Tudo o que um síndico precisa saber sobre impermeabilização, que demanda uma das manutenções mais críticas. Do monitoramento de áreas à contratação do serviço

 

Uma das manutenções que comumente pode ser negligenciada em condomínio é a impermeabilização, técnica que consiste na aplicação de produtos específicos para proteger áreas de um imóvel ou empreendimento contra a ação prejudicial da água.

 

Quando um condomínio não tem um Plano de Manutenção Preventiva em vigor, no qual todos os sistemas e suas respectivas manutenções estão listados, ninguém lembra da impermeabilização – mesmo porque pode durar, não raro, 25 anos. Até uma infiltração ou vazamento aparecer em estado já avançado.

 

E quando isso acontece, o problema pode já estar comprometendo outros sistemas e causando transtornos aos moradores – além de dar mais trabalho para ser sanado e custar bem mais caro. E mesmo com dinheiro em caixa, às vezes o condomínio precisa esperar a melhor época para realizar a manutenção, preferencialmente quando há menor incidência de chuva.

 

Com o intuito de informar síndicos e gestores a ter os cuidados necessários com a impermeabilização em condomínio, incluir essa importante manutenção no planejamento, saber como contratar o serviço e esclarecer os pontos mais relevantes sobre tema tão técnico é que preparamos esta matéria. Boa leitura!

 

Por que colocar a impermeabilização em condomínio no plano de manutenções?

 

A durabilidade da impermeabilização de uma área do condomínio costuma ser longa (veja mais em “vida útil”). Mas para que esse sistema atinja a sua Vida Útil de Projeto (VUP) esperada – ou seja, dure o tempo para o qual ele foi projetado – é preciso fazer as manutenções necessárias.

 

“Da mesma forma quando se compra um carro ‘zero quilômetro’ e a cada um ano ou 10.000 Km rodados deve ser feita uma revisão exigida, o mesmo se aplica à impermeabilização e outros sistemas de uma edificação”, compara José Miguel Morgado, diretor-executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI).

 

Quais as consequências para o condomínio que não cuida bem de áreas impermeabilizadas?

 

Quando uma área impermeabilizada passa por perfurações devido a manutenções mal-feitas ou instalação de equipamentos depois de sua aplicação ou já atingiu a sua vida útil e perdeu a sua função, podem acontecer infiltrações na sua superfície e estrutura, chegando ao concreto, armadura, alvenaria e revestimento.

 

Se a manutenção não for feita logo que são percebidos os primeiros sinais, diversos danos são acarretados:

 

armaduras podem sofrer corrosão e gerar danos à estrutura

destacamento de revestimentos

comprometimento das instalações elétricas

ambiente desprotegido fica insalubre com o surgimento de umidade, fungos e mofo

a pintura pode ficar manchada

entre outros problemas.

 

Consequências para o condomínio

 

Um exemplo fornecido por José Miguel Morgado: rampa da garagem sem impermeabilização adequada. A água vai passando pela laje da rampa e começa a corroer a ferragem, ocasionando a corrosão da armadura e, consequentemente, danos à estrutura, chegando, por vezes, ao colapso da estrutura.

 

Quais áreas precisam ser monitoradas quanto à impermeabilização em condomínio?

 

Todas as áreas sujeitas à presença de água devem estar no radar do síndico, segundo Flávio de Camargo Martins, engenheiro civil especialista em impermeabilização.

 

Afinal, que áreas são essas?

 

Áreas sujeitas a molhamento de chuva e lavagem

lajes externas, como coberturas, lajes de garagem, lajes do térreo

áreas molhadas, como banheiros, áreas de serviço, varandas e sacadas

rampas de garagens

juntas de dilatação nos subsolos

Áreas que armazenam água

reservatórios

cisternas

cortinas dos subsolos (contra umidade ou até mesmo lençol freático)

piscinas

espelhos d’água

caixa d’água elevada

laje de cobertura da caixa d’água e o teto

Áreas de contato com a umidade

saunas

decks de piscina

lajes

ralos

muros e paredes em contato com o solo, como jardins

“Todas estas áreas precisam ser protegidas contra a ação nociva da água. E esta impermeabilização, logicamente por não ser eterna, precisa ser preservada e monitorada”, orienta Martins, que também é secretário do comitê que revisa a norma da ABNT NBR 9575:2010 – Impermeabilização – Seleção e projeto.

 

Os síndicos podem tomar algumas medidas de acompanhamento de certas áreas:

juntas, ralos e reservatórios: devem passar por inspeções anuais

fachadas: verificar o sistema a cada três ou cinco anos

caixas d’água: checar se há trincas, fissuras ou gotejamento toda vez que fizer limpeza

serviços de instalações e fixações sobre áreas impermeabilizadas: tomar todo o cuidado na execução para não comprometer o sistema

troca do revestimento do piso: refazer a impermeabilização, com um projeto do novo sistema.

 

Pedro Cunha, engenheiro e CEO da Safira Serviços Síndicos Profissionais, não hesita em acionar a vistoria de um técnico especializado para detectar com precisão o problema e orientar sobre como fazer o melhor cuidado, dependendo da degradação.

 

Fonte: Síndico Net