Dívida de condomínio – saiba como lidar com a inadimplência da sua unidade

O que você precisa saber sobre dívida de condomínio

Só quem está em dívida (ou já ficou) com o condomínio sabe como isso pode ser prejudicial ao orçamento – e, no pior dos casos, fazer você perder seu imóvel. De acordo com dados do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), entre janeiro e abril de 2018 foram registradas mais de 13 mil ações por inadimplência no pagamento do condomínio. Ao longo de 2017, foram 37.665 imóveis com ações dessa natureza no estado. Desde 2017 até agora, 72 imóveis foram a leilão.

“O crescimento de inadimplentes foi impulsionado pela crise econômica, que desencadeou demissões em massa, atraso de salários e ainda queda no mercado de locação – neste caso, muitos imóveis estavam ocupados e com o condomínio sendo pago pelos locatários”, explica Cátia Vita, advogada especialista em direito imobiliário.

Como escapar da dívida de condomínio?

Para evitar esse tipo de dívida, a palavra de ordem é planejamento. Ao saber exatamente quanto ganha e quais são as suas despesas, você poderá calcular quanto pode dispor do seu orçamento para o condomínio e outras contas atreladas ao imóvel.

Depois desse planejamento, pondere se você pode pagar esse condomínio em dia. “Se você não puder, vale a pena considerar sair do imóvel e alugá-lo. Mude para um lugar mais em conta, com um condomínio menor ou até mesmo sem taxas”, pontua Diego Barbieri, professor de gestão financeira da IBE Conveniada FGV.

Já tenho dívidas. E agora?

Atrasar algumas parcelas não é motivo para desespero. Este momento requer calma e planejamento para fazer as contas se encaixarem no orçamento. O primeiro passo é tentar renegociar a dívida com o próprio condomínio.

“Para evitar que a dívida aumente muito e chegue até a perda do imóvel, é importante que o proprietário entre em contato com a administradora ou com o síndico e tentar um acordo amigável para a quitação do débito. Na maioria das vezes, antes da ação judicial há flexibilidade nas negociações, podendo, inclusive, com autorização do síndico, retirar multas e parcelar o débito”, ressalta Cátia.

Caso isso não seja possível, avalie as possibilidades de um empréstimo, com a menor taxa de juros possível. Assim, você conseguirá quitar as parcelas em atraso e terá uma única obrigação com a instituição financeira. Mas aqui vale um alerta: as parcelas do empréstimo precisam caber no seu bolso para que isso não vire uma bola de neve.

Se você tentou todas essas formas e não obteve sucesso, chegou o momento de considerar vender o seu imóvel. “Vender o seu patrimônio nesse momento pode lhe ajudar a quitar sua dívida e adquirir outro. O problema é que essa dívida pode impactar diretamente no quanto você receberá com a venda. Calcule bem para saber se valerá a pena”, aconselha Barbieri.

O que o condomínio pode fazer no caso de imóvel inadimplente?

No caso de inadimplência, há dois caminhos processuais. O condomínio poderá pedir o pagamento das cotas em atraso e solicitar a execução direta de penhora para pagar a dívida. Além do protesto, o condomínio pode inserir o nome do proprietário no cadastro de maus pagadores, como o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e Serasa.

Outra opção é a ação de cobrança, quando a penhora do imóvel ocorrerá após todo o trâmite processual. “Na execução direta, com base no Novo Código de Processo Civil, o devedor terá que pagar de forma imediata, ficando sujeito à penhora do imóvel em poucos meses, a depender da agilidade do cartório”, alerta Cátia.

Além disso, os atrasos no pagamento impactam diretamente no funcionamento do condomínio, o que resulta em uma taxa extra. Isso quer dizer que, quando um ou mais não pagam, os outros moradores precisam arcar com as contas mensais, como salário de funcionários e manutenção.

“É importante frisar que, mesmo não pagando, o devedor continua usufruindo de todos os serviços. O aumento do condomínio também pode gerar novos inadimplentes, por conta da cota extra, já que isso causa despesas para os outros moradores”, acrescenta a advogada.

Preciso saber quais dívidas ele tem?

A resposta é sempre! Ao decidir comprar um imóvel, é imprescindível investigar todo e qualquer débito que o antigo dono tenha deixado. Isso porque, dependendo da situação, essa dívida pode passar a ser responsabilidade sua. Antes de tudo, é primordial buscar informações com o síndico e procurar saber a real situação do IPTU e outras taxas.

“Se você adquirir um imóvel sabendo que ele tem uma dívida de condomínio, você tem que abater isso do valor de compra. Por exemplo, se o imóvel vale R$ 500 mil, mas tem uma dívida no valor de R$ 700 mil, é algo que não vale a pena ser adquirido”, pondera Barbieri.

Entretanto, encontrar um imóvel com débitos pendentes pode ser vantajoso no momento da compra. Neste caso, é essencial fazer muita pesquisa e negociar com o proprietário um abatimento no valor de venda. Para André Zukerman, diretor da Zukerman Leilões, uma saída é ir em busca de leilões.

“Os imóveis em leilão geralmente estão abaixo do valor de mercado, chegando até a 60%, de acordo com o histórico dos nossos leilões. Minha dica é, além de verificar o valor do imóvel em comparação às demais oportunidades da região, contabilize o valor do imóvel, as dívidas e a comissão do leiloeiro, além da possível necessidade de reforma ou desocupação. Somente dessa forma é possível analisar se a oportunidade vale a pena ou não”, esclarece.

Como saber se o leilão é uma boa opção?

Comprar um imóvel em um leilão requer muito cuidado. Afinal, ele foi penhorado por algum grave motivo. Então, caso você pretenda arrematar uma casa ou apartamento por um preço mais atrativo dos que praticados no mercado, é importante seguir algumas dicas.

O advogado André Zalcman alerta sobre a importância de sempre ler atentamente as condições de venda, procurar imóveis em locais que têm familiaridade, e, caso o interesse na compra for para moradia, ter uma estratégia firmada e saber que muitas vezes a desocupação do imóvel pode demorar um pouco. Então, para algumas pessoas, o ideal é buscar apenas imóveis desocupados.

“Cada leilão possui condições de venda específicas que devem estar descritas no Edital de Leilão, e em muitos casos está previsto que o comprador tem que arcar com débitos do imóvel, como condomínio e IPTU. Assim, os interessados devem ler atentamente as condições, e havendo dúvidas, solicitar esclarecimentos junto ao Serviço de Atendimento ao Cliente do leiloeiro responsável”, conclui Zalcman.