O mercado imobiliário já registra uma retomada neste ano e deve acelerar no segundo semestre, levando a um crescimento de 13% no volume de crédito imobiliário total, para R$ 132 bilhões. A estimativa é da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que elevou a projeção de crescimento, que era de 7% no começo do ano. Segundo Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Abecip, que espera que os desembolsos de financiamentos voltem aos R$ 155 bilhões do recorde de 2104 já no ano que vem.

Esse aumento do crédito imobiliário será puxado pelos financiamentos com recursos da poupança, o SBPE, cujo crescimento deste ano foi revisto de 20% para 31%, ou R$ 75 bilhões. Já os financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) deve cair 4% este ano, estima a Abecip. A previsão anterior era de queda de 5%. ‘Já podemos dizer que há uma retomada neste primeiro trimestre, e o que vamos ver daqui para frente será uma aceleração’, diz. Ele espera também uma recuperação dos preços dos imóveis, que seguem abaixo da inflação, nos próximos meses.

Crédito para usados cresceu 67%

Segundo Abreu Filho, os indicadores do primeiro semestre mostram uma retomada, com crescimento de 33% nos financiamentos em relação ao mesmo semestre do ano passado, para R$ 33,7 bilhões. Desse total, os financiamentos para aquisição cresceram 26,1%, para R$ 25,5 bilhões, sendo que a parcela para imóveis usados aumentou 67%, enquanto para novos, caiu 6%. ‘Isso indica que há falta de novos apartamentos, pois o mercado de construção ficou parado por muito tempo e o estoque foi consumido’, diz Abreu Filho. ‘A tendência é que a oferta de lançamentos aumente para atender essa demanda’, diz.

A diferença de preços entre os usados e os novos, que refletem mais o custo da construção (custo de reposição), também deve diminuir. ‘Hoje, há casos de imóveis usados 50% mais baratos que os novos, quando o normal é um desconto de 20% 25%, pela depreciação, o que reflete que os estoques ainda estão altos, mas já começam a diminuir’, diz.

Crédito para Construção subiu 62,3%

Essa expectativa de aumento no interesse em imóveis novos aparece no volume de financiamentos para construção, que cresceu 62,3% no primeiro semestre, para R$ 8,2 bilhões. ‘Como não lançamos muitos empreendimentos novos, o estoque caiu e agora a expectativa de retomada faz aumentar os lançamentos’, diz. Na cidade de São Paulo, houve crescimento de 71% de janeiro a maio deste ano, para 8,967 empreendimentos. E a associação do setor, Abrainc, registrou recorde histórico de pedidos de registro na Prefeitura. ‘Estamos falando de um mercado em reação, que vai se materializar em redução de estoques e aumento de preços e de lançamentos’, diz Abreu Filho.

Ajuda nessa retomada a regulamentação dos distratos, nos quais o comprador desiste da compra do imóvel e tem direito a receber parte do que pagou. Os distratos caíram 36% de janeiro a abril deste ano, para 6.210, o que, segundo a Abecip, mostra não só uma melhora das regras como também nas condições financeiras das pessoas.

‘Vemos uma retomada também nas vendas de imóveis’, diz Abreu Filho. Em São Paulo, o Sindicado da Construção mostra um crescimento de 28% das vendas em janeiro a maio, com um volume de vendas saltando da faixa de 5 a 6 mil imóveis em 2017 e 2018 para 12.426 agora.

Preços devem subir

Os preços dos imóveis ainda não mostram, porém, essa retomada dos financiamentos. Nos 12 meses encerados em junho, os imóveis subiram apenas 1,7%, abaixo da inflação, de acordo com o IGMI-R, índice calculado em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV) e que considera as avaliações feitas pelos bancos na hora de conceder os empréstimos. Várias capitais, porém, apresentam altas maiores, como São Paulo (3%), Curitiba (2,8%), Salvador (2,4%) e Fortaleza (1,9%).

Segundo Abreu Filho, a expectativa é que nos próximos dois ou três semestres haja um crescimento de preço mais próximo da inflação. E a situação ainda é favorável ao comprador. ‘O preço de um imóvel de três quartos e 100 metros quadrados hoje em São Paulo é praticamente o mesmo de janeiro 2014’, diz o executivo. Em cidades como Rio, os preços tiveram perdas nominais, de quase 10%. ‘Quem tentou vender imóvel teve de abrir mão de preço e não repôs a inflação, e quem comprou pagou menos’, afirma Abreu filho.

Perda real de 26,6% desde 2014

Se for considerada a inflação, a perda dos imóveis é significativa de 2014 para cá, de 26,6%, segundo a Abecip. São Paulo apresenta uma perda real de 21,7%, Belo Horizonte, de 31,4% e no Rio, de 32,5% em termos reais.’Isso mostra que há espaço para valorização real dos imóveis, o que não quer dizer que os preços vão voltar ao que eram em 2014?, diz Abreu Filho. ‘O que ocorre hoje é que o preço do imóvel novo, que é reflexo do custo de reposição, está muito descolado do usado. E devemos ver preço dos usados subir barbaramente nos próximos meses’, acredita.

Inadimplência dos empréstimos imobiliários subiu neste ano, de 1,3% das carteiras para 1,5%. Mas esse aumento se concentrou em Estados que enfrentam maiores dificuldades financeiras, observa Abreu Filho.

‘Bancos concentrados em regiões boas, não perderam apetite para emprestar, tanto que os volumes emprestados são recordes’, afirma, acrescentando que as condições comerciais são as melhores, até mais que as de 2014, antes da crise. ‘Hoje o tomador consegue juros de 7,99% ao ano mais TR’, diz.

Aumento da fatia das LIGs

Abreu Filho espera também uma mudança no perfil das fontes de recursos (funding) do setor. A maior parte hoje vem da poupança, com R$ 620,8 bilhões, seguida do FGTS, com R$ 425,3 bilhões, as LCIs de bancos, com R$ 150,9 bilhões e os Certificados de Recebíveis Imobiliários, com R$ 70,8 bilhões. As Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), lançadas no fim de 2018, porém, já somam R$ 7,6 bilhões e devem substituir as LCI. ‘As LIGs tem dupla garantia, do banco e da carteira de empréstimos imobiliários, também contam com isenção de imposto sobre os rendimentos e tem vantagens sobre as LCI pois não tem limitações regulatórias’, explica Abreu Filho. A expectativa é que as LIGs aumentem significativamente com a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para ofertas públicas desses papéis para o varejo, o que já está em audiência pública. ‘Esperamos que ainda este ano saia a regulamentação’, afirma. As LIGs tem prazo superior a 3 anos, mas hoje, para obter remuneração acima do CDI em LCI, o investidor tem de aceitar prazos parecidos, de 2 a 3 anos.

A LIG também permitirá maior concorrência entre os bancos, já que os médios e pequenos, que não possuem carteira de poupança, acabam não tendo tantos recursos para crédito imobiliário. ‘Com a LIG, esses bancos menores passam a contar com a garantia extra da carteira de crédito e poderão disputar mercado com os grandes e obter mais recursos’, afirma. Está em negociação também com o Banco Central a autorização para emitir LIG no exterior para estrangeiros, em dólar, o que deve aumentar ainda mais os recursos para o setor imobiliário.

Todo esse cenário depende, porém, da aprovação da reforma da Previdência e da continuidade da queda das taxas de juros. ‘As taxas de juros estão em níveis nunca vistos e com tendência de queda, a inflação está sob controle e começamos a ver discussões de melhoras estruturais como a reforma tributária, tudo isso deve propiciar a retomada do setor de construção’, diz. Isso aparece nos indicadores de confiança, que já subiram em relação a 2018. O emprego também precisa melhorar para dar mais segurança para os consumidores assumirem um compromisso de longo prazo como o crédito imobiliário. ‘Mas o mercado financeiro já mostra a retomada da confiança, com o Índice Bovespa acima de 100 mil pontos, um sinal de otimismo, apesar de o estrangeiro ainda não estar tão presente no mercado’, afirma Abreu Filho.

Ele não espera que as mudanças do FGTS anunciadas ontem prejudiquem o setor de construção, pois a forma de liberação das contas será parcial e compensada pelos novos depósitos. ‘O que haverá será maior liberdade para o trabalhador usar os recursos, e decidir se quer guardar o dinheiro ou usar de outra forma’, diz.

Regras para usar o FGTS na casa própria

A Abecip negocia com o governo mudanças nas regras de uso do FGTS para a compra da casa própria. A associação defende que os trabalhadores com financiamento imobiliário em atraso possam quitar 12 prestações com o saldo do FGTS, e não apenas três como hoje. Defende também que o valor a ser abatido da prestação com recursos do FGTS suba de 80% para 100% e que a permissão para usar os recursos do FGTS para a casa própria, hoje de dois anos para cada saque, passe a ser de um ano.

Fonte: Secovi Rio