadora imobiliária que deixou de entregar obras de infraestrutura e serviços urbanos em condomínio, motivo que fez o comprador de um imóvel pedir a rescisão de contrato, com devolução do dinheiro.

No caso, as partes firmaram contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Nele, o próprio bem é dado como garantia em caso de inadimplemento. Esse instrumento público foi devidamente levado a registro na matrícula do imóvel.

Para o vendedor, uma vez lavrada a escritura pública, não seria mais possível discutir o descumprimento do prazo de entrega do empreendimento, pois os efeitos do negócio jurídico já estariam exauridos.

Defendeu também que qualquer inadimplemento deve ser regido pelo procedimento pactuado pelas partes, descrito pelos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. São as normas que tratam da dívida do fiduciante. Quando não paga, consolida-se a propriedade do bem alienado ao fiduciário.

Relator, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que, na verdade, os efeitos do contrato não se exauriram com o registro em cartório, já que havia ainda obrigações pendentes por parte do vendedor — construção de infraestrutura nos lotes e implementação de serviços urbanos.

Também destacou a tese de que seria inviável a resolução em virtude da transferência da propriedade para os compradores, após a lavratura da escritura. Isso porque, na prática, não se opera a transferência, se o próprio incorporador dá o financiamento.

“Por esses motivos, é possível a resolução de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária na hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, ainda que a avença tenha sido registrada na matrícula de registro dos imóveis em exame”, concluiu.

Quando à aplicação da Lei 9.514/1997, ela só seria possível se o inadimplemento fosse do comprador. O caso concreto, por outro lado, é de mora do vendedor. Não se discute as obrigações pactuadas entre as partes no que tange à alienação fiduciária.

“Como o principal efeito advindo do procedimento aludido para o caso de extinção contratual é a consolidação da dita propriedade em nome do credor fiduciário, seria ilógico aplicar a referida regra no caso em que ele próprio se encontra inadimplente”, disse o relator.

Clique aqui para ler o acórdão: https://www.conjur.com.br/dl/stj-admite-resolucao-compra-venda.pdf

REsp 1.739.994

Fonte: ConJur / Abadi

02/08/2021 – Inverno é a melhor estação para cuidar da piscina

Para aproveitar em dias mais quentes, o cuidado com a piscina do condomínio começa no inverno. Use essa época do ano para realizar a manutenção da piscina.

É tempo de frio em diversas regiões do país. E como nesta época do ano as baixas temperaturas costumam afastar as pessoas das piscinas, esse período se torna o mais indicado para obras de reparo, troca de revestimentos e restauração de pisos e decks.

Os dois tipos mais comuns de piscinas instaladas em condomínios são as de resina poliéster com fibra de vidro, menos suscetíveis a furos e vazamentos. E as piscinas feitas de vinil, fáceis de montar e econômicas, por não precisarem de rejuntes.

Em ambos os casos, com o passar dos tempos, invariavelmente elas precisam passar por manutenção. E é isso que iremos tratar a seguir.

Veja agora o que deve pode ser observado pelo síndico, na área da piscina, aproveitando o pouco uso desse espaço em períodos mais frios. 

1- Infiltrações e rachaduras

2- Troca de rejunte e azulejo

3- Troca do vinil da piscina

4- Troca de borda e manutenção do piso no entorno da piscina

Saiba como fazer cada uma destas correções e outras dicas importantes para a manutenção e o tratamento da água da piscina: https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/inverno-e-tempo-de-observar-a-manutencao-da-piscina/ 

Por: Guilherme de Paula Pires

Redação Viva o Condomínio

29/07/2021 – Minimercado, coworking e feiras livres: condomínios se reinventam e adaptam áreas comuns para novo modo de vida

Isolamento social, regras de distanciamento, home office e novas regras de higiene. A vida do cidadão em todas as partes do planeta teve que passar por mudanças drásticas desde que foi decretada a pandemia de coronavírus, ainda no início de 2020. Escritórios, comércios, escolas e outros serviços foram totalmente ou parcialmente fechados. De acordo com dados disponíveis pela pesquisa Pnad Covid, em novembro 7,3 milhões de brasileiros estavam atuando em modelo home office. Dados da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis) revela que, somente no ano passado, 45% das salas comerciais do centro do Rio fecharam suas portas.

Com a flexibilização do retorno das atividades, algumas empresas reabriram e outras decidiram adotar, de vez, o modelo de trabalho remoto. Muitas pessoas que se fixaram nesse modelo ainda encontram algumas dificuldades no dia a dia. É o caso de Beatriz Teixeira. Em casa desde março de 2020, ela decidiu se mudar para um apartamento maior, porém mais longe da sede da empresa que trabalha. Com as constantes obras no edifício e após inúmeras reclamações dos moradores, o síndico encontrou uma solução: disponibilizar o salão de festas para espaço de coworking. “O prédio é novo, todos somos primeiros locatários dos apartamentos, então muita gente ainda está adaptando os espaços para morar. Durante uma reunião de condomínio, surgiu essa ideia e o síndico não levou nem dez dias para transformar o salão de festas, que está em desuso há meses, como espaço para quem quiser trabalhar fora do ambiente de casa, mas ainda assim, com segurança”, afirma.

Alguns condomínios transformaram áreas comuns em minimercado, para que os moradores não precisem se deslocar para fazerem suas compras em locais mais cheios. Uma famosa marca da rede instalou a primeira loja idealizada exclusivamente para condomínios no Rio de Janeiro, um minimercado totalmente informatizado em um condomínio na Barra da Tijuca, onde os moradores podem comprar utilizando aplicativo.

De acordo com Marcelo Borges, Diretor de Condomínio e Locação da Abadi, a utilização de espaços comuns pode ser uma tendência para os tempos modernos, ampliando a criatividade das novas construções para espaços de conveniência até então não pensados. Com o aumento no tempo de permanência das pessoas nos imóveis, seja para trabalhar ou estudar, será necessária uma modernização na característica das áreas comuns, objetivando melhor qualidade de vida no cotidiano condominial.

Fonte: Abadi