Em geral, os contratos de financiamento habitacional, assinados com banco ou diretamente com a construtora, são feitos com base na lei de alienação fiduciária. Isso significa que o próprio bem é dado em garantia em caso de inadimplência. Segundo o advogado Fábio Oliveira, diretor jurídico da BAP Administradora de Bens, é preciso ficar atento ao que diz o contrato, já que é o documento que estabelece o prazo para que dívida seja executada — ou seja, a partir de quantas prestações atrasadas o imóvel pode ser retomado.

— Não havendo isso em contrato, uma única parcela atrasada pode ser suficiente para executar o débito — alertou o advogado.

Para quitar a dívida, o imóvel vai a leilão. Como o processo é todo extrajudicial (não depende da Justiça, apenas de atos do próprio credor), o andamento costuma ser rápido.

— Às vezes, em 90 dias, o leilão pode estar prestes a ocorrer — disse Oliveira.

O contrato também estabelece o valor do imóvel para o leilão. Caso o comprador perca o bem, ele pode ou não receber parte da quantia obtida no arremate, como explica o advogado Hamilton Quirino, especialista em Direito Imobiliário. Por exemplo: se o bem for vendido por R$ 100 mil, e a dívida do antigo proprietário for de R$ 90 mil, ele ficará com a diferença de R$ 10 mil.

Dívidas de condomínio, IPTU ou Taxa de Incêndio

Taxas condominiais, IPTU e taxa de incêndio são obrigações relacionadas ao imóvel e, por isso, a falta de pagamento delas pode acarretar a perda do bem. Em caso de dívida, o credor — o condomínio, a prefeitura (no caso do IPTU) ou o governo do estado (no caso da taxa de incêndio) — pode entrar com uma ação judicial para fazer a cobrança. Se os débitos não forem quitados, o imóvel vai a leilão.

Em geral, a convenção do condomínio prevê um prazo de tolerância para os inadimplentes. Se nada estiver estabelecido no documento, o caso pode ir à Justiça imediatamente. No entanto, de acordo com o advogado Fábio Oliveira, o que se vê na prática é os condomínios entrando com ações cerca de 60 a 90 dias após o início da dívida.

A lei não determina um prazo para as entidades governamentais cobrarem a quantia devida de IPTU ou taxa de incêndio na Justiça. Nesses casos, a existência do processo judicial vai depender da celeridade do governo.

Imóvel dado em garantia, fiança e pensão alimentícia

Dívidas de contratos em que o imóvel foi dado em garantia, de pensão alimentícia ou de fiança em locação de imóveis, são os outros casos previstos como exceção na Lei 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família. Isso significa que, em qualquer uma dessas situações, o imóvel da entidade familiar, ainda que seja a única residência, pode ser leiloado com a finalidade de quitar a obrigação financeira, caso o credor faça a cobrança na Justiça.

O que fazer:

- Se as parcelas do financiamento do imóvel ficarem com o pagamento atrasado, tente renegociar a dívida administrativamente com o credor, seja o banco ou a construtora, o mais rapidamente possível. Recorrer à Justiça para evitar o leilão não costuma ser um caminho eficiente, pois entende-se que, ao assinar o contrato, o comprador aceitou as condições, inclusive o risco de perder o bem em caso de inadimplência.

- No condomínio, a possibilidade de renegociação da dívida depende do que for estabelecido pela convenção ou pelas assembleias de condôminos. Se nada estiver previsto, o condomínio não é obrigado a renegociar a dívida nem a conceder descontos. Mas nada impede o condômino inadimplente de levar o caso para discussão e avaliação de todos.

- Não deixe a dívida virar uma bola de neve. Quanto maior ela for, pior é a possibilidade de solução e renegociação.

- Tente solucionar o problema antes que ele vire um processo judicial. Se deixar para depois, será necessário reembolsar o credor dos gastos com honorários e outros custos do processo.

- Quando há divida com a administração pública, é importante ficar atento a programas de renegociação de débitos. No Concilia Rio, da Prefeitura do Rio, é possível conseguir descontos em multas e encargos de dívidas de IPTU.

Via Extra Online