Declaração de imóvel

A partir de 2019, na declaração de imóveis do Imposto de Renda, o morador terá que fornecer mais informações sobre o seu bem: data de aquisição, área total, Registro de Inscrição (RGI) ou algum documento que comprove a posse, endereço completo e inscrição do IPTU. Ainda que essas regras só se tornem obrigatórias a partir do próximo ano, a orientação é começar a aderir às novas exigências desde já.

– Para a Receita, isso ajudará no cruzamento de dados, quando necessário. Em caso de arrolamento de bens, por exemplo, será mais simples fazer o levantamento das posses do contribuinte em dívida. E, para o contribuinte, facilitará em outros procedimentos, como fazer um inventário – explica o auditor fiscal da Receita Federal, Leônidas Quaresma.

Segundo o professor de direito tributário da FGV, Linneu de Albuquerque Mello, estas mudanças não significarão mais tributação para o contribuinte em geral.

– A Receita vinha tendo dificuldades na descrição do bens, que eram incompletas, e sofisticou o fornecimento de informações para tentar agilizar o cruzamento de dados em casos de suspeita de fraude – esclarece.

De acordo com especialistas ouvidos pelo Morar Bem para elucidar as principais dúvidas sobre como declarar imóveis no Imposto de Renda, há muitos questionamentos sobre como preencher as informações de compra e venda, especialmente em relação ao valor e em transações conjuntas.

Quaresma aponta que o erro mais comum no preenchimento do acerto com o Leão ocorre em casos de financiamento, quando o morador põe o valor total do imóvel e não do que foi gasto naquele ano, até a data de 31 de dezembro.

Com isso, o desconto sobre o lucro daquele ano acaba sendo maior por causa do valor mais alto declarado. No futuro, isto também poderá causar discrepâncias de renda x aquisição.

– No caso do financiamento, o contribuinte deve declarar o valor que pagou até o último dia no ano, incluindo parcelas, chaves, escritura, tudo. A cada ano, este valor vai aumentando. E quando chegar na quitação, ele passará a declarar o valor total – orienta o auditor fiscal.

FINANCIAMENTO DECLARADO EM PARTES

Francisco Arrighi, diretor da Fradema Consultores Tributários, explica que, depois de quitado, o valor do imóvel não deve ser atualizado.

– Deve-se informar sempre o valor do custo da aquisição, mesmo que ele tenha se valorizado ao longo do tempo. A exceção só vale para reformas e benfeitorias que o proprietário tenha feito, que permitem corrigir esse valor.

De acordo com a legislação fiscal vigente, podem integrar o custo de aquisição dos bens imóveis os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do bem, quando comprovados com documentação.

O advogado especializado em direito imobiliário e diretor-presidente da Irigon, Luis Guilherme Russo, lembra que, se o imóvel foi comprado em 2018, somente deverá ser declarado no exercício de 2019.

– Já se foi adquirido em 2017, o primeiro passo é fazer o download do programa gerador da declaração no site da Receita Federal. Depois, o morador deve separar toda a documentação e preencher os dados, respeitando o que está sendo pedido. Ao finalizar, basta selecionar qual será o modelo de tributação da sua declaração, simplificada ou completa – diz Russo, esclarecendo que as exceções são as reformas e as benfeitorias que o proprietário tenha feito, o que permite corrigir esse valor. E nunca é demais lembrar : a entrega do Imposto de Renda deste ano deve ser feita até o dia 30 de abril.

A declaração do Imposto de Renda tem muitas variáveis em diversos aspectos, e com imóveis não é diferente. Uma das dúvidas mais comuns é em relação ao aluguel e às isenções. Quem paga o que? Afinal, cutucar o Leão com vara curta é arriscado.

Quem estiver dentro da faixa geral de isenção – rendimentos tributáveis menores do que R$ 28.559,70 em 2017 – não precisa fazer a declaração apenas por causa do aluguel.

Mas, no caso do inquilino (pessoa física) que é declarante, a orientação – embora sem restituição – é informar o pagamento do aluguel para que a Receita possa cruzar as informações com o proprietário, que tem que pagar imposto sobre o ganho. A despesa com aluguel só está na lista de gastos dedutíveis para quem exerce atividade rural.

Linneu de Albuquerque Mello, da FGV, e Luis Guilherme Russo, da Irigon, explicam que o proprietário tem que preencher ao longo do ano o programa chamado carnê-leão, que é o recolhimento mensal dos aluguéis e que calcula automaticamente o valor do imposto a ser pago.

Ao fim do ano fiscal, basta transferir os dados para o programa de declaração anual.

QUEM ESTÁ ISENTO

Sobre as isenções referentes a imóveis no Imposto de Renda, há dois casos. Um deles é que, desde que atendendo às outras faixas de isenção, o contribuinte não precisa declarar propriedade, imóvel ou terreno (até 31 de dezembro) cujo valor seja inferior a R$ 300 mil.

SEM GANHO DE CAPITAL

O segundo caso se trata da isenção do pagamento de imposto por ganho de capital (e não da declaração dos bens).

É o caso de quem vendeu um imóvel residencial e comprou outro dentro do prazo de 180 dias com o dinheiro obtido com a venda do primeiro. Também se aplica a quem vendeu um imóvel (único) de até R$ 440 mil, e às aquisições imobiliárias anteriores a 1968.

Francisco Arrighi, da Fradema, ressalta que também há desconto progressivo no imposto em bens adquiridos entre 1969 e 1988.

– Quem vendeu um imóvel pode ter de pagar até 15% de Imposto de Renda sobre seu ganho de capital, que é a diferença entre os valores de compra e o de venda. E precisa gastar todo o dinheiro recebido com a venda da casa antiga na compra do imóvel novo em até 180 dias para não paga imposto nenhum. Pode ser qualquer valor. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos – explica Russo.

Outras dúvidas sobre essas regras para a declaração do IR podem ser tiradas no site da Receita Federal: receita.fazenda.gov.br.